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經濟觀察報 記者 陳月芹5月23日，廣東惠州一新房項目東方·鉑悅府被勒令“封盤”后，老業主代表和開發商們終于坐下來談判。應業主們要求，開發商立下書面承諾：近幾日打折賣出的153套房子作退款處理，贈送車位的協議全部作廢。

不止于此，未來如果開發商再有贈送或低價賣車位、以低首付等手段賣房等“擾亂市場”行為，需給予集體業主相應價值的賠償。

這是鉑悅府業主們爭取來的“勝利”。

在此3天前，他們聚集到售樓處拉橫幅，抗議開發商以近乎腰斬的價格，賣房、送車位。

這樣的現象，在去年廣東省各地市中GDP增速第一的惠州非常普遍。

過去多年，坐擁陽光海灣的惠州憑借低價和地理優勢，吸納了大量的莞深投資客，但也極容易隨著深圳經濟起伏，而出現潮汐式的周期。市場好了，投資需求涌來；一有降溫趨勢，投資客又像潮汐一樣完全退潮，而較萎靡的本地需求成為曲線起落的減震器，這種在核心城市外圍衛星城的樓市表現，被稱為“惠州現象”。

隨著核心城市內生動力的乏力以及投資風潮的褪去，具備“惠州現象”特征的樓市都走到艱難時刻，前有北京周邊衛星城廊坊燕郊，后有深圳周邊的惠州等地。

現在，樓市調控者面臨著一個悖論，即救助這些市場的關鍵在于讓一線市場先活躍起來，然后帶動二三線市場，可是一旦一線城市放開，資金會回到核心城市，加劇衛星城市的難題。

腰斬賣房受阻

5月19日晚，惠州市惠陽區的房地產項目東方鉑悅府，宣布啟動了史上最猛促銷政策——單價從備案價的1.5萬元降至8600元/平方米，開發商還提供低首付、零首付加送車位等促銷方案。

這場涉及數百套房源促銷撼動了全惠州的房地產中介，一位親歷者展示的圖片和視頻顯示，當晚凌晨2點多，多個客戶打開手機付款二維碼等待下定金，置業顧問和中介們凌晨5點多才下班。

第二天，老業主們在售樓處拉橫幅抗議，白底黑字寫著“無良開發商，還我車位”等。

惠州大亞灣區房管局最初回應，房企降價是市場行為，但在5月21日凌晨卻發出一份紅頭文件，將涉事項目“鎖盤”，售樓處暫停營業。

5月23日，在鉑悅府各棟業主代表的要求下，開發商立下書面承諾：5月19日以來賣出的153套房子將作退款處理，贈送車位的協議全部作廢，后續若開發商再贈送或低價賣車位、以低首付賣房擾亂市場，需給予集體業主相應價值的賠償。

一位中介向經濟觀察報透露，售樓處關停后，業主和保安們嚴陣以待，嚴禁中介和陌生人到小區看房，進小區前需報備所到具體樓棟和房號、業主姓名，核對無誤才可放行。他曾三次換成便裝，試圖帶客戶進小區看房，均被阻攔在外。

同在惠陽區的海倫堡·臻悅府、中洲·河谷花園等項目也被“鎖盤”。5月23日晚，置業顧問拿出項目剛被鎖盤的相關截圖，試圖說服記者盡快付定金，即可跟著已成交的33套房源上報為優惠價房源。

中洲·河谷花園置業顧問多次提到，自己也是該項目一期的老業主，很多經其成交的客戶買在價格高位1.55萬元/平方米，如今不僅單價降至9200元，還提供首付4萬元、送車位等方案。

“穩住”備案價

惠州大亞灣區與深圳坪山相鄰，過去多年憑借高性價比的海景房吸引了大量外地置業客。現在，也成了降價重災區。

5月23日晚上，卓洲·綠景南莊項目向全城中介發出高傭金、降價和低首付的號召令，啟動為期3天的促銷。

卓洲·綠景南莊提供三種首付方案：以首套為例，一是正常按2成首付，直接7.5折；二是首付3萬元，開發商送剩余首付，還贈送兩年月供；三是零首付，連定金都不用，送一年月供。

以該項目一套92平方米的精裝現房為例，購房者可選擇首付7.7萬元，開發商贈送剩余首付約20萬元，但因銀行賬戶公轉私，購房者還需支付這筆錢10%的稅費。此外，開發商還贈送3年月供、每月3500元，算下來，購房后前3年月供僅1500元。

