文｜《中國企業家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

圖片攝影｜李艷艷

(資料圖片)

至今，老李仍對十多年前的看房團盛況記憶猶新。

“夏秋一到，一排排大巴從全國各地駛來乳山，他們帶著老年人一路吃喝玩樂，奔向大海，目的地則是銀灘的各大樓盤售樓處。”老李是一名出租車司機，身為土生土長的乳山銀灘人，他已在這里跑了二十多年。那些年，炒房熱潮攪動了所有人的神經，直到后來，一切都冷了。

乳山銀灘樓市一直備受關注，最近一次上熱搜，還是因為“超低房價”：“二手房均價跌破千元”“海景房一套5萬元”。這個價格遠不及一些偏遠的中西部小縣城，甚至被網友戲稱為“白菜價”。上熱搜的海景房，到底魔幻在哪兒？網友口中的“海邊鶴崗”是真的嗎？

乳山，屬威海下轄縣級市，地處青島、威海、煙臺三市銜接腹地，被稱為“長壽之鄉”。而作為國家級4A景區的銀灘，距離乳山市老城區13公里，因空氣環境和海岸線吸引著各地游客。在這里，不僅有海鳥和沙灘，還有上百個專門為老年人和旅居人士準備的海景房小區。

在銀灘，最顯眼的除了帶“海”的小區名字，就是房屋中介的店面、門頭。以地標建筑“大拇指廣場”為圓心，長約21公里、向內陸延伸3公里有余的海岸線范圍內，遍布著大小近200個海景房小區。冬日時節，夜幕降臨，窗口零星閃出燈光，大部分小區幾乎漆黑一片。

走在銀灘的馬路上，目之所及，房屋中介廣告密密麻麻，貼滿了小區樓體外墻、民宿廣告和公交站牌，甚至道路兩側，還有許多半人高的廣告燈箱，據中介透露，“一年費用2400元”。諸如“愛琴海景”這樣的大型小區入口，不到20家的底層商業中，13家都是房屋中介。

沒人能說清這里有多少小區、樓棟和中介機構，也沒人能說清，這里究竟住了多少人。

多位銀灘本地房產中介介紹稱，銀灘房源上萬套，常住人口不過四五萬，其中外地人近九成，操著東北口音的老人尤其多。不過，由于交通不便，缺乏配套，且大部分小區冬日沒有集中供暖，這里入住率極低，“即便夏天，也只有兩三成”，成為很多人眼里的“空城”“鬼城”。

據中介及小區居民反饋，最近兩三年，乳山新房開盤價格徘徊在8000~13000元/平米，部分樓盤最高觸及一萬八；與之相比，二手房價格則要慘淡許多，“基本維持在1500~3000元/平米”，最低已破千元。“一些頂層無電梯的精裝房，價格還不如十年前。”

那些厭倦了一線城市快節奏生活的年輕人，試圖把這里當做回歸生活本質的“桃花源”、 暫時逃離壓力的“烏托邦”；一些老人則喜歡這里的人少、清凈，空氣清新，認為確實是適合養老的理想之城。但也有本地人擔憂，一座留不住人、沒什么產業支撐的小城，未來又在哪里？

5萬元的海景房到底在哪里？

乳山銀灘的海景房又上熱搜了。

不到兩天，柳青已經接了不下60次電話，微信消息也接連不斷。咨詢話題很集中：“二手房均價跌破1000元？5萬一套的特價房是真的嗎？”

差不多每隔一段時間，關于乳山銀灘“5萬元一套海景房”的報道就會出現。《中國企業家》搜索發現，此前的2020年9月和2022年8月，網上也有類似內容。甚至有人懷疑：是不是中介故意放出風聲，來招攬潛在買主？

45歲的柳青在乳山銀灘經營一家房產中介個體門店，作為一位有著15年經驗的“老中介”，這次“熱搜”讓他倍感困擾，“大家只問不買，實在耗費精力，也給我們帶來很大困擾。”

更讓他無奈的是，大家只看到了那些消息中吸引眼球的數字，而沒有看到整體內容。“新聞也說了，‘山東乳山銀灘二手房成交均價在2722元/平’，也就是將近3000元/平，這基本就是事實！‘不少海邊二手房5萬~8萬（元）/套’，這個也可以說是有，但只是極個別的。”

