萬物云董事長朱保全在2022年報的致股東書一節中這樣寫道：開發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發商未售空置房帶來的物業費欠費增加以及其他關聯應收賬款增加，代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。

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據統計，2022年56家上市物企毛利潤均值9.2億元，同比微降0.4%；凈利潤均值2.7億元，同比下滑42.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤和凈利潤均值分別為36.3億元、14.2億元、4.9億元、1.4億元和14.3億元、-4.3億元、1.8億元、0.5億元。可見，地產行業的冷意切實傳遞到了物業管理行業上。

物企獨立性被迫增強

城門失火，殃及池魚。2022年，房地產行業以及物業管理行業都在寒冬中艱難前行。從資本市場來看，地產板塊指數與物業板塊指數走勢基本保持一致，且整體表現均弱于大盤。恒生物業服務及管理指數最低點出現在2022年10月31日，較2022年年初下跌65.2%。同期，內房股領先指數下跌54.6%。

2022年房企遇冷給關聯物企帶來較大影響，比如前介業務、案場服務以及車位代銷等傳統關聯業務的延期支付，以及開發商交付未售空置房也造成物業費拖欠，結合疫情等整體拉高了物企的應收賬款總額。

56家上市物企應收賬款總額2020年、2021年、2022年分別達341.0億元、634.4億元、886.9億元；應收賬款總額連續三年高速增長，三年分別同比增長34.9%、86.0%、39.8%。?2022年56家上市物企應收賬款周轉天數陡峭上升，2020年均值為74.9天，2021年均值為85.9天，2022年均值為112.2天，同比增長30.6%。

此外，2022年，房地產投資低迷情緒貫穿全年，22城集中供地雖在延續，但熱度逐輪走低，除部分特別優質的地塊以外，底價成交、城投托底成為常態，房企投資意愿降至5年來最低點。

根據數據，百強房企拿地銷售比低至0.18，銷售50強房企月均投資力度同比下降69%，且近四成企業全年投資處于暫停的狀態。在此影響下，2022年百強房企操盤面積和新增土地面積大幅下降，操盤面積約4.1億平米，較2021年近乎腰斬；新增土儲約1.4億平米，同比下降近八成。

2022年房企操盤面積腰斬，意味著近期承接來自地產開發板塊的管理面積可能打五折，而新增土地面積的斷崖式下滑則預示著未來數年新增交付的住宅面積將持續下降，物業公司從地產母公司獲取的在管面積也將持續減少。

從年報數據來看，完整披露相關數據的32家上市物企來自關聯方的在管面積占比同比下降0.8個百分點至39.8%。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企關聯方在管面積占比分別為40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分別下滑0.9、0.5、0.9和1.0個百分點。

值得注意的是，朱保全還在萬物云的年報中提及，時代的企業，必然得經受住時代的洗禮。如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的溫柔鄉里，鐵一樣的事實擺在面前，只有做好基礎服務，贏得客戶口碑，才能在“長坡薄雪”的賽道持久滾厚。

不過，物企想要擺脫對地產的依賴，走上獨立發展之路，并不是“百利而無一害”。

物企出現獨立性的議題最開始是源于企業走向資本市場過程中，投資者從風險規避的角度并不希望企業的客戶集中度過高，這一階段降低業務集中度更多是口號；后面是因為過去幾年地產債務危機已經給物企帶來了多元收入和規模增量的雙重不確定性，物企必須樹立獨立發展的大旗才能對外展示自身發展的可持續性，這是不得已為之。

拓展存量項目成為未來規模增長重要驅動力

從依附到獨立，是物業管理行業的必經之路。2022年底，受到國家政策提振等影響，房地產行業和物業管理行業市場信心逐漸恢復，行業已經開啟階段性修復行情，重新站在新一輪周期的起點。《研究報告》指出，從板塊指數走勢來看，物業管理行業階段性修復能力強于地產開發板塊。截至2022年底，恒生物業服務及管理指數較最低點止跌反彈85.5%，同期內房股領先指數回升38.5%。

從每股收益角度來看，物業板塊每股收益大幅下滑，但整體好于地產開發板塊。2022年末，港股物業板塊每股收益中位數約0.21元，同比下降24.1%；滬深物業板塊每股收益中位數約0.67元，同比下降22.5%。港股和滬深物業板塊每股收益中位數較地產開發板塊分別高0.19元和0.60元。

此外，數據顯示，完整披露相關面積數據的51家上市物企的總在管面積由2020年的35.1億平米增長至2022年的64.3億平米，三年復合增長率為35.3%；從增速走勢來看，年內同比增長19.2%，較去年同期下滑34.3個百分點。而新增面積第三方占比達64.2%

物業的新增面積來自關聯方的可能只占30%，其他拓展的要達到70%，存量項目的市場拓展成為未來規模增長的重要驅動力。

值得注意的是，除了住宅物業之外，社區增值服務、非住物業中的商管服務和城市服務已經承擔了該有的第二增長曲線的職能。

以商管服務為例。《研究報告》指出，近年來，在利潤增長的業績指引下，多家物業服務企業加碼高收益的商業運營賽道。就單獨披露商管服務營收和毛利率的8家上市物企而言，2022年商管服務營收92.2億元，同比增長12.7%，其中碧桂園服務、華潤萬象生活、越秀服務增速最快，分別為96.5%、18.2%和10.5%。

此外，商管服務毛利率整體維持在較高水平。2022年，整體商管物業的毛利率為47.5%，其中建業新生活、融創服務和華潤萬象生活毛利率最高，分別為77.3%、68.9%和50.7%。

當然，物企想要獨立發展，并不意味著所行皆坦途。湯曉晨表示，物企想要獨立發展，會遇到兩方面的問題。一方面是戰略定位的問題，從服務的角度，大部分企業目前同質化還是比較嚴重，走市場化的道路如何選擇賽道、如何切入考驗企業管理層的戰略眼光，如果思考不清楚，很容易同其他企業邁向低維度競爭。

“另一方面是企業能力的問題，包括市場拓展能力、項目管理能力等，項目不僅要拓得來，還要管的住。在此過程中企業還需要面臨內部的各種人才組織、機制革新等問題。”湯曉晨說。

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