本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭譽(yù)

(資料圖片僅供參考)

深圳“壓箱底靚地”火速上架。

5月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布深圳市2023年第二批次擬出讓居住用地項(xiàng)目清單，計(jì)劃掛牌出讓10宗地塊，總用地面積24.34萬平方米，總建筑面積104.85萬平方米，主要分布在龍崗、龍華、光明等傳統(tǒng)供應(yīng)大區(qū)。

深圳第二批次計(jì)劃出讓的部分地塊

從土地條件來看，深圳第二批次計(jì)劃出讓地塊較為優(yōu)質(zhì)，尤以南山T207-0060為甚。

T207-0060位于深圳灣超級總部基地（以下簡稱“深超總”），于近期完成土地性質(zhì)調(diào)整，總建筑面積20.77萬平方米，總地價(jià)有望突破100億元，成為深圳的第八宗“百億地”，周邊二手樓盤掛牌價(jià)在15-20萬元/平方米左右。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，T207-0060調(diào)規(guī)后一個(gè)月，迅速釋放到市場，目的在于以中心區(qū)壓箱底的“靚地”來捂熱土地市場，進(jìn)而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場，“政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。”

深超總地塊或刷新限價(jià)紀(jì)錄

從目前的市場反應(yīng)來看，深超總的T207-0060關(guān)注度最高。一名接近交易的消息人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“估計(jì)很多房企方案都做好了。”

T207-0060原為一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，在一個(gè)月前完成土地性質(zhì)調(diào)整。

今年4月26日，為進(jìn)一步優(yōu)化深超總用地功能結(jié)構(gòu)，促進(jìn)片區(qū)職住平衡，完善片區(qū)公共配套體系，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布《關(guān)于[紅樹灣地區(qū)]法定圖則DY04單元、DY08單元規(guī)劃調(diào)整的公示》。

其中，[紅樹灣地區(qū)]法定圖則DY08單元主導(dǎo)功能由“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地”，新增配套設(shè)施“9班幼兒園、托育機(jī)構(gòu)、社區(qū)體育活動(dòng)場地、社區(qū)兒童游戲場地”。該單元北部兩地塊均由“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”調(diào)整為“二類居住用地”，新增地塊編號分別為03-14、03-15，其中03-14地塊用地面積17388平方米，03-15地塊用地面積17222平方米。03-14地塊、03-15地塊規(guī)劃指標(biāo)合并，用地性質(zhì)為二類居住用地，容積率6.0。

調(diào)整方案

03-14地塊、03-15地塊合并即為T207-0060，用地面積3.63萬平方米，建筑面積20.77萬平方米，具體區(qū)位為南山區(qū)沙河街道深灣二路與白石二道交匯處西南側(cè)，毗鄰深鐵萬科瑧灣匯、中信紅樹灣、紅樹西岸等豪宅和深圳市南山實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)華僑城高級中學(xué)、深圳灣公園、地鐵2號線紅樹灣站等市政配套。

李宇嘉指出，T207-0060不僅區(qū)位優(yōu)良，且將打造成為配套完善、宜居性極強(qiáng)的高端社區(qū)，迎合改善型需求主導(dǎo)、高端改善旺盛的市場局面。

“去年以來，市場分化非常明顯，中心區(qū)改善高端盤去化塊、價(jià)值高、營利性強(qiáng)。如果細(xì)化區(qū)分不同盤源去化，高端改善盤去化周期短，到了補(bǔ)這類庫存的時(shí)候了。”因此李宇嘉認(rèn)為，政府供地迎合市場需求，估計(jì)屆時(shí)拍賣時(shí)也極大可能獲得多家開發(fā)商報(bào)名、頻繁舉牌的火熱場面，以激活土地市場。