哪些房子賣5萬~8萬元一套？

據柳青所述，一類是電梯北向21~27平米的公寓房，總價便宜，但算下來單價也在3000元以上。另一類就是不帶電梯的7樓或8樓閣樓，墻面帶斜坡，面積在51~80平米左右，單價在800~1100元，總價在7萬~9萬元，還有議價空間，“但這種房源不是常有，要碰運氣，比如個別房主急售才有”。

熱搜和傳聞，也讓銀灘二手房中介李文非常郁悶，“這種噱頭的東西，怎么又火了？”據他所知，整個銀灘上萬套房，總價5萬的只有兩套，其中一套鑰匙在他手里。消息沸騰的這一周，不斷有人來問這套房，但沒有一個人下單。

李文認為，這些熱搜描述的情況對購房者來說并不具備參考價值。“乳山二手房價格確實在下跌，但市場均價在3000元/平方米左右，那些標著‘千元每平’‘5萬一套’的房子，要不就是頂層閣樓和車庫改的，要不就是套內實際面積非常小，性價比不高。”

尤其是5萬一套的房子，李文還記得，自己當初去實地拍攝時發現，套內面積只有十八九平，屋內破破爛爛，地板四處翹起，整體情況還不如毛坯，“業主確實急于出手，但這樣的房子怎么住？”李文很氣憤，“來問的人是真想買，還是想撿漏？但別忘了，一分錢一分貨。”

“5萬一套基本見底了，更低價格的，可能都算不上是房子。”對于乳山銀灘的低價房消息，喬實說他早就看淡了。2008年起，他在銀灘大拇指廣場附近經營一家民宿，打理著20多個房間，順便“兼職”二手房買賣。“一套還不錯的70平米靠海精裝房，價格在20萬左右。”

多年經驗告訴他，“不管多貴多便宜，都會有人買。”他入行的2008年，正值乳山銀灘房地產市場行情火熱，“當時賣得也很火，所以就建了這么多房子”。后來，銀灘二手房價歷經起伏，近三年由于全國市場不景氣，均價跌至兩三千，“應該不會再降價了”。

據多位乳山的房產中介反饋，2018年之后，乳山二手房均價長期徘徊在3000元上下。而據58安居客研究院最新數據，乳山銀灘2023年1月二手房均價 3296 元/m2，環比上月上漲 0.11% ，同比去年同期下跌 4.87%。

誰買了銀灘的房子？

2月初的銀灘很冷，很靜，一天中大半時間，常常彌漫霧氣，夜里氣溫低至零度以下。

柳華強的“工作”，從每天晚上的7點左右開始。通常他會待在家里“接單”，等手機傳來一聲“滴滴”后，再駛出自家小區。說是“工作”，“遛彎兒”更形象些。一晚上就跑一兩小時，一輛小電動車，圍著銀灘兜兩圈，“錢賺不了幾個，主要為了出來散散心，給生活解解悶兒”。

現年65歲的柳華強，年輕時在北京奮斗，經營一家印刷品運輸公司。2019年，他把公司交給兒子，搬去三亞，開啟“退休”生活。一年后，他又搬來乳山銀灘，長住至今。他的房子是在2008年買的，2010年交房。“那時新房房價才三四千，基本也就是現在的二手房價格。”

對于沒有太多積蓄、需要養家糊口的本地人來說，同為滴滴司機的老李可沒有這樣的心情。

老李懷念十年前的樓市熱潮。那時，整個銀灘人潮洶涌，馬路上烏壓壓全是人，大家都搶著打車，帶客的售樓處小姐經常會給客戶打車。他的生意也很好，“一個月能跑三四萬，還能經常收到小費”。如今，這個數字直接抹去了一個“0”。

如今回看，2008年可以算是乳山銀灘樓市的一個重要節點。在老李的印象中，銀灘早在2001年左右開始啟動大開發；2008年左右，這里的房價開始一路抬升，“那時候的炒房熱就跟傳銷一樣，拉人頭，搞代理，乳山當地很多人‘暴富’了，路上停的都是各種豪車。”

