本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪

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全國土地市場出現(xiàn)回暖態(tài)勢，民營房企加速入場。

中指研究院的報(bào)告顯示，2023年1-4月，TOP100房企全國拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅繼續(xù)收窄。

在首批土拍中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價(jià)率約7.3%，頭部房企回歸積極補(bǔ)倉，累計(jì)共吸引超50家房企競拍，為近6年最多。

此外，杭州市、合肥市和無錫市三大長三角核心城市也在本輪集中供地中累計(jì)成交金額近370億元。其中，以龍湖、濱江為代表的民營房企正加速回歸招拍掛市場。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

各城市土拍“冷熱不均”

從此輪土拍情況上看，不同城市冷熱不均仍然明顯，“分化”仍是土拍市場關(guān)鍵詞。

據(jù)中指研究院，1-4月，非核心一、二線城市土拍市場仍以底價(jià)成交為主。鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，其中10宗底價(jià)成交；長春推出8宗地塊，其中7宗底價(jià)成交。當(dāng)前市場熱度僅限于部分高能級城市，三、四線城市的房地產(chǎn)市場恢復(fù)難度仍較大。

相比之下，長三角多個(gè)城市土拍熱度持續(xù)回溫。除上海土拍中房企參拍熱情高漲以外，杭州的12宗地塊也僅花費(fèi)50分鐘就全部出讓，合肥土拍的參與房企總數(shù)超60家，南京市、蘇州市、寧波市等核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價(jià)上限。

值得注意的是，在市場升溫之下，北京地塊土拍規(guī)則升級，競拍規(guī)則有所收緊。新規(guī)則要求，禁拍企業(yè)范圍由“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司”向上溯源到“同一集團(tuán)成員企業(yè)”，有利于促進(jìn)市場公平競爭。

5月4日，中國指數(shù)研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱向時(shí)代周報(bào)記者表示，今年從已公布供地計(jì)劃的城市情況來看，全年整體的供地計(jì)劃平均縮量了19%。

“受到土地供應(yīng)量下滑的影響，2023年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%。而TOP100房企拿地的門檻值為10億元，較2022年同期42億元大幅下降。” 張凱進(jìn)一步表示。

張凱進(jìn)一步分析指出，從各大房企的新增貨值來看，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、萬科占據(jù)拿地榜單前三位。2023年1-4月，華潤置地以累計(jì)新增貨值503億元占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)、萬科緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為418億元和337億元。TOP10企業(yè)2023年1-4月新增貨值總額3152億元，占TOP100企業(yè)的33.4%，新增貨值門檻為38億元。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

民營房企加速回歸

從各城市群拿地金額來看，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國。2023年1-4月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額786億元，居四大城市群之首。其中，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為120億元，位居長三角企業(yè)拿地金額榜首。

值得注意的是，隨著一季度新房市場的整體回暖，以龍湖、濱江為代表的民營房企正加速回歸招拍掛市場，積極補(bǔ)倉核心一二線城市。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，自今年2月起，民營房企拿地積極顯著上升，1月拿地金額T0P15榜單中無民營房企身影且城投身影較多，2-3月民營房企占比處于半數(shù)左右份額。

今年3月底以來，龍湖在深圳、長沙、上海、杭州、寧波等主要城市陸續(xù)拿地。

3月31日，深圳市首輪集中供地完成出讓，當(dāng)天龍湖分別以6.08億元、17.96億元斬獲了位于龍崗街道、馬田街道的兩宗地。

4月14日，長沙市011號地塊由長沙隆欣置業(yè)有限公司底價(jià)84522萬元摘得，樓面價(jià)5220元/平，而長沙隆欣置業(yè)有限公司的股東為龍湖地產(chǎn)。

4月18日，上海迎來首輪集中供地，在4月18日上午進(jìn)行的土拍中，龍湖+建華聯(lián)合體以底價(jià)24.7995億元競得上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊。

4月25日，杭州2023年第三批次土拍落幕，龍湖時(shí)隔多年再次補(bǔ)倉湘湖，以成交總價(jià)7.5億拿下蜀山南單元XSCQ2601-57地塊。而在杭州拿地的前不久，龍湖還獲得了寧波鄞州區(qū)JD10-A5-1純宅地地塊，宗地面積29100平方米，建筑面積61100平方米。

除了龍湖之外，同樣在長三角高能級城市“跑馬圈地”的還有濱江和偉星。

在杭州2023年前兩次集中供地中，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)。新城控股、濱江集團(tuán)、中天美好、興耀房地產(chǎn)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽山水和偉星房產(chǎn)等民營房企均有所斬獲。

有“杭州地產(chǎn)一哥”之稱的濱江集團(tuán)，在杭州2023年首批集中供地中，以總價(jià)34億元接連拿下3宗地塊，其中有2宗溢價(jià)成交。二輪集中供地中濱江又連續(xù)拿下了杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)2宗地塊。

截至2023年3月末，濱江已通過招拍掛和合作開發(fā)形式累計(jì)獲得7宗住宅用地，其中6宗位于杭州市，1宗位于金華市，新增貨值超過150億元。

在南京的集中供地中，民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競拍至地價(jià)上限，民企拿地金額占比達(dá)26.9%，較2022年提升17.2個(gè)百分點(diǎn)。偉星房產(chǎn)成為長三角地區(qū)土地市場中的“黑馬”，接連在杭州和南京集中供地中摘得地塊。

據(jù)克而瑞方面統(tǒng)計(jì)，2023年1-4月，綠城與濱江分別以286億元、234.5億元的新增土地貨值，位列百強(qiáng)房企新增貨值TOP100的第7、8位；龍湖集團(tuán)新增土地貨值達(dá)到230.6億元，在百強(qiáng)房企中排名第9位。偉星房產(chǎn)則以162.2億元的新增貨值排名11位。

克而瑞方面認(rèn)為，整體來看民企投資的積極性在復(fù)蘇。此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續(xù)在深耕城市拿地。

另一方面，本土民企緊抓“撿漏”機(jī)遇，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。此外，碧桂園時(shí)隔9個(gè)月首次在集中供地拿地，通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價(jià)28.3億元，也是本月杭州土拍最高地塊。

多位業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，隨著行業(yè)房企資金流動(dòng)性壓力獲進(jìn)一步緩解，位列民營房企拿地占比份額有望繼續(xù)提升。

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