如果購房者預算不足，也可以零首付“上車”。

多位惠州地產人士向經濟觀察報證實，除個別央企外，整個惠州近9成以上項目都執行低首付甚至零首付方案。具體操作上，有的開發商要求購房者準備兩張銀行卡到售樓處，先交定金后，開發商便馬上打首付款到其中一張卡，購房者將錢轉給自己另一張卡，再打給預售資金監管賬戶。“這么費盡周章，實際上是巧妙突破政府規定的‘降價幅度不能超過備案價15%’的要求，讓拿不出首付的剛需客也能買房，而開發商盯的是購房者簽約后銀行放的貸款。”

惠州中原研究中心的數據顯示，4月惠州新房成交套數和面積環比下降均超4成，其中大亞灣區的成交面積環比降幅達66%。

4月28日，惠陽區發文《關于全方位宣傳購房優惠政策的函》，至此惠州全域首付比例從3成降為2成，限售年限由3年變1年，團購折扣可低至8折。

一位頭部房企惠州客研負責人李嶼表示，這些刺激政策并沒有帶動新房成交。但限售3年變1年后，二手房成交量環比增長了195%，但大部分人賣房后并沒有去買新房，還因為二手房掛牌量激增，分流了新房的購買客群。市場越來越內卷，鉑悅府等現房項目降價還能去化一批，期房降價依舊沒人買。

很多人笑稱，惠州的特產是房子，尤其是臨深的惠陽區、大亞灣區，高層住宅林立，很多小區層數在40層以上，想用手機拍攝街對面樓棟的全貌，需要切換成廣角鏡頭的最大變焦倍數。

惠州中原研究中心數據顯示，4月底，惠州的狹義庫存約1768萬平方米，不再新增供應的情況下，當地存量新房需36個月才能賣完，遠遠超過去化周期6-12個月的合理區間。而一家Top5房企投資高管透露，惠州廣義庫存，即在售新房加上已出讓但未開發地塊的供應量，約6500萬平方米，以2022年銷量計算，可能要11年才能消化完。

供應

該頭部房企投資高管提到，惠州有個特殊性，大量的地在村民、私人老板等手里，開發商進入惠州市場，想通過招拍掛、只花地價款就拿到一塊地，可能性極小。

21世紀初，惠州市為了開發大亞灣區，發展石化產業，推行“區片補償+留用土地”為主的征收儲備模式，即提前征收了很多村里的土地，并答應村民在原區片內提供某個比例（約15%）的留用土地或異地土地補償。因此，土地部門提前預支了大量用地指標，此后全市內平整出一些地塊，一般都用來還給村民。一位央企惠州投資負責人張璟透露，目前惠州市政府仍欠著村里很多用地指標等待落位，至少要到2030年才全部還清。

直到2022年，政府出讓的大部分地塊掛牌文件中仍有一項要求，競得人需在5日或10日內和該地塊所屬村的2/3村民簽訂改造協議，否則沒收保證金，如果開發商沒有提前和村民談好條件，基本不可能完成。

張璟進一步說明，無論是提前透支用地指標的歷史遺留問題，還是三舊改造為主的供地模式，都導致了惠州大量的好地掌握在村集體和個人企業主手里。

有家公司投資部門曾調研測算，惠州幾乎每個村都至少和一家開發商簽訂了協議文件。

而面對大量的留用地，村民和開發商主要有兩種合作開發方式，一是返還物業+貨幣方式，二是股權合作，村民享有地塊后續開發收益和分紅。“在樓市上行周期，村集體和開發商嗅到房價和地價上漲的商機，會進一步加快地塊入市，導致某個區域供應量陡增，長期處于供大于求狀態。”前述頭部房企投資高管補充，在惠州看地時基本可以忽略政府的年度供地計劃，因為年初的方案和最終供出的地常常不一致。

到了今年3月20日，惠州印發《惠州市征地留用地安置管理辦法》，推進征地制度改革。要求5年內，征地留用地不再用于住宅開發，并要求工業用途不低于80%、商業用途不高于20%，商業用途容積率不高于2.0。如果留用地被征為基建或特殊用途，原則上采取折算貨幣補償。

內需動力不足

惠州特殊的產業結構也是樓市內需較弱的原因之一。

2022年,惠州生產總值5401億元，同比增長4.2%，增速居廣東省第一，由此邁入全國城市GDP“5000億俱樂部”。其中，工業發揮著“扛鼎”作用，從規模以上工業增加值增速來看，電子行業增長2.5%，石化產業增速達到16.1%。

前述頭部房企投資高管根據逾20年的投資經驗，將各類城市依據產業、人口等做分類，惠州和山東煙臺等城市便屬于利用海岸線資源發展重工業的典型，石化工業產值占惠州GDP很大比例，但這類重工業屬于資源密集型產業，對本地就業的貢獻很有限，且對當地民生配套、樓市的助力作用很弱。不會有人因為當地有石化廠而去買套房，相反會遠離這類區域。

