北京二手房市場降溫眾生相：換房業主調低預期求成交 買方觀望“再等等”

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

(資料圖片僅供參考)

家住北京望京的劉先生終于在5月下旬賣掉了自己在花家地的一套小兩居，代價是比預期價格降了80萬元。

而在年初掛牌時，他還信心滿滿，提前簽約了一套西城區的學區房。但市場行情在5月份急轉直下，使得已啟動換房“鏈條”的他措手不及，無奈之下只能“割肉”成交。

《中國經營報》記者了解到，今年以來，北京二手房掛牌量不斷攀升，剛需客群愈加減少，意向客戶觀望情緒漸濃，讓不少像劉先生這樣著急換房的業主預期一降再降。

市場急轉直下

換房“鏈條”啟動后，劉先生幾乎沒有選擇余地。

為了解決孩子上學的學位問題，今年3月份，他在西城區買了一套“老破小”，時至5月，他必須要在規定時間內付完款，否則就要面臨違約風險。

劉先生沒有想到自己的“賣一買一”之路會如此不順，因為早在去年年底掛牌望京的房子時，他的預期是能賣到570多萬元，這個初始掛牌價是在咨詢了鏈家經紀人之后得出的。

年后，疫情影響消散，北京二手房市場在今年春節后迅速火熱，前期積壓的需求集中釋放，二手房成交量迅速攀升。中指研究院數據顯示，今年1~2月，北京二手房網簽套數較2022年同期增長超10%。其中，2月份北京二手房網簽套數環比增長超60%，受2022年2月春節假期低基數影響，同比增長超70%。

劉先生原本就計劃今年在西城區買房，提前為孩子上學謀劃，看到當時交易火熱，為了搶占到合適的房源，即使當時自己手中的房子還沒賣出去，但他仍然選擇了盡快與賣家簽約。彼時，他并不太擔心手中房子的出手問題。

但等到了4月份時，劉先生的經紀人張峰開始向他提出了擔憂，原因是看房客戶逐漸變少，且購買意愿不是很強，大都希望再等等看業主是否愿意降價。

據張峰介紹，市場從3月下旬開始，熱度就逐漸下降了。4月份時，部分熱門區域成交量還能保持穩定，但多數區域的成交量就已經在下滑。

到了5月份，市場仍未見起色，反倒是購房客群的觀望情緒在繼續加重。在北京擁有十多年從業經驗的張峰告訴記者，實際上今年2～3月份時，市場火熱的區域主要是學區配套條件良好的東城、西城以及海淀的部分板塊，因為不少客戶要趕在5月份之前網簽，解決孩子學位問題。而當時北京其他大部分區域的二手房，“因為年前積壓了一部分需求，年后集中釋放，成交量其實只能說是跟疫情前差不多，并沒有多么火爆”。

因此，進入5月后，即便是前期成交火熱的東城、西城及海淀區域，市場熱度也在逐漸下降。張峰以位于西城區廣安門的“榮豐2008”為例，該小區被稱為北京學區房的“占位神盤”，“400萬即可上車”，4月份該小區在鏈家內部的成交數據是14套，而5月份截至月底時只成交了5套。

市場熱度急轉直下，令劉先生措手不及，他不得不在慌亂之中頻繁調整掛牌價格，最終以490萬元的價格“割肉”成交。

同片區的業主也在調整著自己的心理預期。與劉先生小區相鄰的業主張先生近期將自家的小兩居掛牌，他與愛人育有兩子，大兒子明年就要上初一，夫妻倆決定今年9月份前在天津買房，讓孩子提前一年適應天津的學校，先賣掉北京的住房是他們當前唯一的籌錢渠道。

張先生此前從事經紀人行業已有十幾年，在考慮掛牌價時，他最終將預期定在了460萬~470萬元。實際上，他也很清楚，自己小區同戶型的房源在去年成交時能夠達到480萬~490萬元，但眼下他已不敢過高定價。

“可以再等等看”

多位在北京市場擁有多年從業經驗的經紀人告訴記者，當前北京二手房市場的供應量處于歷史高峰。

張峰以其所任職的貝殼找房為例，截至5月底，記者看到貝殼官網上顯示北京二手房掛牌量將近12萬套，但據他介紹：“有些房源并沒有在官網上展示，實際上，從去年年底時，貝殼內部掛牌量就開始攀升，今年年初時內部掛牌量達到13萬套，目前已經超過14萬套，而正常年份的內部掛牌量則在11萬~12萬套。”

張峰認為，這可能與去年10月份發布的《財政部稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策》有一定關系。據他解釋，以往業主在賣房時需要交個稅，北京的房產總價一般都較高，相應的個稅額也高。而在該項政策執行后，業主在“賣一買一”時，如果新買的房子比原來的房子總價高，就可將前期賣房的個稅退回給業主，這就導致原本沒有著急換房的業主也開始掛牌。“我今年操作的一個客戶，昌平回龍觀的一套70多平方米小兩居，賣一買一后，退個稅有將近60萬元。”

因為掛牌量的增多，使得不少意向客戶有了充足的挑選空間，賣方不得不降低預期，尤其是在總價較低的剛需房源上。

業主李女士于去年10月份時將其在望京SOHO附近的一套小戶型房源掛牌，因為房子位于沒有電梯的小區頂層，為了盡快賣出，從今年年初以來，她已多次下調掛牌價，經紀人告訴她，該套房子正常情況下是可以賣到325萬~330萬元的，但她因為著急用錢，5月底時已經將價格調到了305萬元，至今仍未能出手。

