房地產洗牌加速，醞釀3至5年投資機會

紅周刊 本刊編輯部 | 李壯

自6月以來，資本市場的房地產板塊出現了一些新景象：一邊是*ST藍光面值退市，另一邊是房地產板塊迎來反彈行情，尤其是低價地產股。截至6月15日，該板塊上漲4.67%。有投資人表示，地產股已經夠便宜，長期投資價值已經出現。

自6月以來，低價地產股紛紛表現，以榮盛發展為例，公司停牌前1.17元/股，目前股價1.89元/股。同期，知名地產公司*ST藍光于6月6日因面值連續20個交易日低于1元退市，除它之外，另有7只也將因同樣的原因而退市。

(資料圖片)

對于地產股的這種看似矛盾的表現，林園投資董事長林園在《紅周刊》直播時表示，因面值不足1元而退市的公司還會出現，這是它們為之前的錯誤而買單，但硬幣的另一邊是，“這些地產公司已經足夠便宜。”從未來3～5年的角度來看，地產股的投資機會已經出現。

1只退市、6只停牌

房地產板塊迎逆風

截至6月13日，在實施ST(實施特別處理)的59只A股個股中，12只房地產開發股位列其中，分別是*ST中天、*ST宋都、*ST新聯、ST世茂、ST粵泰、ST陽光城、ST美置、*ST藍光、*ST嘉凱、ST數源、*ST同達和*ST泛海（東方財富軟件將其歸為其他互聯網金融行業）。

除*ST藍光已于6月6日退市外，在申萬105只房地產開發個股中，目前還有7只鎖定退市，分別是*ST中天、ST泰禾、ST美置、*ST嘉凱、ST粵泰、*ST宋都和ST陽光城。其中，*ST中天5月19日公告，公司收到深交所下發的《事先告知書》，“公司股票在2023年4月17日至2023年5月18日期間，通過本所交易系統連續20個交易日的每日收盤價均低于1元，觸及本所《股票上市規則（2023年修訂）》第9.2.1條第（四）款規定的股票終止上市情形。本所擬決定終止你公司股票上市交易。”

今年以來至6月13日，滬深市場共有10只股票退市。除一只是吸收合并外，另外9只中包括*ST藍光在內有6只個股是因為“連續20個交易日的每日股票收盤價均低于人民幣1元”而被退市。若上述7家房地產公司陸續面值退市，將使得今年退市股數量增加至17只，面值退市個股數量增至13只。

自2020年退市新規“1元面值退市”政策實施后，2020年共有7只股票觸碰該紅線退市，2021年則為1只，今年僅房地產股就將“貢獻”至少8只（見表1）。

值得一提的是，今年房地產股從戴帽到確定面值退市的時間非常短暫。以*ST嘉凱為例，公司在5月4日*ST，6月1日停牌等待退市。之前，公司曾在2006年戴帽，2008年摘帽；2009年4月戴帽，2009年10月摘帽。這一次前后不足一個月，公司退市就成定局。

之所以出現房企大面積觸碰面值退市的情況，關鍵原因在于房企經營狀況令市場感到擔心。從房企過去3年多來的凈資產變化來看，資產縮水的問題十分普遍（見表2）。

以藍光發展為例，該公司在2020年每股凈資產為5.4元，到今年一季度則變為-8.08元。像藍光這樣由盈轉虧的還有*ST中天、*ST嘉凱、*ST新聯、*ST泛海等。而ST泰禾、ST美置、ST粵泰、ST陽光城、*ST宋都等，雖然資產縮水嚴重，但每股凈資產依然為正值。

在資產大規模縮水的情況下，上述房企全部陷入虧損當中。其中，*ST中天、*ST藍光、ST陽光城2022年虧損規模均超百億。

不僅A股地產股如此，港股內房股也一樣。新力控股今年4月在港交所退市，成為今年首家港股市場退市的內房股。截至目前，港股內房股中包括中國恒大、世茂集團、花樣年等21家房企處于停牌狀態。按港交所規定，停牌時間超過18個月將面臨摘牌。目前，中國恒大、世茂集團、花樣年等已停牌超14個月。

眾所周知，地產行業在經歷了近20年的“高杠桿、高負債、高周轉”快速發展，以至在2020年8月迎來“三道紅線”——以“去杠桿、降負債、重質量”為特征的政策約束后，已經經歷了兩年多的大洗牌，地產股整體估值連連走低。

林園指出，“隨著地產公司一年多的下跌，部分公司股票面值開始頻繁低于1元/股，最終不得不退市。我覺得，在未來還會出現一些面值低于1元/股的地產公司，這其實都是它們之前犯錯的結果，為了拿地借了太多的錢。目前來看，地產公司普遍還都有負債。但同時，我也覺得，這些地產公司已經足夠便宜。”