不過，T207-0060因?yàn)榈囟魏谩Ⅲw量大，同樣考驗(yàn)開發(fā)商資金實(shí)力。

目前，T207-0060的出讓公告尚未公布，時(shí)代周報(bào)記者從前述消息人士處獲悉，該地塊總地價(jià)將超過100億元。此前，深圳累計(jì)公開出讓7宗“百億地”，分別由龍光、恒裕、世茂、招商蛇口與華僑城聯(lián)合體、融創(chuàng)中國與華發(fā)股份聯(lián)合體拿下。T207-0060將成為深圳土地公開市場上的第八宗“百億地”。

“關(guān)鍵在出讓條件。T207-0060如要競自持面積，資金成本太重了。”已決定報(bào)名競買的一家央企相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。

來自多個(gè)信源的消息顯示，T207-0060建成后的普通商品住房銷售限價(jià)或突破當(dāng)前的最高限價(jià)至14萬元/平方米。截至目前，深圳商品住房銷售均價(jià)最高的樓盤是位于南山科技園的華潤城潤璽花園，銷售均價(jià)約13.2萬元/平方米。T207-0060周邊的二手住宅紅樹西岸最新掛牌均價(jià)約20.1萬元/平方米，二手公寓深鐵萬科瑧灣匯最新掛牌均價(jià)約15.1萬元/平方米。

深超總效果圖，圖源：深超總開發(fā)建設(shè)指揮部辦公室

供地迎合高端市場需求

除了“壓箱底靚地”，深圳第二批次供地仍有不少出挑地塊。

譬如位于新興豪宅區(qū)寶安中心區(qū)的A001-0212，具體區(qū)位為寶安區(qū)新安街道金科路與羅田路交匯處西南側(cè)，周邊配套有華僑城歡樂港灣、壹方城、海韻學(xué)校、地鐵11號線寶安站等。

值得一提的是，A001-0212是一宗“返場”地塊，曾于2022年8月掛牌出讓，因無人競買流拍，原因指向可售商品住宅面積不足50%。

此次，A001-0212的土地性質(zhì)亦作出調(diào)整，土地用途由“商業(yè)用地+二類居住用地”調(diào)整為“二類居住用地”，完全剔除掉商辦部分；其次，總建筑面積從10.39萬平方米降至8.23萬平方米，容積率相應(yīng)地從6.8調(diào)整為5.4。

A001-0212區(qū)位示意圖，圖源：深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺

龍華民治的A811-0347自帶名校光環(huán)。該地塊位于龍華區(qū)民治街道民塘路與白松四路交匯處西北側(cè)，與深圳北站的直線距離約500米，距離深圳四大名校之一的深圳高級中學(xué)（北校區(qū)）約200米。

不過，項(xiàng)目所在的民治片區(qū)新房市場競爭激烈。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，4月民治片區(qū)在售新盤多達(dá)15個(gè)，華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、鴻榮源等品牌房企在此扎堆。

除了前述3宗地塊，深圳第二批次擬出讓土地清單里還有7宗，包括龍華大浪1宗、光明鳳凰2宗、龍崗寶龍3宗和深汕特別合作區(qū)1宗，總用地面積24.34萬平方米，總建筑面積104.85萬平方米。這10宗地塊將于5月25日至8月25日期間發(fā)布出讓公告。

和第一批次出讓的5宗地塊相比，深圳第二批次供地頗具誠意，土地優(yōu)質(zhì)，供應(yīng)量大，李宇嘉將其歸結(jié)為“迎合了市場需求”。

他表示，近期各地包括上海、深圳、廣州供地均為去化快、開發(fā)商歡迎的地塊，也就是中心區(qū)的靚地，這類地塊將會打造低密度、配套極佳的高端盤，可能會被冠以“高質(zhì)量”“新模式”。

但是李宇嘉認(rèn)為，高質(zhì)量和新模式應(yīng)該是針對新市民、年輕人、租賃居住、盤活存量等，絕非是打造幾個(gè)高端盤。當(dāng)下，缺的不是高端盤，這些高端盤只是小眾市場。“高端盤熱銷，既是市場分化的體現(xiàn)，也是市場需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應(yīng)該解決的問題。”

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