“算了一個(gè)五年的賬，現(xiàn)在提前還款50萬(wàn)元，我的月供就能降低將近一半，為此我還向父母借了一些錢(qián)，但沒(méi)想到這個(gè)計(jì)劃被打亂了。”小胡（化名）向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，因?yàn)楝F(xiàn)在去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的人太多，自己現(xiàn)在還在排隊(duì)等消息。

跟小胡有同樣想法的人不在少數(shù)。春節(jié)假期過(guò)后，各地都出現(xiàn)了一波“提前還貸潮”。2月以來(lái)，“提前還貸”更是成為網(wǎng)絡(luò)熱詞。不過(guò)，隨著計(jì)劃提前還房貸的人越來(lái)越多，這項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理難度也在加大。

(資料圖片)

不少申請(qǐng)人發(fā)現(xiàn)，銀行的線上預(yù)約額度有限，一放開(kāi)就迅速約滿(mǎn)，有的銀行已經(jīng)關(guān)閉了線上通道，線下預(yù)約也需排隊(duì)等待，等待時(shí)間平均1個(gè)月以上，長(zhǎng)的甚至可達(dá)半年之久。“提前還貸比借錢(qián)難”“提前還房貸要排到4月”等詞條也頻繁沖上熱搜，引發(fā)討論。

多城市提前還貸排隊(duì)時(shí)間超1個(gè)月

從2022年下半年起，不少人有了提前還房貸的計(jì)劃，小胡也是其中之一。

2022年10月，小胡通過(guò)線上預(yù)約辦完提前還房貸，耗時(shí)半個(gè)月。近期他想再集中還一次，但申請(qǐng)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行APP關(guān)閉了申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的功能。

“我給銀行人員打了電話(huà)咨詢(xún)，被告知現(xiàn)在提前還房貸的人太多，APP不能申請(qǐng)了，去柜臺(tái)預(yù)約辦理時(shí)間說(shuō)不準(zhǔn)，扣款周期在兩到三個(gè)月不等。”

目前，提前還房貸需排隊(duì)的現(xiàn)象確實(shí)存在。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)了多地多家銀行，均被告知目前預(yù)約提前還貸的客戶(hù)較多，辦理周期拉長(zhǎng)。

上海某國(guó)有大行一支行人員表示，現(xiàn)在提前還房貸基本需要提前一個(gè)月甚至更久預(yù)約，需要客戶(hù)選擇一個(gè)約定日期，后續(xù)會(huì)按照約定日期扣款，扣款后還需要兩周到三周時(shí)間可以完成解押，整個(gè)流程下來(lái)基本要兩三個(gè)月甚至半年。

根據(jù)網(wǎng)上媒體統(tǒng)計(jì)信息顯示，目前，不少城市提前還房貸都需要排隊(duì)，北京排隊(duì)時(shí)間為1至2個(gè)月，上海排隊(duì)時(shí)間2至3個(gè)月，廣州和深圳排隊(duì)時(shí)間均在1個(gè)月以上，南京排隊(duì)時(shí)間在1個(gè)月到6個(gè)月不等，而成都則普遍需要排隊(duì)等待3個(gè)月。

實(shí)際上，不僅僅是一二線城市提前還房貸現(xiàn)象日益凸顯，在一些三四線城市，這種現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。

“今年年初以來(lái)（提前還房貸的人）非常多。”一位在三線城市工作的中國(guó)銀行人員表示，其所在城市提前還房貸的人一直都有，但房貸新政出臺(tái)后，不分地域，全國(guó)的房貸利率都在下降，咨詢(xún)和辦理提前還貸的人就開(kāi)始多了起來(lái)。在他看來(lái)，房貸利率下調(diào)是刺激人們提前還房貸的重要因素。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地房貸利率開(kāi)始密集下調(diào)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，各地積極跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4%以下。其中，鄭州部分銀行首套房貸利率宣布下調(diào)，最低降至3.8%。四大國(guó)有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

隨著多地房貸政策調(diào)整，新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，意欲通過(guò)提前還款降低貸款成本的購(gòu)房者也日益增多。有機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，超六成人會(huì)選擇提前還房貸，這說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)提前還房貸的訴求較大。

一位網(wǎng)友算了一筆賬。如果200萬(wàn)元貸款，以30年等額本息還款，5.75%房貸利率下的利息總額是2201724.57元，每月還款11671.46元，4.1%房貸利率下的利息總額是1479028.27元，每月還款9663.97元，月還款差額高達(dá)2007.49元，也難怪人們手里“有點(diǎn)錢(qián)就想去還貸”。

