合肥市探索“按套內(nèi)面積計價” 公攤面積去留之爭再成行業(yè)焦點

本報記者 方超 張家振 上海報道

在陜西省西安市一公寓公攤面積超過50%引發(fā)關注的同時，公攤面積也因占比過高等問題陷入了去留之爭。

“這是合肥市首次公開提出探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價?！笨硕鸢不諈^(qū)域首席分析師葉乾華向《中國經(jīng)營報》記者介紹。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在全國范圍內(nèi)，重慶市早在2002年就成為全國首個取消公攤面積的城市，而山東省等地則要求商品房公攤面積應在合同中明確標注。

(資料圖)

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，合肥市出臺包括“探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”等在內(nèi)的10條舉措，是各地落實“一城一策、因城施策”的反映。但取消公攤面積目前還面臨著多方面難題，葉乾華就分析認為，取消公攤面積“現(xiàn)在還看不到全面落地的趨勢”，未來或在部分地區(qū)先進行試點、逐步落地。

狙擊“公攤刺客”

“西安市一樓盤69平方米的房子公攤面積達37平方米”“女子購買74平方米住房僅得40平方米”……近期，“公攤刺客”成為市場關注焦點。

在此背景下，明確提出探索“商品房銷售按套內(nèi)面積計價”的合肥市走在了全國前列。合肥市全市房地產(chǎn)工作專題會議指出，要明確抓緊完善推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價和城中村改造等舉措。據(jù)悉，這也是合肥市首次公開發(fā)文明確這一提法。

公開信息顯示，公攤面積概念源自香港地區(qū)，后傳入內(nèi)地。2001年開始施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

根據(jù)原建設部此前發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積”，以及“套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。”

除此之外，公攤面積占所購房源面積的比例亦受到外界關注。中銀證券研報顯示，我國公攤面積比例無統(tǒng)一標準，聯(lián)排、別墅相對最低，大約在1%～8%，7層以下多層住宅為7%～12%，7至11層住宅為10%～16%，12至18層住宅為14%～20%，18至33層住宅為16%～24%。

“大家對公攤面積可能有一些誤解，它只是一種計價方式?！比~乾華分析稱，從購房者等角度而言，會覺得為不屬于自己住房內(nèi)的那一部分面積付錢了，其實從本質(zhì)上來說，公攤其實也是保障了大家在公共區(qū)域的特定權益，比如電梯、樓梯和過道寬度等。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師也向記者表示：“公攤面積部分包括樓道、電梯、一層大廳、物業(yè)用房等，這些部分與業(yè)主們的日常生活密不可分。如果盲目取消公攤，那么很有可能會出現(xiàn)開發(fā)商擠占公共面積，導致樓道、大廳等設計不合理，會對業(yè)主們的日常生活產(chǎn)生不利影響?！?/p>

葉乾華告訴記者，合肥市此次提出的探索商品房按套內(nèi)面積計價，即使落地預計也不會產(chǎn)生太大影響。對購房者而言，如果施行這一政策，可能住房的銷售單價會有所上升，但銷售總價不會有太大變化，反而更考驗開發(fā)商的產(chǎn)品設計能力，可能也有助于提升住宅品質(zhì)。

有合肥市房地產(chǎn)行業(yè)人士也對記者表示，對購房者而言，合肥市積極探索“商品房銷售按套內(nèi)面積計價”的表態(tài)影響程度不大，“目前也只是發(fā)文表示‘探索’，能不能落實還是未知數(shù)。”

多地先行探索

事實上，在合肥市表態(tài)積極探索“商品房銷售按套內(nèi)面積計價”的同時，包括重慶市等地在內(nèi)的全國多地已進行類似探索，或已取消“公攤面積”，或出臺了相關建議與規(guī)定。

最典型案例莫過于重慶市，取消“公攤面積”已有21年。據(jù)了解，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求：“商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施?！?/p>

在重慶市成為內(nèi)地首個取消公攤面積的城市之后，近年來，亦有多地曾出臺相關規(guī)定，要求商品房銷售以套內(nèi)面積計算。

公開報道顯示，在2007年10月1日物權法實施當天，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關于建（構）筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知（征求意見稿）》，在全國首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分攤到戶。

此外，2008年，北京市公布修訂后的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》并明確規(guī)定，新建商品房轉讓應當按照套內(nèi)建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉讓可以按照套內(nèi)建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套（單元）計價。

值得注意的是，2019年，住房城鄉(xiāng)建設部公示的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。不過，在此后公示版本的征求意見稿中，已未見上述表述。

內(nèi)蒙古住建廳針對內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出的《關于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》進行回復時也指出：“我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住房城鄉(xiāng)建設部?！?/p>

記者注意到，近年來，亦有地方對公攤面積標注進行規(guī)范。2021年，山東省住建廳發(fā)布的《關于進一步加強商品房銷售環(huán)節(jié)房屋面積明示和房產(chǎn)測繪成果使用有關工作的通知》顯示，自2021年6月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或商品房承銷機構在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應按照《山東省商品房銷售條例》有關規(guī)定，將房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積在合同中予以明確（若儲藏室、車位、車庫按個銷售，應在合同中單獨約定），并約定面積差異處理方式。

仍需逐步過渡

“商品房預售和以建筑面積計價銷售的制度設計違反市場交易規(guī)律，對購房人顯失公平，嚴重損害廣大購房人的合法權益，且容易導致行業(yè)腐敗等問題，亟待改革完善。”來自合肥市的全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹曾表示。在2019年和2021年，周世虹兩度提交了取消公攤面積的提案。

全國政協(xié)委員洪洋也建議取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到使用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解了業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，有助于促進社會和諧。

盡管呼聲較高，但“取消公攤”依然面臨諸多難題。中銀證券研報就直言：“我們認為取消公攤面積不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利?！?/p>

取消公攤需要改革完善相關配套制度，實施難度較大，周期較長，同時也面臨“取消公攤面積后，開發(fā)商或最大化壓縮公共區(qū)域以節(jié)約成本”等問題。中銀證券上述研報分析認為，取消公攤面積收費是趨勢，但仍需要逐步過渡，目前可先從部分城市開始試點、合理控制比例，增加透明度等方面入手。

“解決公攤面積問題的關鍵在于，改變商品房銷售計價方式以及促進公攤部分公開透明?！蓖跤癯枷蛴浾弑硎?，首先，必須要解決計價方式問題。在法律層面上，要明確規(guī)定對外銷售的時候只能按照套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積銷售，不得以建筑面積方式對外銷售。

“其次，需要從法律層面明確規(guī)定公攤部分、公共部分面積公開透明，并明確列入相關的合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務合同當中?！蓖跤癯歼M一步表示。

葉乾華也分析認為，目前尚看不到取消公攤面積政策全面落地的趨勢?！艾F(xiàn)在外界僅是談論，即使政策最終落地，也會先行試點，因為需要考慮整個房地產(chǎn)市場價格體系穩(wěn)定問題?！?/p>

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