天津的房價，出現(xiàn)了“喀斯特現(xiàn)象”。這是一個扎心的事實。

風光大片中，經常看到鬼斧神工的喀斯特地貌。

直上直下的高大石芽，蔚為壯觀。

(相關資料圖)

山體坡度非常陡，幾乎呈90度直角。

這樣的“極致梯度”，很類似天津的房價梯度。

正常來說，房價梯度應該是正態(tài)分布，是緩坡。

2021年之前，天津確實是這樣——

“642”的房價格局。

中心高點6萬，外環(huán)線附近2萬。

3倍價差，符合全國城市的房價規(guī)律。

但近兩年，天津房價梯度，從緩坡變成急坡。

有些梯度，似乎都解釋不了。

比如，和平新房最高拔到8萬，南開穩(wěn)定的站上6萬。

河西新梅江漲到5萬，老梅江也躍升到6萬。

環(huán)城有些板塊的房價，卻自由落體。

未來城從2萬降到1萬7、辛莊從2萬降到1萬2、南站從2萬降到1萬5、劉園從2萬降到1萬4……

單價2萬的板塊，陸續(xù)“回落”。

市區(qū)核心地段房價在攀高，環(huán)城房價卻在拉低。

導致房價梯度越來越陡，趨近于“喀斯特”。

以前是“642”，現(xiàn)在可能局部變成“861”。

這是一個很不正常的分布。

頂端，越來越貴；底部，越來越便宜。

為什么房價會出現(xiàn)“喀斯特現(xiàn)象”？

貧富分化，這是最底層原因。

買房，本身就是參與社會財富分配，吃到上一波紅利的人，可以利滾利。

單論天津本身的原因，有兩點：

第一，環(huán)城配套兌現(xiàn)慢。

第二，市區(qū)核心地段產品代差太大。

為什么環(huán)城很多板塊房價扛不住？

最核心的原因：配套沒跟上。

環(huán)城新板塊，賣的是什么？

有些城市賣的是產業(yè)，天津賣的是地鐵、學校、商業(yè)。

一個板塊剛“面世”時，房價并不等于地段價值，而是等于地段價值的預期。

比如賓水西，最初平均地段價值2萬左右。

這2萬之中，包含了地鐵、學校和商業(yè)。

但現(xiàn)在學校沒兌現(xiàn)，價值就要打折，價格低于最開始的預期。

南站也是，之前高層2萬的價格，是包含了津雄高鐵的預期。

當預期遲遲不兌現(xiàn)時，房價就要去泡沫。

大運河、小淀、國展西、楊武莊……同樣的邏輯。

最初的價格都是領先于價值的，之后慢慢趨近。

配套兌現(xiàn)快，房價就能扛住；配套兌現(xiàn)慢，房價就要折損。

說白了，就看這個板塊的預期和現(xiàn)實，能不能匹配得上。

官方的規(guī)劃文件中，也提到了這個問題：

“外環(huán)線周邊擁有大片待開發(fā)土地，但道路等基礎設施和公共服務配套設施相對欠缺，難以吸引人口聚集，人氣活力不足，導致該房地產價格與中心區(qū)存在較大差距。”

那問題來了，為什么板塊預期兌現(xiàn)慢呢？

因為土地不好賣了。

土地出讓金支出的大頭，就是城鄉(xiāng)建設。

水電氣等大配套、道路、商業(yè)、引進學校……都需要資金。

當土地出讓少，也就意味著環(huán)城配套的建設速度變慢。

也就造成，有些新板塊開發(fā)商交房了，但水電沒通，甚至路也沒修好……

那房價呢？不可能“遵守預期”。

2022年，天津土地出讓金降了7成。

不難預測，很多板塊的成熟期，又要推遲了。

如果后期配套跟上了，房價是可以回補的。

底部房價扛不住，是因為配套跟不上。

市區(qū)核心地段的配套本來就很完善，也并沒有進一步完善。

為什么房價還拔高呢？

因為——產品代差太大。

天津出現(xiàn)第三代住宅后，隨之出現(xiàn)斷崖式房價。

即便同一板塊，房價梯度也能陡出“喀斯特”。

舉例說明。

順水園洋房，能成交的價格才3萬，高層3萬3。

當然，順水園品質差一些。

再看川水園，品質在老梅江算不錯了，洋房成交價4萬5，小高層3萬8。

一路之隔的中海峰境梅江，小高層5萬，洋房6萬5。

同一板塊，占據的城市資源都一樣，房價最多能差出3萬多。

雅境新楓尚高層成交價2萬7-3萬。

60多平米的小戶型，單價反而更高。

中海天空之鏡，小高層賣到5萬了，面積越大單價越貴。

同樣是新梅江，城市配套都能共享，單價卻差了2萬多。

價差太大了，梯度太陡了，聽著都不可思議。

對比的這兩類住宅，根本不是一個時代的產物。

房子產生了優(yōu)勝劣汰。

首先，外立面天壤之別。

一類是鋁板、石材、落地窗；一類是真石漆、涂料、小窗戶。

材料的革新，帶來顏值的顛覆。

其次，戶型、精裝、公區(qū)、園林、物業(yè)……生活方式也不在同一水平線上。

以前買房，投資屬性占比很大。

導致選房只看地段而忽略產品，什么樣的房子都有市場。

開發(fā)商做定位時，也只考量周邊二手房價格，房價合適就賣的動。

但現(xiàn)在房地產變天，房住不炒成為國策。

回歸居住后，產品屬性被放大。

特別是高端盤，只有產品足夠好，才能被買賬。

諾基亞3310和蘋果14，都能打電話。

但你資金實力強時，諾基亞再便宜你也不會買，蘋果再貴你也覺得值。

坐頭等艙的人，永遠不會考慮經濟艙的價格。

房子的價格，是由出得起價的人決定的。

不需要所有人都買得起，只要金字塔尖的人喜歡，愿意付費就夠了。

和平、河西、南開的新盤，都是這個趨勢。

產品的巨大代差，造成了如此大的價格差距。

照這么說，上一代產品的老小區(qū)，就沒機會了嗎？

外立面等硬件改變不了，只能提升軟件。

比如提高物業(yè)費，引入更專業(yè)的物業(yè)團隊，讓房子保值度高一些。

但在天津，這很難。

南方很多城市，別說業(yè)主換物業(yè)了，集資換鋁板的例子比比皆是。

他們對自己的家庭資產極其呵護，絕不容許縮水貶值。

天津沒有這個土壤。

南京金基嘉玥

業(yè)主每戶出資1.6-2萬元更換鋁板外立面

天津房價的“喀斯特現(xiàn)象”，并非暫時的，而是趨勢性的。

需要幾年的時間，才有可能跨越過去。

在這期間，引發(fā)的就是馬太效應。

很多房子沒交付就過時，很多板塊兌現(xiàn)周期拉長。

最終導致，貴的越來越貴，便宜的越來越便宜。

標簽： 天津房價 出現(xiàn)喀斯特現(xiàn)象