20年前，老李結束了在韓國打工的日子，回到家鄉銀灘，卻找不到什么工作，瞅著看房團的人潮，他開始跑出租。2008年起，一輛輛載著看房人的大巴車，擠滿了馬路和售樓處，“乳山這邊二十來歲的年輕姑娘和小伙兒，幾乎都被找來賣房子”。

有時，車上的乘客會問起他乳山的房價，中介朝他使個眼色，他便心領神會，或是把價格往高了說，或是跟中介打打配合。下車時，中介也會大方甩下幾張整數錢，“不用找了”。老李打心里覺得，這些人買了房子，也許還會長久留下來，對銀灘的未來倒也是件好事。

“免費旅游、包吃包住，交200塊，帶你玩遍乳山。”十幾年來，乳山看房團這一營銷套路對許多老年人屢試不爽。全國很多人來銀灘買房，但潛藏的問題是，當時銀灘的定位只是“旅游度假區”，并非按照城市規劃建設，學校、醫院、商業等配套，與房地產規模始終不匹配。

2010年以后，隨著海景房泡沫破碎，大量二手房涌入市場。第三方房產服務平臺“安居客”數據顯示，2011年乳山二手房均價曾達3600元/平米，到2015年一度降至2700多元，2018年攀升至近4500元/平米。在房價上漲的年景，一些中介通過低買高賣，一套房可賺上萬元。

龐志的父母家住北京朝陽，2012年以不到20萬元的價格在銀灘買了一套海景房。起因是他母親的朋友兩年前先入手的，老兩口實地考察后，看他們住得還不錯，于是也動了心。

便宜的背后：沒有供暖入住率低

“價格是真便宜，也就能當個旅游房住住。”69歲的孫大爺在銀灘一個中檔大型社區做門衛，平時負責登記小區出入人口。他在銀灘工作了大半輩子，在這個小區工作了13年，眼瞅著小區從一片泛著水光的蘆葦塘，變成一塊望不到邊的工地，再到一棟棟高聳的房子。

但來此長年定居的老人并不多。

“可以理解（他們），雖然這里空氣、環境都很好，但冬天確實比較冷。”孫大爺說。下午4點，在他值班的小屋里，半人高的電熱扇燒得火紅，呼呼冒著熱氣。龐志的父母也是每年夏天來銀灘避暑，冬天則去西雙版納居住——那是另一處被熱炒起來的過冬地域。

據多位中介了解，包括山水人家、維利亞、山海明圣、頤和花園在內，在銀灘有集中供暖的小區只有5到8個。“每年供暖公司會提前找居民問卷，確定供暖比例，確定這一年是否供暖，但樓里往往也沒幾個人。”目前，絕大多數小區主要靠燃氣壁掛爐、空調、電熱毯取暖。

冬季是銀灘的旅游淡季。喬實經常能看到網上關于銀灘的吐槽，他不認可那些“鬼城”“空城”的評價。“十多年前，就有報道說乳山是‘鬼城’，那是他們冬天來的，其實夏天的人非常多，‘五一’后，人陸陸續續就都回來了。”

每年4月底，隨著氣溫回升，沉睡近半年的銀灘開始蘇醒。時至盛夏，來此旅游居住的人一度可觸及30萬，“現在也就不到五分之一”。在中介小張的印象中，即便是游客數量最為火爆的夏季，銀灘區域住宅的真實入住率也就稍稍超過兩成。

“這里非常適合自由職業者‘躺平’和老年人養老。”67歲的老江說。不同于很多買房定居的老人，他在銀灘這邊租房3年了，從沒想在銀灘買房。“租房多實惠，一年三四千就行了。”來這兒第一年，老江跟朋友租了一個住宅小區一層車庫，“一年不到兩千，足夠住了”。

銀灘也給年輕人的生活方式帶來了更多想象。受制于一線城市高消費、高壓力的工作生活，一些外地年輕人來房價低的銀灘“躺平”，燒烤、趕集，過起沒有時間表的隱居生活。外賣、買菜等互聯網生活方式已在銀灘普及，但時間不定，品類單一，便利性遠不及一線城市。

“這里真不適合年輕人。”69歲的本地居民老范再三叮囑，他不理解那些年輕人來此“躺平”的原因，“這里沒有任何精神生活，也沒有娛樂活動，連電影院都沒有，年輕人真受得了?”他希望年輕人盡快從夢中醒來，清醒面對真實的生活。