產業結構還決定了惠州以第一、二產業為主，第三產業人口占比較小，而這恰是開發商眼中的優質購房客群。

河海大學區域和城市高質量發展智庫首席專家劉奇洪分析，粵港澳大灣區中，廣東9個城市又分為3個組團：廣佛肇、深莞惠、珠中江。現在深莞惠的經濟總量基本形成以下格局：東莞等于1/3個深圳，而惠州相當于1/2個東莞，呈現遞進的階梯狀。

張璟回憶，其2016年初到惠州，惠州和東莞的GDP屬于腳前腳后，惠州3800億，東莞剛過5000億，當時惠州的口號就是趕超東莞。

作為一個地產投資人員，張璟不僅要關注樓市的供需關系，還需要觀察產業和人口的變遷。時至今日，他還為惠州沒有趕上深圳和東莞產業外溢的周期而感到可惜，“經濟和產業都有周期，一個產業到某地投資建廠需要5-8年時間，但定下來后，這個周期里基本不會變動。”而在2010年前后，東莞踩對了產業升級的節奏，跟上深圳發展的快車，下一階段在2018年前后，惠州也沒趕上。

潮汐不來了

惠州西接深圳、東莞，南向大亞灣，面積相當于10個深圳，2022年底的常住人口為605萬人，僅為深圳的1/3。更大的面積，更大的庫存，房價卻只有幾公里之隔的深圳坪山的1/3，這些條件使得惠州吸引了大量深莞的投資客。

地產投資圈有個說法，叫“惠州現象”，即每一輪市場高起時，熱度總是先從深圳傳到東莞，再傳到惠州，因為惠州市場是純投資客托起的。比如2006年深圳樓市很熱，惠州量價便跟著上漲，到了2008年市場下行，投資客一撤，惠州房價基本腰斬。起起落落，循環往復。

資深的地產投資人會警惕，“一旦大家都開始關注惠州樓市的時候，說明市場過熱了。”上述頭部房企投資高管說。

多個老牌深圳房企在惠州的貨值很少，如萬科、華潤、金地等。這位頭部房企投資高管說：“從深圳到惠州開車就能去看地，為什么惠州從來不是我們的主力市場？因為我們對這類高度依賴‘潮汐式投資’的市場都比較慎重，尤其是投資客最旺盛區域，我們碰都不敢碰。”

彼之砒霜，吾之蜜糖，也有在惠州賺得盆滿缽滿的企業。碧桂園曾連續兩年在惠州創下單個城市完成300億元銷售額的戰績，至今都霸榜惠州市占率第一名，其2011年首次開盤的海景大盤十里銀灘，至今仍在持續開發。

2021年2月開始，深圳首創二手房指導價 ，并伴隨著三道紅線、雙集中供地、銀行兩道紅線等組合拳，以及2021年下半年民企相繼爆雷引發爛尾樓風波等，全國樓市開啟新一輪向下盤整期。

一位50強房企員工曾在2020年最后一波市場高熱時，相信了深圳成立40周年將釋放“大禮包”——將大亞灣區并入深圳的傳聞，帶著親朋好友到惠州“抄底”了30多套房子，現在自嘲高位站崗，和朋友也少有往來。

“沒有人能預料到惠州市場能跌成這樣。”一家小型中介公司老板投資大灣區樓市12年，2016年以1.55萬元/平方米買入一套碧桂園翡翠山城，2021年還和朋友打賭未來二手房單價一定能突破2.5萬元。而今已經降到1.3萬元。

同樣是核心城市外圍以投資客為主的市場，燕郊還沒從環京樓市的陰霾中完全走出來。

持幣觀望惠州土地市場的張璟認為，惠州可能長期處于橫盤或陰跌狀態。張璟分析，惠州執行較嚴的預售資金監管政策，出現大面積爛尾樓的可能性不大；其次，目前現房項目只要降價到位，仍能帶動成交。

持續兩年有余的下行，讓張璟也預判不了惠州市場的“底”在哪里。如果遇到房價大幅下跌或收入遇困，部分購房者可能會舍棄信用而選擇停貸、斷貸，壓力進一步傳導到金融機構。

前有鄭州等城市去年爆發的停貸風波之鑒。

一位東部城市住建系統官員告訴經濟觀察報，政府阻止新房降價的必要性，除了老業主密集投訴引起信訪和輿情，更深層次原因是可能引起地價波動，影響銀行抵押物，進而延伸至金融端風險。

這里的銀行抵押物，包括背上房貸的購房者、開發商，更大頭是城投債抵押物價值等等。

這位東部城市住建系統官員看到惠州市場的相關數據后，感慨：“那四個一線城市的調控更加不可能松綁了。”如果環穗、臨深城市樓市在不限購、多重刺激下還不見起色，一線城市的放開可能加劇其他城市樓市成交冰封。

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