兩大住房抵押貸款機構(gòu)被下調(diào)評級，美國樓市該何去何從？

中新經(jīng)緯8月5日電 (馬靜 實習生 陳靜怡)近日，國際評級機構(gòu)惠譽取消了美國兩大住房抵押貸款機構(gòu)房利美和房地美(下稱“兩房”)的3A評級。

下調(diào)這兩家企業(yè)評級，是否也意味著對美國樓市發(fā)展前景的某種擔憂？對此，惠譽北美非銀行金融機構(gòu)評級高級董事埃里克·奧倫斯坦在接受中新經(jīng)緯采訪時予以了否認，并稱“評級下調(diào)完全是受美國主權(quán)評級下調(diào)的影響。”

【資料圖】

“兩房”緣何丟掉3A評級？

8月2日，惠譽把美國長期外幣發(fā)行人違約評級從AAA下調(diào)至AA+，這是美國歷史上第二次信用評級遭下調(diào)。第一次是在2011年，另一國際評級機構(gòu)標準普爾將美國信用評級下調(diào)至AA+。3日，惠譽又把房利美和房地美的信用評級從AAA下調(diào)到AA+。

評級被下調(diào)后，房地美和房利美均未予置評。從二級市場表現(xiàn)看，8月3日，房利美和房地美股價分別下跌3.6%和2.15%。隔日，房利美股價回漲至1.59%，房地美微跌0.73%。

惠譽在相關(guān)新聞稿中表示，下調(diào)評級與調(diào)降美國政府債務評級的動作一致，而并非這兩家企業(yè)信貸基本面、資本或流動性惡化。惠譽還解釋稱，這兩家企業(yè)評級之所以與美國主權(quán)信用評級掛鉤，源于其受益于美國政府的隱性支持。惠譽稱，相信其將繼續(xù)履行使命，為美國住房金融業(yè)提供流動性、穩(wěn)定性和可負擔性，支持與主權(quán)國家評級持平。

資料顯示，房利美和房地美兩家公司性質(zhì)為私營企業(yè)，但享受美國政府資助，專門運作由美國聯(lián)邦住房委員會或其他金融機構(gòu)擔保的住房抵押貸款。它們主要將住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發(fā)行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時，它們還對提供住房貸款的金融機構(gòu)發(fā)行的住房抵押貸款證券品種提供擔保，所發(fā)行的重要品種為住房抵押債。

“高利率、高房價”狀態(tài)下，美國樓市如何走？

盡管惠譽方面表示，“兩房”評級下調(diào)跟其自身運營并無直接關(guān)系，但從近期數(shù)據(jù)來看，與“兩房”密切相關(guān)的美國樓市備受市場關(guān)注。

疫情期間，受益于低利率等環(huán)境，美國樓市曾一片火熱。但在過去一年，由于美聯(lián)儲激進加息，美國房貸利率也一路走高。根據(jù)房利美披露，截至8月3日當周，美國30年期固定利率抵押貸款為6.90%，上周為6.81%。

高利率推升了購房成本，也使得美國樓市出現(xiàn)降溫。根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會最近公布的數(shù)據(jù)，繼上一周下降1.8%后，7月最后一周，美國抵押貸款申請量下降了3%。住房貸款再融資申請下降2.5%，購房貸款申請下降3.2%。購房指數(shù)連續(xù)第三周下降，目前處于自6月初以來的最低水平。

此外，據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，美國新建住房銷售累計36.1萬套，同比減少2.7%，環(huán)比增加29.85%。成屋銷售方面，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(NAR)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份成屋銷售量同比下降18.9%，環(huán)比下降3.3%。并且，銷量雖然在下降，房價卻在繼續(xù)攀升。NAR提到，6月成屋銷售價格中值為41.02萬美元(約294.15萬元人民幣)，是歷史第二高價格。

埃里克·奧倫斯坦認為，盡管可負擔性低，但由于房主不愿出售和放棄現(xiàn)有的低利率抵押貸款，目前接近歷史最低水平的庫存支撐了房價。

這與多家機構(gòu)給出的研判一致。“綜合來看，供給不足是美國地產(chǎn)當前的主要矛盾。”東吳證券宏觀分析師陶川認為，經(jīng)過2022年的大幅調(diào)整，美國樓市在今年上半年的反彈整體向好。但這種樂觀的主要理由是弱供給。在需求端，房價及利率的“雙高”仍抑制美國居民購房需求。

鵬揚基金首席經(jīng)濟學家陳洪斌對中新經(jīng)緯表示，美國的高利率環(huán)境可能還要持續(xù)一段時間，在此條件下，其資產(chǎn)價格都將面臨一定壓力。在“雙高”背景下，美國樓市大概率將繼續(xù)保持這種弱市。而美債增速放緩時，美國的高房價或許會下調(diào)。

“如果庫存趨于正常水平，在沒有其他因素的情況下，房價將會下降。”埃里克·奧倫斯坦則指出，重要的是要區(qū)分抵押貸款數(shù)量和房價，根據(jù)美國聯(lián)邦住房管理局的數(shù)據(jù)，房價在過去幾個月中有所上漲。就數(shù)量而言，大多數(shù)未償還抵押貸款的再融資已經(jīng)到期，而房屋購買量則受到庫存的限制，目前庫存量已經(jīng)接近歷史最低水平。雖然經(jīng)濟沖擊會進一步降低可負擔性和需求，從而影響貸款量，但隨后利率可能會下降，這將扭轉(zhuǎn)目前的一些趨勢。

陶川則提到，一方面，美國地產(chǎn)相關(guān)需求的反彈受高利率的限制依舊明顯；另一方面，在6月整體通脹顯著下臺階后，倘若樓市供不應求的現(xiàn)狀持續(xù)，房價的后續(xù)上漲無疑會增加通脹壓力。在此基礎(chǔ)上，也許不會改變美聯(lián)儲今年年內(nèi)的加息節(jié)奏，但是會讓明年降息的節(jié)奏和預期更加糾結(jié)。

(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

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責任編輯：魏薇 李中元

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