作者：子非魚

01 | 深圳樓市傳來大消息

(資料圖片僅供參考)

去化率不高的深圳人才房，即將成為絕版，退出?歷史舞臺。

因為就在4月6日，深圳市規劃和自然資源局發布了一則關于“修訂地價測算規則”的征求意見通告。

在這份《征求意見稿》中，深圳明確提出：

目前，市住房建設局正在牽頭制定我市保障性住房相關政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產權住房等住房類型，同時對保障性住房的租金、售價水平進行了調整。

可以看到，深圳不僅取消了人才房，還取消了?安居型商品房。未來深圳在政策性住房結構中，只有兩種房子，一種是保障性租賃住房?，一種是共有產權住房。

事實上，關于深圳取消人才房和安居型商品房的消息，年初就有傳言。無風不起浪，這一次深圳自然資源部的文件，算是蓋棺定論了這?一傳言。

人才房是面向戶籍人才提供的一種居住保障，由于其價格只有市場的6折，在滿足真正的人才需求方面，確實提供了幫助，降低了成為深圳人的成本?。

既然如此，關鍵問題來了，深圳為何要取消人才房，取消會帶來什么影響？

02 | 深圳為何取消人才房？

第一，高層改變了公共住房的制度設計?；蛘呷缬袑＜宜f的，深圳的公共住房政策與中央的住房政策“對撞”了。

深圳2018年啟動“二次房改”，制定的未來新增住房結構是公房：私房=6:4，其中公房分為（可租可售的）人才房、（以售為主、5折完全產權的）安居房、（面向戶籍中低收入者的）公租房。

但2021年22號文，國家政策的三類公房制度設計變為——（無完全產權的）共產房、（面向新市民新青年的）保租房、（面向戶籍低收入者的）公租房。其中沒有人才房，也沒有安居型商品房?。

作為國家“雙范”城市的深圳，需要體現制度優勢。既然上面定下了公房制度，那么深圳就只能選擇跟隨。

?這是深圳取消人才房和安居型商品房的底層邏輯。?

既然中央定下了共有產權住房、保障性租賃住房、公共租賃住房的公房制度，那么在深圳打響取消人才房和安居型商品房第一槍之后，其他城市?必然也會跟進。

第二，高房價的深圳，即便打6折的人才房依舊高價，已經很難滿足低收入人群的居住需求，需要推出更加合理和有效的方式滿足人民群眾的住房需求。

?深圳人才房的發展歷程可以追溯到1990年代初期，當時深圳市政府提出了“招商引資，引進人才，增強創新活力”的政策，為吸引高層次人才到深圳創業工作提供了人才房保障。

1994年，深圳市政府正式出臺了《深圳市人才住房管理辦法》，規定了人才房的分配條件、購買方式、售價等相關規定。此后，深圳市政府陸續推出了一系列人才房相關政策，如完善人才房售價管理制度、建立人才住房管理機構等，進一步優化了人才房政策體系，提高了人才房的管理水平和服務質量。

?人才房的本質，是給戶籍本科以上學歷人才提供低價上車的機會，以此留住人才，推動城市發展。

但是，隨著過去十年房價飛漲，深圳如今的?商品房已經高不可攀。即便人才房打6折出售，也仍是一個很難逾越的?天塹。

比如今年已經推出的深圳南山的深鐵熙府，6折之后均價已經高達5.94萬元/平方米。安居同樂馨苑均價?4.62萬元。其余原關外的幾個人才房項目，?6折之后價格也基本都在3萬以上。

這些價格，相比于普通商品房，當然低很多，但價格的絕對數據，對于大多數人來說，仍?高不可攀。

這是深圳人才房難賣的原因之一。

此外，人才房的申請，需要戶籍本科人才，此前更是需要?全家都得是戶籍家庭。不久前，深圳略微放松了人才房申購條件，增加了第二梯隊。

第二隊列申購人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計三年以上。共同申購人不受戶籍限制，申購人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購人應年滿30周歲。