提前還貸需衡量?jī)蓚€(gè)方面

由于當(dāng)下較難找到合適穩(wěn)妥的投資渠道跑贏存量房房貸利率的投資渠道，所以許多人更傾向提前還貸。

央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果也表明，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占比超六成，傾向于“更多投資”的居民占比約15%，比上季減少約3.7個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2022年到現(xiàn)在，盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，但對(duì)老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分在5%左右。特別是2016年至2021年，商品房市場(chǎng)在高位運(yùn)行，房貸利率普遍在5%以上，而現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦剩毡榈陀?%。

“在老百姓眼里，過(guò)去銀行理財(cái)一直是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，但現(xiàn)在也大面積破凈，出現(xiàn)負(fù)收益。相對(duì)收益更高的資管產(chǎn)品，虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒(méi)有比較就沒(méi)有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。”李宇嘉解釋道。

對(duì)于提前還房貸掀起高潮，李宇嘉認(rèn)為還有一個(gè)驅(qū)動(dòng)因素是，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期不太樂(lè)觀。多數(shù)購(gòu)房者承擔(dān)了很高利率（至少高于理財(cái)利率）來(lái)借銀行的錢(qián)，買(mǎi)了一項(xiàng)價(jià)格下跌的資產(chǎn)，而且這個(gè)資產(chǎn)未來(lái)可能還會(huì)降價(jià)。由此，持有房貸不劃算。

另外就是不少人對(duì)就業(yè)前景缺乏信心，對(duì)未來(lái)的預(yù)期呈現(xiàn)不確定性，因此居民普遍性的償還債務(wù)而非增加購(gòu)房貸款。

但是，提前還房貸并非適合所有人。如果等額本息的方式已還期數(shù)超過(guò)貸款周期二分之一，等額本金的方式已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的三分之一，則不建議提前還款。

一些業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，提前還房貸一般需要衡量?jī)蓚€(gè)方面，一是手頭資金是否足夠周轉(zhuǎn)，不少人掏空所有資金提前還房貸，進(jìn)而影響了正常的工作、生意和生活，反而得不償失；二是要考慮資金在手里能不能創(chuàng)造高于房貸利率的穩(wěn)定投資收益，如果資金在手上如果不能長(zhǎng)期穩(wěn)定產(chǎn)生高于房貸利率的收益，提前還貸降負(fù)債不失為合理使用資金的方法。

對(duì)銀行而言，居民大范圍提前還貸也并非好事。易居克而瑞部門(mén)副總經(jīng)理繆萌在接受媒體采訪時(shí)談到，從銀行利益增收層面出發(fā)，房貸會(huì)帶來(lái)利息收入，且考慮按揭貸款新舊承接難度，銀行更加重視個(gè)人按揭等優(yōu)質(zhì)貸款，以此規(guī)避壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

《證券時(shí)報(bào)》評(píng)論則認(rèn)為，如果短期內(nèi)兌現(xiàn)大量提前還貸業(yè)務(wù)，可能會(huì)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性，從而增加運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，波及整個(gè)銀行業(yè)甚至金融業(yè)安全，金融風(fēng)險(xiǎn)因具有傳染性最終可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人、企業(yè)等微觀主體身上。

廣東合邦律師事務(wù)所楊登基律師在接受其他媒體采訪時(shí)表示，如果居民決定提前還貸，則應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是需看清楚《個(gè)人按揭貸款合同》中約定的提前還貸違約金條款約定。如違約金約定過(guò)高（可對(duì)比其它同類(lèi)銀行提前還貸違約金約定），借貸人可提出異議并要求以銀行實(shí)際損失結(jié)算違約金；二是如條款限制借貸人提前還貸或不能提前還貸，因暫沒(méi)有法律規(guī)定借貸人不能提前還貸，則借貸人可以該格式條款限制借貸人合法權(quán)益為由，主張?jiān)摋l款無(wú)效，進(jìn)而要求提前還貸；三是如借貸人遇到手機(jī)APP無(wú)法辦理提前還貸或銀行以需排隊(duì)等理由拖延辦理提前還貸，借貸人有權(quán)向銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)等提出反饋意見(jiàn)，并保留提出異議的證據(jù)。

此外，有些借貸人試圖通過(guò)“消費(fèi)貸”或“經(jīng)營(yíng)貸”置換房貸，因“消費(fèi)貸”等期限較短，且根據(jù)法律政策等規(guī)定不得投向房地產(chǎn)等領(lǐng)域，一旦違反貸款合同約定用途，銀行等有權(quán)提前收回貸款，此時(shí)借貸人將可能面臨額外法律風(fēng)險(xiǎn)。

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