房企土儲換倉，跟著人口、產業、資金新流向走

“關注核心城市核心地段、優中選優”已成為房企投資的共識，市場仍在筑底時，投錯一塊地可能就意味著難以承受的代價。

歷經行業深度調整、三年疫情影響后，哪些城市仍舊值得投資？

據中指研究院發布的《2023中國城市開發投資吸引力排行榜》，北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名仍位列前四，優勢明顯；杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現較好，排名仍位居前十。

【資料圖】

排在6—10位的是成都、南京、蘇州、武漢、西安，這些城市經濟及人口規模大，產業優勢明顯，市場需求旺盛。不過，武漢近兩年房地產市場調整壓力較大，排名下降兩位；南京、蘇州房地產市場韌性凸顯，排名均提升1位；西安人口連續多年快速流入，經濟保持較快增長，吸引力躋身前10位。

排在第11—20位的是長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟南、天津、鄭州、佛山和東莞。不同城市或受疫情及自然災害等因素影響，排名有所下滑；或市場活躍度高，排名有所上升。

2023房地產開發投資吸引力TOP50城市 數據來源：中指研究院測算

上述城市的投資吸引力增減背后，是產業動向及其引起的人口流向。中指研究院指出，當前我國城鎮化進程進入新階段，房地產行業呈現出存量和增量并行的態勢，人口、產業和交通仍然是房地產市場的核心驅動力，尤其是人口和產業，對市場的支撐作用更加明顯。

“人”去往哪里？

人口是房地產市場的需求基礎，其總量和增量均直接影響住房需求空間。

2022年，全國總人口出現60多年來首次下降，不同地區之間的人口流動趨勢發生新的變化。

珠三角、京津冀城市群人口整體呈現流出態勢。

其中，珠三角制造業、外貿等行業整體受疫情影響較大，短期內就業人數減少。此區域內9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區自設立以來首次人口負增長，常住人口減少2萬人。

京津冀城市群人口持續縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。

長三角、長江中游多個核心城市人口明顯增加，人口集聚能力進一步顯現，長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。

該機構指出，長三角城市群的核心優勢在于其發達的經濟基礎、強大的創新能力、完善的基礎設施以及城市間較強的產業協同性。

杭州數字經濟產業發達，人口增量連續四年位居全國前列，2022年常住人口增加17.2萬人，增量居全國第二；合肥在沿海產業向中西部轉移，先進制造業快速發展的加持下，人口吸附能力居全國第三位，2022年常住人口增加16.9萬人；不過，上海近些年人口增速整體呈放緩態勢，2022年受疫情影響，產業鏈和供應鏈受到沖擊，部分產業外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬人；

長江中游城市群承接沿海地區的產業轉移，同時核心城市在中西部地區產業升級中承擔創新帶頭角色，制造業、信息技術和高端裝備制造業等領域具有較高的競爭力和發展潛力。

其中，長沙工程機械、汽車、生物等支柱產業的高速發展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬，居全國首位；南昌產業聚集效果明顯，全年常住人口增長超10萬人，位列長江中游城市群第二。

中西部地區核心城市人口虹吸效應持續顯現，西安和貴陽常住人口增量超過10萬，成都人口增加7.6萬人，核心城市憑借經濟較快發展、更多的就業機會，持續強化對周邊人口的吸引力。

中原地區、東北地區人口則普遍下降。

產業和錢流向哪里？

在這輪新的人口流動中，產業是吸納和吸引人口的根本要素。近些年，新一輪技術革命開啟，戰略新興產業持續發展，各地聚力產業結構轉型升級，核心城市新興產業發展迅速，先發優勢或帶動產業鏈聚集效應進一步提升。

根據中指研究院發布的“中國新經濟企業500強”研究成果，2022年中國新經濟500強企業中，民營企業數量為407家，占比超八成，為新經濟的創新高地；北上深三城企業數量穩居第一梯隊，聚集新經濟500強企業最多，合計數量達到216家，比例高達43.2%。