“元宵節快樂，快樂很重要。”一位老人舉杯祝福。元宵節當天中午，四個老人聚在王冕的餐館喝酒。

13年過去了，東北人王冕的東北菜館生意越做越大，門店擴到兩家，店面緊挨著，都在大拇指廣場附近。他也在這邊結婚生子，一家人的房子買在了餐館對面。他說，自己現在已經在這邊扎根了。“這里安靜、清靜又干凈，時間長了，如果去城里，我還真的覺得很不適應。”

作為同樣來銀灘居住13年的徐州人，柳華強早已習慣這里的寧靜。年輕時，他常年在外推銷運輸印刷品，嗓子不好，這是他決定要來乳山生活的重要原因。為了打發時間，很多老人都會出來干點兒零工，很多人開“蹦蹦（老年代步車）”，有的老人還會幫當地人收拾海蠣殼。

至于大海，柳華強早就看膩了。“時間長了，什么海不海的，也就那樣。”

庫存的二手房和淤積的中介

“走，去看房。”忙完午飯，老板娘王麗招呼著餐飲店里的員工，打算一起出門遛彎兒。老板王冕關注到了最近銀灘低價房的熱搜。他強調，身邊很多人在做二手房中介生意，但他從來不碰，“這兩年，銀灘房價一直都不高，主要還是市場大環境不好”。

多位中介人士表示，目前銀灘二手房市場上流通的房子，基本都是10年前所建。小區外墻大都斑駁，管道多有銹跡，許多帶庭院的房子，院內荒草叢生，鮮有打理。由于入住率低，寫著“到訪不遇”的通知單幾乎隨處可見。而乳山本地居民基本集中在老城區生活。

剛剛過去的1月份，李文成功簽約了7套房，“這是銷冠的業績”。在他的經驗中，很多來銀灘看房的人，一般都會提前跟中介要圖片、視頻等相關信息了解，先篩一波，現場看完房當天直接簽。這樣的情形多存在于二手房市場。“這里的中介，基本也都不做一手新房。”

目前，銀灘區域內新房不多，“有的是早年爛尾樓被收購后重啟建設，或是早年積壓地塊的開發，這些新房集中在金鼎等少數本地開發商手里。”李文說，這類房子，一是價格相對較高，單價普遍在8000~10000元/平米；另外，買了也不好出手，“二手房價格擺在這兒了。”

多位在銀灘本地生活超過十年的老人提醒，這些類似“殺豬盤”的新房，“千萬別買”。在銀灘，不買新房早已成為本地人的常識。就算二手房買賣，也有很多“貓膩”，比如不帶電梯的頂層、次頂層，幾乎沒有本地人買，1、2層則容易返潮，而最好的3層位置，價格最高。

在銀灘二手房交易中，“夫妻店”模式的房產中介扮演了重要角色。據李文透露，一些全國知名的房產經紀品牌，除了單個門店偶有出現，基本很難在此擴張。銀灘本地二手房轉手生意，一般都被各自小區門口的職業中介握在手里，也很少有業主個人之間的交易案例。

“我們每天都在小區轉悠，信息互通有無，保證沒有漏網之魚。”李文說。那么，銀灘有多少家房產中介？作為本地人，張歡在乳山干了十多年中介，據他了解，這三年來，因為疫情和市場大環境影響，本地中介品牌數量從高峰時的1200多家，折半到如今的不到600家。

張強從小在銀灘本地長大，開了二十多年的出租車，他拉過無數帶客戶看房的中介，也拉過無數或來維權、或來甩房的業主。房地產泡沫破碎后，沖動的投資客加速離場。很多時候，為了出清避險，或是對當地房產特性后知后覺，業主往往處于交易弱勢，只能自食苦果。

“有的業主著急甩手，只能被中介壓價收購，有的虧損比例將近一半，但這套房可能后期又會被中介高價賣出。比如，你買房時，處于頂層7層的閣樓一般都是隨6樓附送的，但在中介這里，稍加裝修，就能以低于市場半價的價格，把7層直接賣掉，中間還能繼續賺錢。”

