上海一新盤只需“10％首付”？真相來了

近日，據多家媒體報道，上海青浦一名為“安聯·虹悅”的新盤打出了“今年買房 明年付款”的廣告，有中介還喊出“10%首付即可置業大虹橋”的宣傳語。

同時，在一些自媒體上，甚至還出現了類似“上海青浦驚現首付10%的項目”“買上海新盤只需一成首付”的說法。

據上海網絡辟謠官微6月3日消息，記者走訪發現，安聯·虹悅項目并非真的只需付一成首付，而是項目方推出的促銷，認購后首付款可以延期到5個月內付清。

(資料圖)

對此，青浦區房管局也表示，經過調查，安聯·虹悅并不是一成首付，而是項目方推出的優惠活動。房管局已約談了項目方，要求嚴格按照相關規定執行。

房產中介在朋友圈里發布的廣告

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“10%首付”，是真的嗎？

據安聯·虹悅項目一名銷售人員介紹，該樓盤有88平方米和99平方米兩種戶型，如果客戶購買的是二套房，可以先付2萬元定金，一周內付清10%首付款，5個月內付清70%首付款；如果客戶購買的是首套房，可以先付2萬元定金，一周內付清10萬元，4個月內付清10%首付款，5個月內付清35%首付款。

銷售人員告訴記者，5個月首付是目前能申請到的最長的付款周期，此前確實推出過“付完‘10%首付’后，給予最長10個月時間補齊首付款”的政策，但一共只有30個名額，目前已被認購。

正在施工中的“安聯·虹悅”樓盤

該名銷售人員還表示，雖然首付周期從10個月壓縮到了5個月，但項目方又推出了新的促銷政策，總體來說就是不同付款周期對應不同的總價折扣，付款周期越短，房子總價折扣越大，最大折扣為一個月內付清首付，總價打98折。

銷售解釋，項目方推出上述促銷主要針對的是“置換客”，即手上有房子正在出售，可以憑借房產證先行鎖定房源，待“10%首付”完成后，給予客戶最長5個月時間補足余下的首付款，“這個優惠政策主要是給客戶買賣騰挪房子一個緩沖的時間，避免老房子還沒賣出去，新房子交了定金又拿不出錢交首付的尷尬”。

記者走訪也發現，位于大虹橋西板塊青浦華新的安聯·虹悅項目周邊配套尚不完善，這或許是項目方推出營銷活動的原因之一。但不容辯駁的是，所謂“一成首付”并不屬實，而是部分自媒體對開發商促銷政策的誤讀或故意誤導。

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項目一期也曾推出“一成首付”

此前的5月30日，一名負責安聯·虹悅項目的中介人士向界面新聞介紹，購買該房源需先繳納2萬元定金，一周內簽約并付清首付的10%，剩下的首付部分可在半年內或一年內付完。

據該中介人士介紹，因為該項目給出的首付周期太長，還被房管局約談。“開發商這邊也不敢直接把周期放很長了。”

安聯·虹悅項目的宣傳廣告

據界面新聞了解，這并不是安聯·虹悅第一次推出“一成首付”的促銷活動，在該項目一期銷售的時候也使用過，但是首付款周期只有3個月。

到了今年5月中旬，安聯·虹悅二期加大優惠力度，推出6個月甚至一年付清首付的活動，“只限前30名”。

“這個盤后面還有一期，但是優惠不好說，現在市場不太景氣，所以開發商給出的優惠比較多，如果后面市場好轉，項目不缺客戶，就不會給這么長的周期和這么大優惠了。”上述中介人士表示。

在負責安聯·虹悅項目的銷售人士看來，這個項目并非是因為難賣才推出首付一成的政策，“到周末客戶多到根本銷售接待不過來，去化也很快。”只是因為現在二手房市場相對低迷，新房市場也就沒那么火爆了。

但數據最能反映市場的真實情況。去年12月，安聯·虹悅首開208套88-99平方米的三居房，今年3月底項目二期加推307套98-133平方米的3-4房，總銷售房源為515套。界面新聞從網上房地產查詢，該項目已售總套數136套，可售總套數為379套，半年時間過去了去化還不到一半。

安聯·虹悅項目是由安徽安聯高速開發建設，在2021年上海第3批次土拍中，安徽安聯以底價19.34億元拿下了青浦區華新鎮華志路地塊，樓面價約為2.3萬元/平方米，新房指導價4.6萬元/平方米。

根據地塊出讓規定，項目至少供應801套住宅，要求全裝修住宅占比100%，中小套型占比不低于60%，項目最終命名為安聯·虹悅。

公開資料顯示，安徽安聯高速公路有限公司是安徽省交通控股集團有限公司控股子公司，成立于1998年8月，主營合徐南和黃祁高速公路的同時，一直也在積極發展房地產業，已先后在北京、深圳、上海等地開發了安聯大廈及金融廣場項目。

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律師提示“首付分期”存違規風險

安聯·虹悅項目銷售人員對澎湃新聞表示，根據上海的購房政策，首套房首付為35%，二套房首付為70%，根據客戶的實際情況，首付補齊后才可辦理銀行按揭貸款。并非買房首付10%，其余的全部由銀行貸款給客戶。網簽則需要等全部資金付齊。

上述銷售人員表示，“推出這一政策，一方面是想盡快清盤，另一方面是目前二手房市場掛牌量大，交易周期拉長，對于一些置換客戶以及一些錢用來理財一時取不出的客戶而言，可以有一定的緩沖時間。”

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“近期市場情緒不高，隨著交易量下滑，交易積極性再度受挫。雖然新房市場總體不錯，但是有些項目跑量的效果一般。”

開發商為了業績會提出一些花式營銷舉措，目的是盡快確立客戶。通常而言，簽訂合同后再發生變化的概率就不大了。當然，在花式營銷中也要注意規避風險，一些“踩紅線”的事情要杜絕，杜絕炒房空間。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，當前“低首付”或“零首付”的操作，在部分一線城市也明顯增加，包括此前深圳出現的“負首付”等，都說明此類違規的金融操作有所抬頭。“一些郊區的新盤項目銷售情況并不好，所以會有各類新的促銷動作。如果違規的信貸操作增加，客觀上也會干擾市場預期，造成市場有較大波動，引發秩序混亂，也容易產生新的風險問題。”

在北京金訴律師事務所主任王玉臣看來，“首付分期”看起來似乎是幫購房人分期付款而已，但是在現實操作中往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。

“對購房者而言，如果首付分期，意味著購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產生商品房糾紛。此外，為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。尤其是有一些機構提供的融資利滾利，不小心就會掉入金融陷阱。”

王玉臣表示，對于房企而言，雖然能夠提高銷售業績，盡快實現資金回籠，但如果房企牽線首付貸等行為，屬于違規行為，有被處罰的風險。

每經房產綜合自上海網絡辟謠官微、中國證券報、界面新聞、澎湃新聞等

編輯| 魏文藝

封面圖源| 上海網絡辟謠官微

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