“現在剛需客戶數量其實是在減少的，此類房源業主后續只能降低預期。”張峰表示，“目前能夠較快成交的房源，大多是因為業主方現金流告急，愿意在價格上做較大幅度的讓步。”

多位經紀人向記者表示，就他們帶看和成交情況來看，現在市場確實在走低。“如果不著急買房的話，可以再等等看，至少這半年內應該不會有太大變化。”

據了解，為簡化二手房交易流程，降低交易成本，今年3月31日，北京市宣布啟動二手房交易“帶押過戶”。但據業內人士介紹，目前銀行方面的辦理細則仍待明晰，市場尚無相關成交案例，政策對二手房市場交易效率的影響尚待觀察。

此外，5月初時，住建部和市場監管總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，其中對于房產交易中的服務收費問題，明確提出要引導房地產經紀機構應當明碼標價，要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。隨后，有市場消息稱，北京房地產中介行業協會曾于5月中旬邀請房產經紀公司召開座談會，談論了房產交易中介費率問題，但還未形成最終結論。

“因為不知道后續是否會有明確的政策出臺，我所接觸的不少業主現在都是持觀望的態度。北京市場體量極大，任何政策一出臺，在別的城市可能不會很快有變化，但在北京市場則會立馬反映在成交上。”張峰表示。

“老破小”越來越難賣

“整個回龍觀板塊挑選二手房的思路其實非常清晰，這里的房源主要可分為不帶電梯的經適房以及帶電梯的商品房兩類。”在整個北京市成交排名靠前的昌平回龍觀板塊，經紀人周磊用上述一句話總結向記者清晰地介紹了該板塊的房源情況。

據他介紹，這兩類房源的居住品質差別比較大，經適房大多是磚混或鋼混結構，抗震性和隔音效果差，不帶電梯，樓層較低，大部分是2.55米的層高，物業品質較差，物業費約為0.6元/平方米·月。而商品房抗震性和隔音效果較好，層高大多為2.6~2.7米，物業品質較高，板塊內最便宜的也要1.8元/平方米·月。

居住品質的差異反映在價格上，則是兩類房源每平方米近1萬元的差價。此外，周磊告訴記者，4月份以來，北京二手房市場熱度逐漸下降。在回龍觀板塊，同樣面積的兩居室，經適房平均成交價格跌了將近50萬元，而商品房則相對跌得少一些，為10萬~20萬元。

“現在我們在回龍觀接觸到的客戶結構已經有明顯變化，周邊都是各類科技公司和大廠，客戶以90后居多，他們對于買房的需求和想法跟70后、80后很不一樣，不再是‘有得住就行’。”周磊說道，“在前期看房時，我的很多年輕客戶對于‘老破小’都是直接pass掉。”

孫先生是周磊的客戶之一，為了給自家4歲的孩子在海淀準備學位，他和妻子決定將房子置換到海淀。年初，他們將自家在回龍觀新龍城小區（商品房）的一套兩居室掛牌，初始價格定為567萬元。

原本對“老破小”的居住環境有一定的心理準備，但在實際看房后，孫先生夫妻倆開始猶豫：“之前住慣了寬敞明亮的環境，一下子很難適應。”恰巧此時看到了海淀區有合適的新房項目，于是夫妻倆果斷簽約。

周磊告訴記者，孫先生夫妻倆在新龍城的房子，如果市場行情好的時候基本可以賣到540萬~550萬元，而現在他們已經將價格調到了509萬元。“因為海淀新房供應本來就少，開發商對客戶的付款方式非常‘挑剔’，必須在規定時間內付齊首付，否則房源就會被收回，因為并不缺買家。”

多位經紀人告訴記者，北京市場“賣一買一”的客戶占比非常高，客戶在置換時的需求基本上都是為了“改善”， 二手房換房時間平均在4~7年。

記者在走訪中了解到，換房客群的一些典型“畫像”包括：年輕夫妻結婚時先買小戶型二手房“上車”，等到生育或孩子要上學時置換成面積較大或學區配套較好的房子；老年人將此前自住的“老破小”賣掉，置換成居住品質較好的房源。

張峰表示，自己在日常交易中也觀察到，除了有優質的教育配套外，那些所處板塊產業密布、周邊交通醫療配套齊全、小區物業品質高、樓齡新的房源在后期更易出手。

周磊認為，隨著年輕購房客群占比的提升以及老齡化的加劇，“老破小”房源將越來越難賣。據他解釋，這類房源因為房齡較大，房屋建筑品質一般，在貸款時可貸額度較少。“對于購房者來說，則意味著首付比例會比較高，至少這一點對于剛需群體就很不友好。”因此，他建議購房群體在買房時注意房齡大小，以及自己預計居住的年限，要考慮到后續自己換房時是否能夠順利置換。

也有業內人士指出，雖然目前市場存量在上升，沒有配套加持的“老破小”會越來越難賣，但北京市場的特殊性在于其市場保有量大、需求量大且多元，仍需“平常心”看待。

（編輯：王金龍 校對：顏京寧）

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