但要等第二梯隊選完，第二梯隊才能補上。

即便是申購門檻有所調整，但只安放在第二梯隊，率先選房的還是第一梯隊。第一梯隊的門檻非常高，不但要求主選人是全日制本科學歷、深圳戶籍，還要求全家都得是戶籍人口。

符合第一梯隊的人數還是非常少。

深圳盡管有1768.16萬人（深圳統計局披露的2021年年末數據），但本科學歷人口只有258萬人。

258萬本科以上學歷人口，疊加戶籍要求，既擁有本科以上學歷又是戶籍的人口，至少得打個6折，也才154萬人。

154萬目標人群中，有一部分人買了房，沒了資格。有一部分人買不起，無法構成有效需求，排除在外?。最終154萬目標人群，真正能參與申請人才房的數量，也就幾十萬人?了。

此外，還有一個非常重要的原因，買人才房，得鎖定十年，十年內這房子的完全產權還不是你的。這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請人該時間限制），并且按照屆時政策取得人才房完全產權以后才能上市買賣。

10年，?時間太長變數太大，部分人選擇人才房，只想過渡一下，等有錢了再買商品房。再加上如今房地產進入黑鐵時代的現狀，讓部分人不愿去購買人才房?。

既然當下的人才房，一方面難賣，另一方面價格高昂，實現不了低門檻滿足戶籍人才居住的初衷，那順勢取消，建立新的住房制度，?也是水到渠成的事情。

03｜取消人才房有什么影響？

有人看到取消人才房和安居型商品房，會有點慌，這不是讓低收入人群更買不起房，更難實現?居住需求嗎？

其實剛好相反，取消人才房和安居型商品房之后，深圳未來的重點是提供門檻更低的保障性租賃住房和?共有產權住房。換句話說，對低收入人群，是利好。

以共有產權住房來說，它的購買門檻比人才房?低很多。

一方面共有產權住房的土地，本來就是市政府低價出讓，建成之后，出售價格會比商品房低很多，基本和?6折的人才房價格差不多。

除此之外，共有產權住房，只需購房者購買部分產權，這一模式，大大降低了上車門檻?。

舉一個例子?說明一下。比如，南山區的一塊地，如果建立商品房在市場上掛牌出讓，地價可能要6萬元/平方米，未來房價的價格可能要12萬元/平方米。一套?100平米的房子，需要1200萬元。

但如果給指定的開發商用于建設共有產權住房，價格會大大降低，可能只需要2.5萬元?/平方米，未來新房售價?可能只需要5萬元。一套100平米的共有產權住房，總價為5?00萬元。

但共有產權住房和人才房最大的區別是，只需購買部分產權，就可以擁有?百分之百的使用權。

目前北京的共有產權房最低是50%，也即申請共有產權住房的人，最低需要購買50?%的產權。

以這個比例來看深圳這套500萬的共有產權住房，購房者只需250萬元購買50%的產權即可?。

大大降低了低收入?人群的上車門檻。

深圳取消人才房和安居型商品房，目的就是滿足低收入居民的住房需求，對于低收入人群是利好?。具體有四點?：

第一，增加低收入人群的住房選擇：取消人才房后，深圳市政府將更多的資源投入到了保障性租賃住房和共有產權住房的建設中，這對于低收入人群來說是一個好消息，他們有更多的住房選擇。

第二，提供更加經濟實惠的住房：保障性租賃住房和共有產權住房的售價或租金相對較為低廉，這對于低收入人群來說，可以降低他們的住房負擔，提供更加經濟實惠的住房。

第三，緩解低收入人群的租房難題：保障性租賃住房的設立可以為低收入人群提供更加便宜的租房選擇，緩解低收入人群的租房難題，減少他們的經濟壓力。

第四，提高低收入人群的居住品質：共有產權住房的設立可以讓低收入人群通過購買一部分房產，獲得更高品質的居住環境和更好的社區配套設施，提高低收入人群的居住品質。

總之，深圳取消人才房，設立保障性租賃住房和共有產權住房，是未來深圳低收入人群能夠在深圳安家的一個契機。

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