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中房網(wǎng)：限購限貸已無存在必要的情況下 取消限制類措施是應(yīng)有之義

中房網(wǎng)公眾號(hào)發(fā)文《關(guān)于“房地產(chǎn)救市論” ，你怎么看？》，其中提到，房地產(chǎn)是行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前還有不少地方在執(zhí)行相對嚴(yán)格的限購、限貸、限價(jià)政策，造成了市場價(jià)格信號(hào)的扭曲，以及資源的錯(cuò)配。上述限制類政策應(yīng)是在特定歷史條件及行業(yè)發(fā)展情況下出臺(tái)的短期行政措施，而在相關(guān)外部條件有變化，限購限貸等政策已無存在必要的情況下，取消限制類措施是應(yīng)有之義。

注：中房網(wǎng)是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的官方網(wǎng)站。

以下為全文：

近期，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐放緩和房地產(chǎn)再現(xiàn)頹勢，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)救助的討論引起社會(huì)廣泛關(guān)注。知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波旗幟鮮明表示，“只有救樓市才能救內(nèi)需”，并具體提出五點(diǎn)建議，包括盡快對房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問題作出具體的法律安排和明示；降低改善型住房的房貸利率；降低存量房貸利率；全面取消限價(jià)政策；認(rèn)真落實(shí)“三支箭”和保交樓政策。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，救房地產(chǎn)是一個(gè)偽問題。房地產(chǎn)不需要救，需要把卡脖子的地方放開，限制松綁，房地產(chǎn)自然會(huì)健康發(fā)展。從本質(zhì)上來講，兩位專家的觀點(diǎn)是具有較高契合性的，即都主張放松房地產(chǎn)業(yè)管控。

綜合業(yè)內(nèi)多方觀點(diǎn)，支持房地產(chǎn)救市一方普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，救樓市就是救經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)民生。具體來看：第一，房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈眾多，房地產(chǎn)發(fā)展事關(guān)金融穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局；第二，房地產(chǎn)在我國居民家庭資產(chǎn)中占比近七成，房地產(chǎn)持續(xù)下行、房價(jià)下跌，將會(huì)造成居民財(cái)富大幅縮水；第三，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收仍是當(dāng)前大部分地方政府的主要收入來源，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，將進(jìn)一步加大地方政府財(cái)政壓力，增加地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

與此同時(shí)，市場上同樣存在較多反對房地產(chǎn)救市的聲音。反對一方認(rèn)為，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響已逐漸由正轉(zhuǎn)負(fù)。具體來看：第一，在過去的十多年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展和房價(jià)的攀升，導(dǎo)致很多非房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)偏離主業(yè)，將有限的資金資源投入房地產(chǎn)，從而造成企業(yè)創(chuàng)新能力和生產(chǎn)性投資下降；第二，房貸債務(wù)是我國居民家庭債務(wù)的主要構(gòu)成，長期對居民家庭消費(fèi)能力形成限制；第三，當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫仍存，部分地區(qū)高房價(jià)與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等仍嚴(yán)重背離。如果房地產(chǎn)繼續(xù)大力度救市，或?qū)⒅品績r(jià)進(jìn)一步上漲，加劇房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也將進(jìn)一步加大青年人群購房壓力，拉大社會(huì)貧富差距等。

總的來看，支持方與反對方各有其理。那么，從政府角度來看呢？實(shí)際上，近兩年來，政府救市不可謂不盡力。在政策層面，自2021年下半年開始，房地產(chǎn)政策逐漸由大規(guī)模收緊向穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)向，2022年明確以保交樓、保民生、保穩(wěn)定為首要目標(biāo)，2023年確立防風(fēng)險(xiǎn)、促需求、保穩(wěn)定的工作主線，地方政府松綁“四限”、重啟貨幣化安置、加大公積金住房貸款支持、下調(diào)首付比例和房貸利率、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等寬松性政策更是層出不窮。在流動(dòng)性層面，2023年4月末，M2余額已增長至280.85萬億元，同比增長12.4％，貨幣供應(yīng)量屬歷史高位。今年1-4月，M2平均增速達(dá)到12.65％，為2017年以來同期最高。利率方面，2022年以來，央行多次下調(diào)中長期政策利率，引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率下降，房貸利率也降至歷史低位等。但即使如此，房地產(chǎn)市場形勢仍不容樂觀。或許，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的問題，已經(jīng)不是救不救的問題，而是如何救的問題。其中，核心議題就是如何貫徹穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。既要避免類似棚改、去庫存類貨幣化強(qiáng)刺激房價(jià)攀升，又要防止房價(jià)失速下跌。既要給予商品房更多的市場自發(fā)調(diào)節(jié)空間，又要保障房價(jià)升降有序和總體穩(wěn)定。既要堅(jiān)定房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，又要防范風(fēng)險(xiǎn)失控蔓延。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)是行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前還有不少地方在執(zhí)行相對嚴(yán)格的限購、限貸、限價(jià)政策，造成了市場價(jià)格信號(hào)的扭曲，以及資源的錯(cuò)配。上述限制類政策應(yīng)是在特定歷史條件及行業(yè)發(fā)展情況下出臺(tái)的短期行政措施，而在相關(guān)外部條件有變化，限購限貸等政策已無存在必要的情況下，取消限制類措施是應(yīng)有之義。所謂的外部條件包括：一是我國人口總規(guī)模開始下降，房地產(chǎn)存量住房規(guī)模不斷增長，戶均一套有余。二是城市化進(jìn)程進(jìn)入深化階段，人口雙向交流，交叉交流特征更加明顯，城市間的人口爭奪力度在加強(qiáng)。三是從消費(fèi)與投資觀念上，房地產(chǎn)不再是高收益率的代名詞，一些城市房價(jià)開始“鶴崗化”，其背后是無產(chǎn)業(yè)與人口支撐的城市房價(jià)已不再具有投資屬性。四是住房保障水平大幅提升，尤其是政府大力推進(jìn)保障性安居工程，進(jìn)行大規(guī)模棚戶區(qū)改造，為中低收入階層提供了大量且相對低成本的住房供應(yīng)。這幾個(gè)方面的疊加，在相當(dāng)程度上可以對沖取消限購限貸后的市場沖擊。沒有各類的限制政策，市場機(jī)制的回歸正常才是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的要義。

來源：中房研協(xié)測評研究中心，原標(biāo)題《關(guān)于“房地產(chǎn)救市論” 》

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