來源：視覺中國

作者 |?肖望

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編輯 | 楊布丁

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

“推動泛海加快資產處置，并對部分子公司提起訴訟。”在3月28日舉行的民生銀行2022年度業績會上，該行高管如是披露。

這一表態，扯下了銀行與房地產公司之間表面和平的“遮羞布”。泛海集團是民生銀行的發起股東之一，泛海集團董事長盧志強至今仍擔任民生銀行副董事長一職。今年1月21日，民生銀行公告，民生銀行北京分行起訴泛海控股及盧志強等，要求償還合計70.18億元的借款本金及其利息。

民生銀行高管提到，泛海集團房地產業務在整體經營中占比較大，近年來受多種因素影響，經營困難，目前主要通過資產處置償還債務，困難短期內難以緩解。截至2022年末，該行對泛海集團的貸款余額為212億元。

銀行業2022年成績單披露告一段落，在主要銀行凈利潤仍維持正增長的表象下，一些隱憂暗流涌動：建設銀行、工商銀行等6家A股上市銀行營業收入出現負增長；招商銀行、平安銀行等在內的5家上市銀行不良率有所上升；多家銀行指出，新增不良主要集中在房地產行業。

作者梳理，主要上市銀行（6家國有大行+7家股份行，浦發銀行尚未披露年報）涉房不良貸款新增規模達到1537.54億元，較上一年多增961.7億元，其中對公房地產新增不良1067.74億元，住房按揭貸款新增不良469.8億元。盡管按揭貸款不良率仍維持在較低水平，但不良規模增幅創紀錄，2021年，住房按揭貸款新增不良規模為20.26億元。

為房所困的銀行業，能在2023年迎來轉機嗎？

房地產成新增不良重災區

曾是銀行座上賓的房地產公司，如今成為銀行新增不良的重災區。

多家銀行財報披露，房地產行業成為新增不良貸款的主要行業。作者梳理，2022年，銀行業對公房地產不良新增1067.74億元，相較上年的555.57億元多增512.17億元。

其中，中國銀行及建設銀行新增房地產不良均超過200億元，中國銀行房地產業務不良率達7.23%。股份行中，招商銀行、民生銀行房地產不良分別新增96.93億元、59.71億元，規模靠前。

民生銀行副行長石杰介紹，該行對公不良率4.28%，較上年末上升1.62個百分點，這符合整個房地產行業周期性調整的現狀。該行對公房地產貸款減值計提比例遠高于公司類貸款平均減值計提比例，減值計提結果較為審慎。

平安銀行2022年末房地產不良為40.54億元，相較上年末6.36億元新增34.18億元，不良率從0.22%上升到1.43%。在業績會上，平安銀行副行長郭世邦介紹，2022年產生的不良都是此前已經爆雷、停工的房企，例如奧園，整體金額不大。他強調，盡管房地產不良率上升，但2022年不良生成率比2021年下降超過三成，這是更關鍵的指標，目前來講該行房地產業務還是非常安全。

“這兩年房地產行業爆雷，我們行踩雷非常少，像恒大、融創等我們都躲掉了。我們進去了，但是提前出來了。”郭世邦表示。

更多的銀行業金融機構未能及早抽身。

在2021年還是出險房企“白衣騎士”的孫宏斌，在2022年開始為融創緊繃的資金鏈和“保交樓”奔走。過往孫宏斌在業績會上風趣幽默被稱“開相聲專場”， 如今露面惟有對投資者道歉。

融創中國（01918.HK）披露，截至2022年末，集團到期未償付借貸約為808.9億元，而截至財報批準日期，到期未償付借貸本金約為1005.2億元。這背后，大量金融機構被牽扯其中。

農行副行長劉加旺在業績會上表示，前期受房地產整個行業下行的影響，一些盲目擴張、負債水平較高的少數大型房企風險暴露，帶來整個房地產行業風險有所上升。農行對公房地產不良為460億元，不良率5.48%，較年初上升2.09個百分點。整體看，農行房地產行業資產質量總體風險可控、總體穩定，相關貸款也按照規定計提了撥備（為可能出現的風險預留的準備資金）。

民生銀行副行長石杰指出，受困房企有息負債主要包括銀行貸款、債券、信托、資管計劃、代銷基金、供應商墊資等，能感覺到受困房企融資中影子銀行占比較大，銀行貸款并不是最主要部分。

財報顯示，招商銀行、光大銀行、中信銀行、平安銀行及浙商銀行在2022年度壓降了對公房地產貸款余額。

浙商銀行副行長景峰表示，該行存量房地產業務風險可控，一是2022年房地產業務抵押項下占比達86%；二是信用保障類業務，國有及國有控股借款人比例達到56%；三是項目集中在經濟發達的強勢區域，長三角、珠三角、京津冀三個區域項目余額占比合計超過68%。

居民購房意愿降至十年最低

央行統計顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，較2021年新增4800億元，同比增長1.2%。

這是近十年來個人住房貸款增速首次回落至個位數，且是近十年來新增按揭規模最低的一年。在2021年、2020年和2019年，個人住房貸款每年新增規模分別為3.88萬億、4.37萬億和4.32萬億元。