從區域上看，東部地區企業整體經濟實力強、科技水平高，新經濟500強企業數量也占據明顯優勢，為422家，占到總數的84.4%。

中部地區企業和西部地區企業分別為37家和34家，占比分別為7.4%和6.8%；東北企業數量最少，僅有7家，占1.4%。

生產總值方面，總體來看，2022年我國GDP萬億城市數量與上年一致，仍為24個；110個城市經濟總量在3000億元以上，較2021年增加5個；24個城市GDP超萬億，數量與2021年持平，經濟總量占全國的比重為38%，較2021年小幅下降。

具體到城市，上海、北京、深圳經濟總量保持前三位；廣州受疫情等多重因素影響，2022年GDP僅增長1%，位列全國第5，被重慶超越，這兩個城市GDP均在2.9萬億左右；武漢疫情后經濟逐漸恢復，GDP再度超過杭州，位列全國第8，武漢、杭州GDP均近1.9萬億；東莞受疫情及外部訂單減少等超預期因素影響，名次較2021年下降2位，但仍保持在萬億GDP之上。

另外，2022年常州、煙臺GDP均達9500億元以上，即將邁上萬億臺階。

從增速來看，2022年，我國經濟面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續演化，全年GDP增速為3%，多數城市受疫情沖擊，經濟增速出現明顯回落，僅個別城市增速超10%（金昌、寧德）。

在萬億以上的城市中，部分城市受疫情影響經濟增速出現明顯放緩，如上海2022年GDP下降0.2%，北京、廣州、天津、鄭州等城市GDP增幅均在1%左右。

聚焦核心城市群進行投資

近幾年，房地產市場的區域分化日益明顯，優勢區域因市場需求支撐較強，在下行周期中成為企業業績“壓艙石”。聚焦這些優勢區域進行投資，有助房企成功穿越周期。

據中指研究院報告，2022年，主要城市群經濟人口規模及發展水平優勢明顯，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經濟規模在全國中占比達53%，常住人口數量占比42%。

經濟與人口的高度集中也為住房市場發展帶來巨大優勢。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達61%，房地產開發投資額由2021年的56%提至58%。

各大城市群中，長三角城市群吸引力占據鰲頭，有14個城市位居全國投資吸引力前50。前述機構指出，2022年長三角房地產市場受疫情影響調整幅度較大，但熱點城市基本面良好，市場韌性較強，2023年以來市場情緒逐步修復，土拍熱度也帶動房地產市場進一步企穩。

珠三角城市群的9城中，有7城位居投資吸引力前50。機構稱，雖該城市群受到疫情嚴重沖擊，經濟增速放緩、人口大規模外流，但城市群經濟發展韌性凸顯，產業升級進程加速，有望迎來新的高質量發展階段。預計珠三角城市群房地產市場存在恢復預期，但區域復蘇節奏有賴于廣深市場恢復速度。短期來看，隨著政策持續優化、人口加速回流，核心城市市場情緒有望改善，銷售或有所修復，帶動區域市場有序復蘇。

京津冀城市群產業結構轉型升級，各城市內生動能逐漸修復，但人口持續外流，導致房地產市場需求釋放空間受限。其中，北京市場仍是驅動京津冀房地產市場的核心動能，銷售市場整體平穩，政策有空間，市場預期有望逐漸修復；天津人口持續外流對房地產市場形成一定制約，但產業和人口規模對市場形成支撐，其余城市市場企穩或需更長時間；河北三四線城市市場仍承壓。

成渝城市群區域內房地產市場分化明顯。機構分析，成都樓市保持較強韌性，政策仍存優化預期，市場成交有望保持在高位，城市投資吸引力強；重慶受產業結構調整及商品房庫存偏高影響，市場信心不足，土拍情緒仍不樂觀，短期市場承壓，中長期市場空間仍在。

長江中游城市群核心城市資源集聚能力強，但短期房地產市場恢復動力弱，市場企穩仍有賴于經濟恢復及政策帶動。

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