真實的房地產市場的三個“橫切面”

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我國房地產市場太魔幻了，面對紛繁的新聞報道，很多人根本不知道該相信誰？

(資料圖)

或者說，到底哪個是真實的中國房地產市場？

今天，筆者想通過幾個案例，來分享中國房地產市場的幾個橫切面。這幾個橫切面當然無法全面展示中國房地產市場的全貌，但可以管中窺豹。

杭州：裁員傳聞，二手房承壓

第一個橫切面是杭州。

杭州的房地產市場可以算是今天中國最有代表性的樣本：土拍價值高，土地財政依賴重，房價上漲快，持續虹吸周邊人口，等等。

但最近杭州的樓市也陷入了大幅波動的區間，特別是一些過去漲價特別快的區域，比如余杭區的未來科技城板塊。因為這里有阿里，而最近又因為阿里的裁員風波，碼農們升降薪、裁員與否，都影響著這一區域房價的變動。

據界面新聞報道，此前，一張截圖在各大社交媒體圈流傳——“陽光城未來悅89.55平米的房子以320萬賣出”，一時間阿里裁員像一只蝴蝶扇動翅膀，引來杭州樓市的颶風。

據稱，該房主是以6.5萬/平米的單價買入，賣出成交均價約3.57萬/平方米，一進一出之間，房價快跌了一半。

不過，中介稱這套房子的真實跌幅并沒有那么大，而且網簽系統顯示的成交價也只是買賣雙方商議刻意做低后的結果。真實的成交價是500萬，成交均價約5.58萬/平方米，但比當初的買入價仍有近15%的跌幅。

雖然這套房子的真實跌幅沒有傳聞那么大，但這張截圖還是讓本就去化困難的未來科技城二手房行情繼續承壓。

杭州在過去十年見證了中國樓市的瘋狂，從2014年下半年政策開始退出、2015年市場開始修復、2016年全面復蘇以來，杭州樓市已經整整向上奔跑了接近10年。

以未來科技城板塊為例，2021年，陽光城未來悅一套125平的房子最高成交總價達到1050萬，還要繳納增值稅40萬，成交單價高達8.4萬/平方米，相比2018年首次開盤3萬/平方米的均價，上漲了兩倍多，那時的杭州樓市，是妥妥的造富機器。

未來科技城板塊目前成交量低迷，有些門店過年到現在該板塊內的房源總共成交了不到5套，平均一個月一套。

伴隨著成交量的下滑，是價格的大幅下行，目前陽光城未來悅小區在鏈家網上價格最低的是一套低樓層房源，總價320萬，單價3.9萬/平方米。在我愛我家上。

最近的消息是，杭州將于6月12日起啟動大面積的城市更新。這也是很多城市在樓市不景氣時常用的手段。

杭州主推城市更新的原因，還在于，目前杭州主城區已經基本完成了城市化，沒有多余的土地用于新房開發，目前杭州新房主要還是在城市外拓的邊緣區域。2021年，杭州樓市二手房供應量超越新房，就是局部進入存量市場的反映。

杭州的樓市正在面臨著一席難求的新房和大量二手房形成供應的市場。

二手房的大量掛牌是一把雙刃劍，一方面沒有新房供應，二手房成交易的主體，有利于維持當地市場的價格；

但另一方面，二手房更容易受到市場情緒、調控政策的影響，特別是在新城，本來市場的真實需求就不足，被概念炒起來的價格泡沫很容易刺破，正如本次阿里裁員風波，未來城板塊的大幅下跌，更多的還是情緒的釋放。

作為新一線的代表，杭州的情況基本反映了成都、鄭州、南京、西安等城市的現狀，城市越來越大，主城區的二手房掛牌量激增，大量新城新房充斥市場，樓市面臨著需求不足與情緒脆弱的窘境。

上海：政策“紅利”，打新再現

第二個橫切面是上海。

最近上海的豪宅盤云錦東方開盤，引起瘋搶。主要的原因是它的單價比附近的其他二手盤便宜，上海鏈家平臺數據顯示，2022年以來，云錦東方二期二手洋房的成交價均在20萬元/平方米以上，與新房價格每平方米相差近10萬元。

“搖中立賺2000萬”“比體育彩票的搖中率更高”“和高考一樣可以改變命運”等不規范中介的宣傳語，讓購房者趨之若鶩。

極致的賺錢效應，以致于出現了各種笑話，比如因為購房資格的問題，黃牛在現場給人配婚，“一日夫妻2000萬”，至于墊資什么的都是基本操作。

云錦東方三期出現的現象并不少見，“樓市打新”我們早就討論過，但出現在樓市冰封的當下，卻讓人極度不適。

在利益驅動下，有關系、有能力的人鉆各種空子，“假結婚”“代持”等方式層出不窮，“黃牛”更是推波助瀾。據媒體報道，認籌現場真實情況是，圍觀的中介比“黃牛”多，“黃牛”比購房人多。現場“黃牛”有賣名額的、提供過橋資金的，有的“一日夫妻”，昨天剛離婚成功，今天就結婚來買房了，當場連老公老婆的名字都叫不出來。

