天氣還沒轉暖，上海二手房市場搶先火了。3月份2.4萬套成交量，直接站上了近20個月以來的最高點。

上海中原地產數據顯示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套數環比增加24%，同比增加86%，創下了2021年8月以來的成交高點。2021年上半年，正是上海樓市供需兩旺之時，隨后一劑猛藥“三價就低”政策出臺，8月、9月上海二手房成交量“速凍”。

盡管2022年下半年起，“三價就低”在實際操作中逐漸淡化，但今年的回暖也帶著明顯的政策痕跡。

(資料圖)

01 房東不再坐地起價

記者注意到，今年1-3月上海的二手房成交有著明顯特點：總價低、舒適度高、面積不小。

從上海中原地產的統計來看，今年的剛需買家“上車”時，在地段和舒適度之間多選擇后者，不少外郊環回遷房也成了不錯的選擇。上海鏈家數據也顯示，一季度70-90平方米成交占比26%，較去年同期增加1個百分點；110-140平方米占比較去年增加0.4個百分點；50平方米以下的占比18.6%，減少1.5個百分點。從總價段來看，400萬-600萬元的占比11.9%，增加1.4個百分點；600萬元以上的占比10.2%，增加1.5個百分點。

業主調低掛牌價，以期以價換量

“2.4萬套是‘以價換量’換出來的”，上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，“一方面，一線城市消費韌性優于其他城市，房東掛牌比較活躍，充足的掛牌量給成交奠定基礎；另一方面，雖然成交量有所放大，但價格表現非常穩定，說明房東也比較務實，并不因為市場轉好就坐地起價。”

對于今年房東心態的變化，盧文曦說，“現在客戶非常聰明，會挑性價比高的房源，最優先成交的都是筍盤，房東掛牌價格高、跳價，就賣不掉。以價換量的另一方面，是最近的掛牌量非常活躍，每周大約新增1.3萬套，跳價就相當于幫其他房東抬價，這是非常不明智的。”

“只要市場有成交，基本上房源掛牌價就是市場平均水平或者能夠接受的水平，比市場水平高，那你這個房子肯定難成交。”

02 價格合適一兩周就成交了

由于房東們大多謹慎選擇了以價換量，今年的小陽春，對于剛需上車族而言極為友好。

根據上海鏈家統計，3月份成交均價漲幅最大的是外郊環間，同比增長8%。但從環比來看，各環線漲幅僅1%左右，變動不大。整個2023年一季度，除郊環以外均價同比下跌1%，其余各環線均價相較去年略有增長，外郊環間同比增長4%。

記者注意到，3月份各個區域內二手房成交均價的同環比變動十分穩定，除內環內略出現不易察覺的同比下調外，其余區域均保持穩定。

從2023年一季度二手房價格累計同比來看，下跌區域為虹口、黃埔、徐匯和金山。從二手房成交均價來看，TOP3區域為黃浦、長寧和徐匯。

以靜安區大寧板塊為例，上海靜安區平型關路一家中原地產店長江超對記者說：“還是看品質，次新房和房齡比較小的更受歡迎，比如慧芝湖花園小區，各方面都不錯，光3月份就成交了15套。”

作為一線從業人員，江超也感受到了今年小陽春的不同之處：“成交量大，但是價格很平穩，和2022年下半年基本上差不多，個別極熱門的次新樓盤漲幅稍微明顯一些，大部分房東掛牌還是符合市場價的。最近二手房交易周期非常快，價格合適一兩周就成交了，即便是不那么有誠意的掛牌，一兩個月也能完成交易。”

03 老破小可能會受影響

“近段時間帶看量確實有一定下降，大概從3月底那一周開始，門店感受比較明顯”，江超說，“對品質比較好的小區成交量影響不大，預計一些老破小，在看房熱度降下來之后會受到影響。”

“但是等跌價、等撿漏，基本上也不現實。有些客戶就是想找低于市場價很多的房子，我們也去溝通過一些業主，但房東更多的是置換需求，什么時候賣掉什么時候買，所以想找特價房、急售房也挺難。”

上海某二手房小區

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，就是一個正常的季節性交易量回升。從最近10年來看，歷來就是上半年特別是3月份有一個比較明顯的回升，4、5月份回歸正常軌道。

從鏈家的帶看來看，帶看量較大的時段主要集中在2月下旬至3月初，近幾周的環比連續下滑3%左右。

“從中原地產一些前瞻性指標來看，3月份新增客戶量是明顯減少的。從整個市場來看，掛牌指數也是往下走的，那也就意味著3月份這種快速放量的行情其實是不可延續的。預計4、5月份會有從高位回落的一個動作，上半年3月份就是一個高點。”盧文曦說。

撰文| 包晶晶

編輯| 陳夢妤

封面、內文圖源|???每經記者 包晶晶 攝

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