“如果用一個字描述近期的上海二手房市場，那就是‘淡’。現在很多賣家會打電話來問，有沒有人想看房，并愿意調低掛牌價。買家則挑挑揀揀，并不急于出手。我們門店之前成交的幾單，都是去年就在看房，直到今年才成交的客戶。現在掛牌房源量大，賣家多買家少，部分房源的議價空間可以達到20%至25%。”上海市松江區九亭地鐵站附近某房產中介門店經理解峰（化名）向上海證券報記者表示。

(資料圖片僅供參考)

與之相對應，在今年2月和3月出現一波回暖行情后，上海二手房市場交易量已連續兩個月下滑。機構統計數據顯示，5月，上海二手房成交量為1.53萬套，較4月的1.77萬套減少約13.56%，該數據已接近上海二手房月均成交1.5萬套的“榮枯線”。

業內人士認為，當前上海二手房市場房源多、客戶少，如果沒有利好政策刺激樓市消費，二手房的“低溫”行情或將維持一段時間，買家和賣家將展開深度博弈。

老小區房子不好賣

在上海中外環間的古美地區，坐落著許多20世紀90年代建成的老公房。由于其環境優雅，背靠蓮花路商圈，生活配套成熟，交通便利，成為不少剛需或首次改善購房者買房的目標區域之一。近兩年來，古美板塊時常有新樓盤上市，催生出一批“賣舊打新”的置換客。但隨著二手房市場供大于求，成交周期的拉長，讓部分置換客叫苦不迭。

古美西路上某品牌中介門店業務員小宋向記者透露，最近房源掛牌量較大，很多客戶打算賣了老房子，轉而購買新房。以古美八村為例，該小區目前掛牌房源有50多套，其中八成業主有置換需求。掛牌時間短的有2個月，最長的已有1年半。

“現在附近老房子每平方米均價為6萬元至6.5萬元，雖然成交價走低，但客戶觀望情緒依然濃厚。”小宋表示。

“附近好一點的房源之前均價達到9萬元/平方米，現在只要7萬多元/平方米。”靜安區大寧板塊上工新村附近的一家中介門店業務員老呂向記者介紹，房源多、客戶少是當前上海二手房市場的重要特征。

在老呂看來，當前上海二手房市場行情確實趨淡。雖然今年以來他個人成交了5單買賣，但門店內其他業務員很少有人開單。他表示，為促成訂單成交，大多數掛牌業主愿意降價，不到自己心里價位不賣的業主只有一兩成。

記者調查發現，現在比較難賣的主要是一些房齡較老的老舊小區的房源，而次新小區房價相對抗跌，成交也較平穩。

靜安區廣延路上的寶華現代城是一個中高端小區，目前均價約12萬元/平方米。記者通過上海中原地產門店內部系統獲悉，目前寶華現代城共有33套房源正在掛牌，其中三房有9套，兩房有16套，其余為1房。

“現在市場不太好，掛牌量比往年要多，但寶華現代城的房源每個月都有成交。像這種高端小區的房價不可能打八折。最近剛剛成交的一套寶華現代城三房，雖然存在缺點，但1660萬元的成交價接近2021年底價格。今年3月賣掉的一套同戶型三房的成交價達1700多萬元。有時候，業主正好趕上有打新計劃，如果買家付款方式好的話，業主讓價100萬元也很正常。”中原地產業務員馬超（化名）說。

學區房也明顯降溫。有房產中介告訴記者，現在部分家長對學區房的概念有所淡化，即使買學區房，也會考慮居住品質，而不僅僅是為了掛個戶口。“高品質小區的房源還是比較好賣的，但老公房、樓梯房空出來很多。像徐匯區這邊的番南小區、南丹小區、凱旋一村等學區房都有20套至30套的房源在掛牌。這類房子比較難賣，且降價幅度較大。”

浦東新區御橋地鐵站附近地杰國際城一期是對口建平實驗中學的學區房。2021年上半年，該小區內94.7平方米雙南戶型的兩房掛牌價一度超過10萬元/平方米，如今價格已顯著回落。記者了解到，目前地杰國際城一期小區雙南兩房戶型的房源掛牌了十幾套，掛牌價格為800萬元至946萬元不等。

房產中介小伍告訴記者，今年2月和3月的那波行情，雖然價格賣得不好，但好在成交量大，現在是價格不理想，成交量也不多。

成交周期拉長

掛牌量攀升，成交量下滑是當前上海二手房市場的主要表現。

受新房市場高位供應及一、二手房價格倒掛的虹吸效應影響，上海二手房市場成交量在3月沖高至2.4萬套后迅速回落，4月成交1.77萬套，5月成交1.53萬套。目前上海一二手房成交套數比已從最高位的1：3滑落至1：2。也就是說，原先每成交1套新房，對應就會成交3套二手房，但如今只能成交2套二手房。

據小伍觀察，現在購房者中，約六成為置換客。而置換客中，約有三成可以立馬支付定金，進入買房流程。另七成客戶在談價格、談成交周期上，會花費較多時間，成交率只有20%至30%。

“眼下古美地區二手房成交周期差不多要6個月，高樓層的房源成交尤其緩慢。買家大多在觀望，愿意出價的客戶很少。目前市場上有一些高性價比的房源，一天至少會有三組帶看，只不過客戶購買決心還不夠，大家都在等待是否會出臺新政策。”小宋說。

老呂告訴記者，現階段客戶從看房到成交，整個周期可能用時1年。“由于掛牌量大，為了盡快成交，有些小區的業主給出的掛牌價一個比一個低，而買家在沒看清方向的情況下，會捂緊口袋，謹慎出手。”

有房產中介向記者表示，現在二手房市場買主有兩個趨勢：一是整合房源，將多套房源賣掉換成一套大面積高品質的房源；二是追求地段，把房子從其他區域向市中心置換。

“不同于其他城市，上海常住人口較多，具備市場穩定的基礎條件。還有一大批人在上海工作多年，但尚不具備購房資質，這批人正是潛在購房群體。”上述房產中介認為，雖然現在二手房交易量不高，但房價還是比較穩定，因此購房者無需擔心市場。

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