“黃牛”也早已形成了完整的產業鏈，有專門運作的公司，分工明確。從虛假婚姻、違規經營貸、房地產“ABS團伙”，已經形成了生產流水線，全程“一條龍服務”。

“黃牛”擾亂市場確實叫人生氣，但核心原因卻是限價制度。新房的限價導致與周邊的二手房價格倒掛，表面上看限價有利于保障購房者的利益，但在真實世界里，由限價導致的負面后果更加嚴重，無論是開發商要求超高的認籌金、凍結的資金證明，還是“黃牛”攪局，最后都走向一個結果，那就是瘋狂地炒房，與政策的初衷背道而馳。

最近摩根大通有一個“中國避免日本式房地產泡沫破裂的嘗試”的電話會，里面有幾個觀點值得我們注意，其中之一便是，“對比各項指標，當前中國的房地產市場接近80年代末的日本。這不是一次類似2013年的周期性調整，而將是一場持續多年的大趨勢下行”。

筆者同樣認為，這種相似性不僅表現在房地產價格上，還包括房地產市場的結構性問題，如過度依賴房地產、高負債率、國民缺乏多元化的投資渠道等。在日本，房地產市場的崩潰導致了經濟的長期蕭條，今天中國樓市的遇冷同樣帶來產業發展的挑戰。因此，決策層應該采取積極的政策措施來避免房地產市場的崩盤。

上海豪宅盤云錦東方的亂象則讓我們看到了政策僵硬與慣性的危險。今年除了上海，成都、深圳也都出現了樓市打新的案例，面對樓市種種，摩根大通認為政策層面存在一種“謎一樣的自信”，這種自信來源于過去的地產表現出的韌性和過度關注房地產對銀行體系的風險，低估了房地產對產業鏈上下游和居民部門的影響。

政策思路是“保價、犧牲量”，希望在一個低水平成交量的基礎上，盡快形成新的均衡。保價保的是居民預期和抵押品價值，從而避免出現負反饋螺旋和信用危機。但保價成功的前提是當前的一二手房價倒掛，如果二手房價過快下跌，保價也保不住。

開發商：退市潮來襲，房企命懸一線

第三個橫切面是地產開發商退市潮。

最近，金科地產打響“1元面退”保衛戰的消息引發市場關注。不足3年，已經有多家此前雄心勃勃的房企走到了退市的懸崖邊緣。近期，A股有8家房企收盤價低于1元/股，且有美好置業等企業已經進入退市程序，而且它們都是在近兩個月集體出現斷崖式的下跌。

業內認為，這已然是房地產的危機時刻，如果5月銷售數據回落疊加融資情況得不到改善，房企陷入了流動性危機的循環中，最悲觀的估計是，未來幾個月里，可能有30～40家房企從A股和港股退市。

ST泰禾、ST中天、ST藍光、*ST嘉凱……這些個股幾乎無一例外都是那些之前地產黃金時代一直高債務杠桿玩脫了的民營開發商。自房地產暴雷以來，這些開發商很快陷入危機，因為債務壓力沉重、債務重組進展緩慢，而無法公布業績報告的企業有很多，基本上都采取了長期停牌的策略。

業內認為，今年1月，在全國住房和城鄉建設工作會議上，官方對于房地產企業的命運已經定了調，“一方面幫助企業自救，另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者‘金蟬脫殼’，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關”。

但問題在于，破產真的能解決所有問題嗎？一旦被定調列入破產之列，開發商將大概率躺平，甚至未來城投公司也將躺平，畢竟目前城投公司與托底土拍，面臨的債務壓力遠大于開發商。

統計局的數據顯示，1～4月份，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%；其中住宅投資27072億元，下降4.9%。讓一部分房企破產無異于一場外科手術式的療法，刮骨療傷的代價當然避免不了陣痛。

最近，吳曉波撰文《只有救樓市才能救內需》，他認為，提振當今十分低迷的國內需求，亟需找到一個大的投資和消費池子，此事宜早不宜遲。環顧天下行業，動一子而活全局者，恐怕非房地產莫屬。因此，只有救樓市才能救內需。

他的觀點被不少人批判，有人質疑居民沒錢了，內需從何而來？有人認為，目前居民杠桿很高了，六個錢包都空了。

但是，批判吳曉波的人，都忽略了他提出的根本問題，除了樓市還有哪個行業能提振國內低迷的需求？一邊對經濟下滑各種不適，一邊又拒絕建議，這樣真的好嗎？而且，救樓市就是支持炒房嗎？這同樣是一個似是而非的問題。

結語

今天分析樓市的橫切面，從城市、市場到開發商，我們似乎習慣性地把購房者忽略了。

現在國家對于房地產的核心政策，就是“托而不舉”。地產三支箭+部分城市限購放開，就是為了保交樓去庫存，回籠資金。政策的本意是通過時間換空間，慢慢地化解這些風險。

但二手房價格下跌，房企的退市潮打亂了政策的安排，房企退市，大概率伴隨的是開發商的破產，以及大量項目的爛尾。這些風險，該早做準備。

摩根大通認為，“中國能否扛住這輪地產下行，坦率地說，不確定，取決于其他方面的改革的進程。”這句話一針見血，決定房地產的力量并不在地產本身。

參考資料：

【1】《只有救樓市才能救內需》吳曉波頻道；

【2】《上海云錦東方開盤亂象頻出 房住不炒任重道遠》中房頭條；

【3】《史詩級，大撤退……》劉曉博說樓市；

【4】《阿里總部所在地杭州未科板塊房價大跌？真實情況如何》界面新聞。

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