作者梳理，農業銀行、建設銀行、郵儲銀行、工商銀行新增按揭投放靠前，分別達到1043億元、930億元、925億元和693億元，興業銀行、民生銀行按揭貸款余額則下降超200億元。不過相較于2021年，各家銀行的按揭貸款投放規模均可謂是斷崖式下跌。

一方面，房價高速上漲預期不再，且部分地區開發商融資能力受損，樓盤無法按時交付，導致居民購房觀望情緒濃厚，宏觀經濟增速放緩也導致居民消費能力有所下降；另一方面，居民提前還貸潮起，導致按揭貸款余額進一步下降。

招商銀行指出，該行個人住房貸款提前還款量自2022年6月開始明顯上升，于2022年8月達到月度提前還款峰值。

對于提前還款原因，招行認為，一是居民受收入預期影響，傾向于降低負債、減少利息支出；二是存量與增量個人住房貸款間利率差擴大；三是居民理財等資產端預期收益率下降。而隨著現階段居民儲蓄不斷增加，預計2023年該行提前還款量仍將階段性維持高位。

例如，鄭州在今年1月末率先將首套房貸利率下調至3.8%，而一年半之前，這一利率還是6.12%，此前購房用戶心理落差巨大。亦有深圳地區城商行人士告訴作者，由于提前還款客戶大增，該行預約還款排隊周期從一個半月延長至三個月。

民生銀行披露，該行全年投放個人住房貸款700.27億元，同時報告期內辦理提前還款714.22億元，由此導致按揭貸款余額出現下降。

按揭貸款不良新增超400億元

一直以來，按揭貸款以其極低的不良率被視為銀行業資產質量的壓艙石。2022年，銀行業按揭貸款不良規模則出現顯著上升。

作者統計，主要上市銀行2022年按揭貸款新增不良達到469.8億元，相較2021年的20.42億元大幅增加，而在疫情第一年，2020年新增按揭貸款不良為195.7億元。

2022年主要上市銀行按揭貸款平均不良率為0.44%，盡管相較于銀行業1.63%不良率仍處于較低水平，但較2021年0.28%的平均不良水平增勢明顯，值得引起警惕。假設一套房屋貸款額為200萬元，新增按揭不良規模涉及的房產將達到23500套左右。

建設銀行是按揭貸款規模最大的商業銀行，2022年，其按揭貸款新增不良達到109.38億元，是按揭不良新增最多的銀行。而上一年這一數據為15.89億元。

招商銀行2022年新增按揭不良10.83億元，2021年則為0.62億元。此外，其按揭逾期貸款余額達到69.56億元。

招行在年報中指出，受經濟增長放緩影響，個人住房貸款不良率、關注貸款率和逾期貸款率均較上年末有所上升，不過其抵押物充足且穩中向好，同時關注貸款余額中非逾期占比超過七成，業務整體風險可控。招行還指出，報告期內，居民就業、收入和消費受到沖擊，部分客戶還款能力及還款意愿受到影響，消費信貸類業務不良額增加了24億元。2023年面對內外部不確定因素，預計消費信貸類業務資產質量仍將面臨壓力。

交通銀行首席風險官林驊在業績會上介紹，該行按揭貸款不良率為0.44%，較2021年上升0.1個百分點，總體仍是較低的不良率。目前延期還款按揭占比也較低，按揭貸款還是比較優質的業務。不過，他也稱房地產業務受擾動的因素仍然存在，可能會對按揭貸款資產質量帶來一定的沖擊和影響，仍會繼續高度關注房地產開發貸款、個人按揭貸款的風險狀況。

按揭需求回暖能否持續？

房地產行業的外部環境正在逐步改善。去年11月底，中國人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進房地產市場平穩健康發展。

今年前三個月，樓市出現小陽春行情。中指研究院數據顯示，2023年1-3月，TOP100房企銷總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現增長。但復蘇行情能持續多久，銀行家們及地產行業人士仍在觀測。

農業銀行副行長張旭光介紹，隨著房地產市場企穩回暖，整個按揭貸款需求也在轉好。到2月末，農行個人住房按揭貸款的儲備（即已審批未發放）規模為433億元，月度環比增長31%；月度新收單873億元，月度環比增長57%。此外，中國宏觀經濟形勢積極向好，特別是消費、工業生產都持續回暖，為銀行營造了積極的經營環境，前兩個月的貸款投放都創歷史新高。

交行方面也提到，在房地產市場政策落實以及市場回暖的背景下，一季度交行個人住房貸款需求得到改善，貸款的進件和業務儲備較去年四季度有明顯回升。

綠城中國（03900.HK）副總裁李駿在3月28日的業績會上表示，市場整體已現回暖跡象，但熱度及可持續性仍需時間的檢驗，若宏觀經濟持續向好，居民購房信心恢復，2023年房地產市場復蘇是大概率事件。

中國銀行風險總監劉堅東認為，2023年，中國宏觀經濟復蘇的趨勢確立，但由于房地產項目的特殊性，在化解過程中需要更長時間，對整體資產質量等方面的影響還會持續一段時間。

招商銀行副行長朱江濤則表示，今年要集中處理掉內保外貸這類產品的風險。目前來講，整個房地產不良處置的難度會進一步加大，所以存在一定的滯后性。因此判斷今年房地產行業不良率可能還會有所上升， 但不良生成會大幅下降。

“總的來講，展望2023 年，招行房地產行業的風險大概率在今年基本出清。”朱江濤說。

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