本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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近期，多城因房貸利率下調引發(fā)一波提前還貸潮。為降低月供壓力、貸款成本，利率高點入市的購房者著手提前還款。

與此同時，經營貸又開始以隱秘的方式頻繁流入樓市。在東莞從事助貸居間業(yè)務的任華（化名）告訴時代財經，“一部分人是用自有資金提前還房貸，但大多數都是民間墊資過橋，結清轉經營貸。”

經營貸是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出、以滿足其生產經營資金需求的貸款產品，主要目的是扶持實體經濟、中小企業(yè)發(fā)展。監(jiān)管層對經營貸違規(guī)使用尤其是流入樓市一直持高壓監(jiān)管態(tài)度，但無論是樓市火熱時的套貸炒房，還是現在的房貸轉經營貸，經營貸一直在樓市“潛行”。

多城房貸利率破4，貸款置換被激活

今年年初，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，新房售價環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。據中指研究院數據，截至1月31日，1月內有近20城將首套房貸利率下限降至4%以下。

有人歡喜有人愁，利率高位入市的購房者煩惱不已。2018年在鄭州買房的王嘉（化名）即是其一。1月29日起，鄭州首套房利率進入“3”時代，多家銀行將首套房按揭貸款年利率下調至3.8%（單利），但王嘉的房貸利率仍高達6.36%。

和王嘉一樣的買房者不在少數，將房貸轉為經營貸成為不少人的選擇，信貸中介人員也忙碌起來。某工作日晚上8點多，時代財經以業(yè)務咨詢的名義聯系楊陽（化名）時，她還沒下班，晚飯也沒來得及吃。

楊陽在深圳從事信貸業(yè)務，據其介紹，辦理經營貸的條件為貸款人名下有公司、有該公司出具的股權或出資證明。經營貸利率可以做到3.1%—3.5%,如果公司比較優(yōu)質（如規(guī)模、流水較大，經營期限較長），利率可以更低。

對于名下沒有公司的人，楊陽所在的機構可提供房貸轉經營貸的“一條龍”服務。“名下沒有公司也可操作，只是利率會稍微高點，大概3.4%、3.5%。先籌資把沒還的房貸提前還了，再用房子做抵押申請經營貸，經營貸批下來后拿去還籌資，之后還經營貸即可。”

楊陽透露，甚至有客戶用經營貸買房。“經營貸不能直接流入樓市，但資金轉一下就可以拿去買房了，現在我們挺多客戶這樣做。前段時間，深圳有幾個新盤入市，就有客戶用經營貸去‘打新’。”

“去年有個名下已有一套房產的客戶，看中一套總價1500萬元的房子，首付七成，即1050萬元，但他第一套房抵押貸只能貸300萬元。找我們過橋墊資買下這套價值千萬的房子，然后又用這套房子去做了額度大概1600萬元的抵押貸，抵押貸放款后還了墊資。” 楊陽說。

不過，經營貸流入樓市一直受到監(jiān)管嚴厲打擊。2月2日，深圳市房地產中介協會發(fā)布了《關于嚴禁全市房地產中介機構及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經營貸”的鄭重提示》，嚴禁房地產中介機構及從業(yè)人員參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構和個人違規(guī)利用“經營貸”的不法行為。

房貸“騰挪”經營貸，暗流涌動

李臨（化名）在2022年10月也辦理了房貸轉經營貸。

他于2018年底在廣州買了一套房，辦理了總額200萬元、利率超5%、期限30年的房屋抵押貸款，月供約11000元。到了2022年，他的房產增值不少，經評估以房產做抵押可辦理總額300萬元、期限20年的經營貸，他選擇了轉貸。

李臨的經營貸選擇“先息后本”的還貸方式，目前每月需還的經營貸利息為12000元，與之前的房貸月供差不多，但貸款期限縮短10年、貸款額度多出100萬元。“據當時中介的測算，與之前的房貸相比，置換后利息總額少了近80萬元。”

不過，換貸手續(xù)費也不低。信貸中介收費標準一般為貸款額的2%或3%，李臨向中介支付的服務費約10萬元。

事實上，經營貸流入樓市屢禁不止，利率低、期限拉長、監(jiān)管問題等是主要原因。近期，北京就出現年息3.08%的經營貸，房產滿6個月、企業(yè)滿3個月即可申請。

而經營貸貸款期限一般為3到5年，但現在多家銀行可貸20年甚至30年，只需每3年或5年續(xù)簽一次即可。時代財經以辦理業(yè)務為由咨詢時，多位信貸中介稱續(xù)簽很便捷，可在銀行APP上直接操作，也不需要重新遞交申請資料。

楊陽透露，辦理經營貸的公司、流水等都可以做，對申請貸款人在公司的任職期限也沒有要求，“我現在沒見過一例被抽貸。”

不過，經營貸違規(guī)存在不小風險。早在2021年3月，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發(fā)了《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》。《通知》稱，要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核；要和借款人簽訂資金用途承諾函，一旦發(fā)現貸款被挪用于房地產領域，要立刻收回貸款、壓降授信額度，并追究相應法律責任。各銀行業(yè)金融機構不得與存在協助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構合作，對存在違法行為的及時移交司法機關。

上海市光明律師事務所付永生律師也提醒購房者，經營貸存在銀行不批貸、貸中貸后管理中續(xù)貸不成功或要求一次性提前還貸的可能。他同時表示，有需求才有市場。正是因為經營貸與房貸存在利率差，助貸公司才有了生存土壤。

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