林園認為，地產行業不會消亡，人們的需求是永續的，因此行業估值降下來后是值得關注的。

地產市值大縮水

房企多元化破局

在房企大面積退市的背景下，房地產開發企業在A股市場的總市值下降劇烈。《紅周刊》統計申萬106只房地產開發個股（含藍光發展）發現，2020年初，其自由流通市值合計為10126.40億元，截至6月15日為6801.74億元左右，下滑33%左右；自由流通市值中位數從37.26億元下滑到29.80億元，下滑21%左右；百億市值房企由19只變為了13只。

以萬科A和保利發展為例，兩家公司的自由流通市值分別從2020年初的1877.55億元和1158.27億元，均降到千億附近（見表3）。

相比市值萎縮，上市房企的凈利潤創造能力下降更為劇烈。據《紅周刊》統計，2020年，上市房企共實現利潤2717.04億元，2022年則降為-249.93億元；上市房企利潤中位數從之前的5.23億元降至1.47億元，降幅約為72%。

也是在行業性虧損之下，房企紛紛開啟多元化發展。比如，臥龍地產在2021年以收購臥龍礦業(上海)有限公司100%股權的方式，擴大經營板塊。2022年，臥龍地產實現房地產業務銷售收入16.27億元，同比下降34.71%；貿易業務銷售收入35.99億元，同比增長304.46%。至此，臥龍地產貿易業務實際占據了更大的銷售收入比重。

今年以來，房地產市場呈現出二手房市場相對強勢、新房市場不溫不火的狀態。據克而瑞統計，1～5月，百強房企實現銷售操盤金額25352.8億元，同比增加9.1%（4月為9.7%），增速相比4月有所回落。僅看5月數據，TOP100房企實現銷售操盤金額4853.6億元，單月業績同比增長6.7%（4月為31.6%），環比降低14.3%。

在行業性虧損以及今年以來成交表現得不如人意，令市場對地產股的信心受到考驗。比如榮盛發展，年初以來一路下跌，并在5月25日探至1.17元/股，榮盛發展于次日臨時停牌。到5月28日，榮盛發展發布關于籌劃發行股份購買資產事項暨停牌公告稱，擬以發行股份的方式購買控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利新能源科技股份有限公司68.38%股權。盟固利主要從事新能源汽車用鋰離子動力電池、儲能用鋰離子電池及鋰離子電池關鍵材料的研發和產業化，榮盛發展由此跨入鋰電池新領域。榮盛發展在6月9日復牌，公司股價連續收出5個漲停。

有研究認為，房企轉型是大勢所趨，特別是進入存量市場為主的階段后，房企將不得不走業務模式多元化道路。

世誠投資創始人陳家琳向《紅周刊》表示，房地產市場高速發展期已經過去，正在進入存量市場時代，新時代的龍頭會花落誰家還是未知數。

頭部格局深度演繹

孕育3-5年投資機會

據中指研究院發布的2023年1～5月房企銷售情況顯示，銷售金額超過千億的共5家房企，分別是保利發展、中海地產、萬科A、華潤置地和碧桂園，銷售金額分別為1564.8億元、1377.1億元、1327.2億元、1101.7億元和1070億元。對比去年同期，銷售金額超過千億的共3家，分別是碧桂園、萬科A和保利地產，銷售金額分別為2011.9億元、1673.4億元和1592.0億元（見表4）。

從TOP10房企門檻來看，今年前5個月銷售金額第十名是華發股份，金額為471.4億元，這相比去年的621.2億元門檻值降低25%。

需要指出的是，在2021年同期曾有15家房企銷售額超過千億。結合今年前5個月市場需求不足的情況，房地產市場向頭部房企集中趨勢得到一定的確認。從千億房企結構來看，去年碧桂園是銷售金額和銷售面積雙冠軍，分別為2011.9億元和2480.2萬㎡。到今年，碧桂園銷售金額為1070億元，銷售面積則為第一，達1374萬㎡。

對比房企銷售情況，房企拿地情況也出現新變化。據中指研究院發布的數據，今年前5個月拿地金額第一的是華潤置地，達406億元，保利發展、招商蛇口、綠城中國、萬科、濱江集團等則均為百億級別（見表5）。

如果結合今年一季度地產股經營活動產生的現金流量凈額前十名來看，華發股份是惟一達到百億級別的，且之前連續三年保持較好現金流流入。同樣的還有濱江集團，該公司除2020年現金流流出外，連續兩年以及今年一季度均保持較好現金流入。同時，這些公司的收入中很大的比重來自經濟發達地區（見表6）。

有機構認為，在房地產開發類企業中，應關注基本面強勁的央國企和區域深耕型房企，比如招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、綠城中國、濱江集團等。在觀察這些房企質量時可以從兩個方向著手，一個是銷售和拿地的意愿，以及房地比（房價與土地價格之間的比值）表現；另一個是財務面的健康度。

而在5月就認定地產板塊出現投資機遇的林園指出，如果看不清楚個股，那么可以買入一籃子股票。這個建議幾乎和芒格經常說的買入行業ETF一致。林園還指出，“地產行業不會有問題，未來3～5年都是有機會的。”

（本文已刊發于6月17日《紅周刊》，文中提及個股僅做分析，不做投資建議。）

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