時隔6年，中國海外發展依然對廣信資產包里的資產念念不忘。

6月16日，位于廣州市荔灣區的紫蘭苑地塊公開出讓，只有一個買家——中國海外發展報名，最終以19.92億元的底價成交。這塊地是廣信資產包中的資產，2017年6月，為了拿下這個資產包，有8家房企交了46億元的競買保證金，中國海外發展就是其中之一，只不過最后惜敗于加價100多億元的萬科。

對于如何拆解、盤活這個總出讓價高達551億元的資產包，萬科并無前例可循，其一舉一動也因此備受關注。除了紫蘭苑地塊，資產包中的蕙蘭苑地塊也將在幾天后進行公開拍賣，不難讓人聯想萬科是否有意通過土地轉讓提高資產包的盤活速度。

(相關資料圖)

6月19日，廣信資產包的開發主體——廣州市萬溪企業管理有限公司（以下簡稱“廣州萬溪”）對中國房地產報記者表示，紫蘭苑、蕙蘭苑是因為歷史用地手續未完善，才通過收儲的方式盤活，目前也只有這兩塊地是這種情況。“這不是地塊的主要盤活方式，廣信資產包大部分是盤活后自主開發。”該公司透露，除了目前在售的2個項目，今年預計還會有3個新盤上市銷售。

6年后中海又買回了花地灣

紫蘭苑地塊外圍，工人正在搭建腳手架。

紫蘭苑地處廣州市荔灣區花地灣，坐落在浣花路以南、花地大道以西，地塊規模不大，占地面積約1.4萬平方米，建筑面積約8.8萬平方米。起拍價19.92億元，折合樓面地價約2.27萬元/平方米。

6月19日，中國房地產報記者在現場看到，紫蘭苑地塊臨街的兩層商鋪已經清空，一樓鋪面的鐵閘門緊閉，上面張貼著搬遷告示，幾名工人正在外圍搭建腳手架。地塊離坑口地鐵站僅幾百米的路程，醫療、教育、商場等配套齊全，周邊均為廣信資產包內的項目，例如東側是萬匯天地·金域曦府，北側則為萬匯天地·瑧園及萬匯天地·朗庭。

商鋪墻面還可以看到一份荔灣區東漖經濟聯合總社發出的通知，落款時間為2022年9月1日。其中提到：“按照荔灣區人民政府會紀（2022）74號的指示精神，為加快推動荔灣區經濟建設高質量發展，現對原廣信花地灣南紫蘭苑地塊實施政府收儲。”因此，東漖經濟聯合總社決定對該地塊的全體租戶在合同租賃期限屆滿后（即2022年12月31日后）不再續租。

相比同一批出讓、有20家房企報名競爭的番禺地塊，紫蘭苑地塊的關注度并不高，因為遲遲沒有房企報名出價，外界一度以為地塊會流拍。直到開拍前40分鐘，中國海外發展才出價，并最終以底價成交。

對于廣信資產包而言，中國海外發展是一個熟悉的面孔。2017年6月29日，起拍價達446.8億元的廣信資產包進行公開拍賣，拍賣前進行了盡調的房企有十幾家，最后遞交了保證金的有萬科、碧桂園、保利發展、中國海外發展、越秀地產、信達地產、華潤置地、華發股份等8家房企。

一位了解廣信資產包的業內人士劉強（化名）對中國房地產報記者表示，自萬科拿下這個項目以來，中國海外發展并未表達過希望合作的想法，此次拿下紫蘭苑地塊實屬意料之外。

對于政府收儲這種盤活方式，劉強認為也不難理解。“這種大項目的解題本身就是一級開發和二級開發結合在一起，當一些項目前期有很多利益主體糾纏在一起時，走土地收儲再拍賣，原業主方獲得土地出讓金返還是比較便捷、高效和干凈的處理方法，也很正常。”例如，紫蘭苑、蕙蘭苑這兩塊地都是跟當地的村集體、政府單位等有著若干難以厘清的關系，“萬科要繼續開發勢必會有各種矛盾，令項目的經營預期受到干擾，由政府出面收儲會簡單一些。”

蕙蘭苑位于紫蘭苑的西側，也是個小型地塊，占地面積約1.77萬平方米，建筑面積約5.4萬平方米，起拍總價約14.1億元，折合樓面地價2.6萬元/平方米，將于6月26日拍賣。

5年對賭行至中局

隨著紫蘭苑的拍賣，另一些問題也浮出水面。包括，6年來萬科到底盤出了多少貨量，跟投資者的5年對賭進展如何等。

引入投資者是萬科盤活廣信資產包的重要一步。2020年6月30日，7家企業發起了中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃，收購廣州萬溪50%股權，萬科得以收回前期投入的390.4億元資金。

當時，萬科總裁祝九勝表示，這個資產包占用的資金量確實比較大，對整個集團資金的占用、效率肯定會產生壓力，從一開始，萬科就希望跟外面合作。他直言，這個資產包的盤活進度和投標時的預期是有差距的，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時間就想獲得根本性解決，還是有挑戰、有難度的。例如，截至2020年6月30日，廣信資產包的土地清收率僅達到46%，還有約1500宗執行案件和外部債務待解決。

為確保交易的公允性，雙方簽訂了一份對賭協議，約定未來5年內萬科若無法取得不少于210.98萬平方米權益計容建筑面積的批復文件，新股東可要求萬科回購股權或自行轉讓給第三方。

截至目前，萬科未公開披露過已取得多少權益計容建筑面積的批復文件。年報中只有這個項目每年的開工、竣工規劃，雖然2019年萬科就已擬訂了當年的開工計劃，但實際開工是在2020年。2022年的年報顯示，該項目至2022年末的儲備面積有134.12萬平方米。

至于這些儲備面積是否都已拿到批復文件，廣州萬溪表示不方便透露。

而劉強則表示，在引入戰投前，廣州萬溪經過三年的摸查，已經對資產包里的資產有了清晰的處理方向，且有信心盤活不少于210.98萬平方米權益計容建筑面積的土地。“從目前來看，完成這個對賭的約定沒有太大問題。”

除了資產規模，資產的盈利能力也是萬科當初勇于出手的一個考慮因素。按照整個資產包551億元的總價，以及211萬平方米的規劃建筑面積計算，土地成本約2.6萬元/平方米。“這么大體量的項目，很難通過簡單的模式測算土地成本，但是萬科對這個項目的盈利預期還是比較樂觀的，6年前周邊才賣4萬元/平方米都有得賺。”劉強表示。

據了解，經過了4年多的土地盤整，廣信資產包直到2021年3月才開始推出新項目上市銷售，包括位于白云區的萬科喜悅里和花地灣的萬匯天地·金域曦府。其中，萬匯天地·金域曦府是荔灣區2022年的銷冠，當年賣出了1328套房源，銷售額超過74億元。目前該項目的銷售價格為4.8萬元/平方米至5.8萬元/平方米。

萬匯天地·臻園是今年“五一”前開售的，開盤當天便賣了12億元，項目總貨量有1400多套，售價6萬元/平方米至6.8萬元/平方米。萬匯天地·朗庭目前也已開始接受客戶登記。據廣州萬溪介紹，今年廣信資產包將上市的新項目還有白云區的萬科瑧山府以及越秀區的萬科瑧樾府。

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