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今日（8月1日）下午，中指研究院市場形勢及企業研究成果分享會如期舉行，此次分享會以“房地產政策底已現，市場能否迎來拐點”為主題，會上來自中指研究院的專家們對1-7月房地產市場形勢、房企業績表現、土地市場情況做出總結并分享觀點。(往期分享會回顧請見文末)

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(資料圖片)

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶：政治局會議后，房地產政策及市場趨勢展望

一、近期政策變化：2023年上半年市場先升后降，7月政治局會議后迎來政策底

1.政治局會議定調：房地產仍是防風險首要任務；未提“房住不炒”；首提房地產市場供求新形勢；強調適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。

2.新共識形成：供求關系已發生重大變化。央行2023年上半年金融統計數據新聞發布會中提到，考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間。

3.住建部-三項具體措施：7月27日，住建部座談會上提到，降低購買首套住房首付比例和貸款利率；改善性住房換購稅費減免；個人住房貸款“認房不用認貸”。

4.發改委：發布促消費20條，穩定住房消費是穩定大宗消費的重要一環。

5.金融16條政策期限延長：支持房企存量融資展期，政策延續時間換空間思路。

二、近期市場變化：7月市場活躍度進一步回落

1.房價：7月百城房價繼續下跌，二手房價格環比下跌城市增至96個。

2.銷售：低基數下，重點100城1-7月銷售面積同比增幅收窄至5%，7月市場活躍度進一步回落。據初步統計，2023年7月，重點100城新建商品住宅成交面積環比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來同期最低水平。

3.供應：1-7月供給端表現弱于需求端，7月房企推盤力度再度下降，供應量仍處在同期低位；短期庫存小幅下降，三四線城市庫存去化壓力大。

三、政策及市場展望

1.政策展望：中央及主管部門定調后，預計地方因城施策將加快落地

1）近期中央及地方對房地產市場密集表態和發聲，標志著政策底已經到來；

2）地方因城施策將加快落地，政策將圍繞降門檻、降成本展開，過去市場過熱階段出臺的政策均有改善預期；

3）預計二線城市此輪政策優化力度較大，一線中廣州、深圳受市場下行壓力，政策空間或大于北京、上海；

4）北京是政策及市場風向標，關注一線城市政策落地時間及政策力度。

2.市場展望：政策傳導到銷售見效需時間；政策落地-預期改善-銷售企穩-投資恢復

1）隨著中央及主管部門發聲為市場定調，預計短期市場預期將得到一定改善；

2）若較大力度的支持政策能夠盡快落地，核心一二線城市市場有望逐步企穩：其中二線核心城市的市場回暖持續性有待觀察；若一線城市政策由較大力度政策出臺，市場需求將得到明顯改善，并對其他城市預期形成帶動；

3）銷售企穩將帶動核心城市投資開工好轉，但需一定時間，且城市分化趨勢將延續。

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中指研究院研究主管陶淑茹：2023年1-7月房企銷售額同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個百分點

1.?房企銷售情況

業績表現：TOP100房企1-7月銷售總額同比下降4.6%。2023年1-7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個百分點。其中TOP100房企7月單月銷售額同比下降34.1%，環比下降33.8%。其中，TOP10房企銷售額均值為1725.5億元，較上年增長0.5%；TOP11-30房企銷售額均值為544.7億元，較上年下降4.2%；TOP31-50房企銷售均值為271.2億元，較上年下降9.7%；TOP51-100房企銷售額均值為127.4億元，同比下降13.3%。

競爭格局：百億以上陣營企業數量減少。銷售額超千億房企10家，與去年同期持平，百億房企85家，較去年同期減少6家。2023年1-7月，百億以上陣營企業數量減少。具體來看，千億以上陣營10家，與去年同期持平，銷售額均值1725.5億元。第二陣營（500-1000億）企業7家，較去年同期減少4家，銷售額均值785.8億元。第三陣營（300-500億）企業20家，較去年同期增加1家，銷售額均值383.5億元。第四陣營（100-300億）企業為48家，較去年同期減少3家，銷售額均值171.0億元。

2.?房企拿地情況

拿地規模：2023年1-7月，TOP100企業拿地總額6946億元，拿地規模同比下降13.4%，降幅較上月擴大3.2個百分點。TOP100門檻值為20億元，較上年同期下降4億元。50家代表企業7月拿地總額同比降低32.9%，受銷售增速下滑影響，企業拿地繼續下降。

拿地區域及城市：二線城市拿地占比超六成，長三角熱度持續。二線城市房企拿地占比最高，城市群中長三角居首位。從布局城市等級來看，50家代表房企2023年1-7月在二線城市的投資面積占比最高，為61.4%，一、二線城市占比合計近九成。從布局區域來看，企業熱衷于在長三角拿地，占比達到40.7%。

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中指研究院土地市場分析師周巍：7月土地市場延續降溫態勢

一、300城1-7月涉宅用地市場情況

推出規劃建面同比降31%，成交規劃建面同比降33%，推出樓面均價同比漲7%，成交樓面均價同比漲10%，土地出讓金同比降27%。各地政府供應質優量減。

總體來看，盡管部分核心城市土拍市場熱度較高，但受弱能級城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。

二、分區域涉宅用地市場情況

分城市群來看，各城市群成交樓面均價均同比增長、推出規劃建面同比降低。僅京津冀成交規劃建面、土地出讓金累計同比正增長。

分城市能級來看，房企投資繼續向核心城市聚集。各線城市均擇優推地，成交樓面均價同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為-22%，但相較于1-6月的累計降幅，仍然擴大了6個百分點。受成交規劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達30%。

三、重點22城土拍情況

7月22城供應總量100宗，相較于6月152宗的高點有所回落，熱度方面與6月基本持平。城市之間市場分化加劇，沈陽、濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主，而部分高能級城市觸頂率較高。但同時，北京、上海等核心城市7月土拍相較于上半年，熱度也有所下降。

從拿地企業結構來看，1-7月央國企拿地金額仍占主導地位，拿地金額占比超50%，同時受長三角地區民企表現活躍的影響，民企拿地金額占比提升至27%。地方國資拿地金額占比降至9%。

四、下半年土地市場展望

小陽春結束后，3-7月新房成交規模環比持續回落，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連月下降。1-7月除個別核心城市外，土拍總體熱度仍低迷，300城土地出讓金收入同比繼續下降27%。

當前弱能級的城市、板塊土地出讓難度較大，企業拍地意愿不足，需通過提供基建項目配合賣地。但同時弱能級城市地方化債壓力大，基建投資乏力。北京、上海受到房地產市場降溫以及地塊優質程度下降等影響，7月的土拍相較于第一批次地塊有所回落。

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