他聽聞，去年底有一場經紀人服務規范相關的大會，乳山這邊出席了近5000人，“這還沒算那些沒有品牌的小中介和黑中介。”張強說，“銀灘的中介實在太多了，就像這里多得數不清的房子，都該整治一下。按我說，房子應該鏟掉三分之二，不然，除了房子，我們還剩什么？”

銀灘的未來在哪里？

在當地人眼中，銀灘清凈質樸，未被商業氣息過度浸染。為了保護當地環境這張“金字招牌”，銀灘附近沒有任何重型工業。不過，包括老李在內的許多當地人，他們的家庭命運正站在十字路口。老李說，他的兒子正在上大學，跟他的同鄉同學一樣，“畢業后不會回來了”。

在銀灘當地房地產中介群體中，李文相對比較年輕。他是個活潑健談的“90后”，2015年專科畢業后，先是出國打工，后又回國找工作。提及為什么干房產中介，李文說，“主要是收入比較可觀。”另外，“家鄉這邊也沒什么太合適的工作機會”。

喜歡銀灘的人們如候鳥一般，在夏天光顧時蜂擁而至，又在冬季到來之前陸續離開。在銀灘，除了經營旅游度假民宿和倒騰二手房，喬實想不到在銀灘還能做什么工作。“在這兒工作的本地人，除了干房產銷售，就是進一些加工廠，要不就是干網絡主播，帶貨海鮮。”

對于“魔幻”的銀灘樓市，乳山官方一直在極力扭轉局面。2014年起，乳山停止了銀灘區域的新地塊出讓。2016年，乳山明確提出，要“加快房地產市場差異化去庫存進程”；2020年底，官方又表態稱，“在后續房屋交易和去庫存方面，地方政府也會有新的引導政策。”

新年剛過，“海邊鶴崗”的聲音又在銀灘起伏。喬實覺得有些荒謬。“鶴崗跟我們這兒沒法比，鶴崗那邊是沒人了，但我們這邊是旅游度假城市，人們買房不是為了在這常住，而是有時間來住一住。老年人非常認可這個地方，空氣好，身體有疾病的人，在這兒待著非常好。”

在58安居客研究院院長張波看來，乳山的低房價困境，短期無解。“鶴崗是由于資源性產業萎縮，導致大量人口流失產生的房屋空置。而乳山是房地產過度開發，并沒有吸引到實際人口，導致房屋空置。市場上過大的供給量和不斷萎縮的需求，導致乳山海景房市場很難出現熱度上揚。”張波說。

此外，張波認為，乳山本身的確具備一定的度假養生資源，但國內并不缺乏有海景和養生度假資源的城市，單用旅居來吸引人群，本身就存在一定問題。同時，由于乳山的氣候特征，冬季的居住體驗并不良好，相比于海南、廈門、珠海等南方沿海城市來說，這是個明顯短板。

“要想推動乳山房地產市場走上正軌，單一的旅游度假模式并不能承擔這一重任。長期來看，乳山應該更多發展產業配套，通過產業拉動更多人口流入，產城融合，宜居宜業，同時兼顧旅游資源，或許更有利于閑置房產的去化以及城市未來長期發展。”張波稱。

眼下，李文最期待的，就是萊榮高鐵乳山南站趕緊開通。“聽說年底就開通了，那時候，這里的二手房價格興許能帶起來。”整理民宿2022年的業績喬實也發現，疫情緩解后的這個冬天，來玩的人比往年多很多。“往年基本都是暑假才上人，今年大年三十都有人來。”

清早7點剛過，天空擦亮，太陽吐著薄薄的霧氣，若隱若現。閃著冰霜的荒草上，一個老人踱步走進村莊，后面追著一只黑狗。不遠處的馬路，出租車司機老李正等待今天的第一位乘客。這些年，過慣了冷清日子，一個路程70公里的“大單”，讓他分外高興。

在這座山東東部的海濱小城里，地產開發不休不眠。愛琴海景小區的50多棟樓中，仍有兩棟高層正在建設。小區馬路對面，一座新房售樓處也已佇立許久。更遠處，幾棟圍著綠色防塵布的樓棟高聳在晨光中，巨大的廣告牌上寫著：“選擇了乳山，選擇了未來。”

（應采訪對象要求，文中所涉部分人物為化名）

標簽： 實探乳山銀灘海景房5萬一套是噱頭 不想變成海邊鶴崗