截圖自諸葛找房

(相關資料圖)

憑借優質的海景、養生資源，過去十余年間，山東省威海市乳山銀灘旅游度假區（以下簡稱“銀灘”）曾迅猛發展，記者在多平臺看到“約有200個海景房小區分布在長21公里、寬3公里的銀灘上”的統計，無數“老年看房團”蜂擁而至。

如今，隨著海景房開發浪潮的退去，乳山的房地產市場也不斷衰落，新盤開發停滯不前，只留下大量“白菜價”的二手房和“鬼城”的稱號。近日，“不到十萬可買海景房”“有的公寓一平米只有幾百元”的報道，再次將乳山推至輿論中心。

“海邊鶴崗”房價跌破千元？

乳山的房價真有這么低嗎？在諸葛找房平臺上，記者看到，只有一套單價為513元的房源，但房屋用途為“寫字樓”。不過，在諸葛找房、安居客等購房平臺上，總價低于十萬元、均價約2000元—2500元的“撿漏”“急售”二手房房源比比皆是。如果對面積要求不高，僅需5-7萬元，即可購買一套30平方米的精裝修一室戶。

例如，萬豪庭海苑一套41.8平方米的房源，均價為2033元/平方米，總價僅需8.5萬元。從小區成交記錄來看，2021年3月成交的一套房源，均價為4835元/平方米，如今的掛牌價相當于“腰斬”；同為“一線海景房”，海林花園一套49平方米的精裝修房源總價10萬元，掛牌9個月后降價2萬元。

“樓梯房、高樓層，沒有物業服務，或是裝修一般、冬天沒有暖氣的話，幾萬塊確實能買到（房子）。”當地中介老齊（化名）向《華夏時報》記者坦言：“實際成交價格還能更低。房子太多了，現在很多在低價拋售，你可以好好挑一挑。”

房價極低的同時，乳山的房租也堪比“白菜價”，一套海景房的月租金僅為300-500元，長租的價格則更為低廉。以海洋明珠小區一套500元月租的房源為例，房東稱整年租可降至4000元/年。

記者注意到，上述“白菜價”房源幾乎均位于乳山銀灘。58安居客研究院院長張波告訴記者，因為“房地產過度開發、卻沒有吸引到實際的人口所導致的房屋空置”，成為銀灘二手房價極低的根源。

據乳山市人民政府官網資料，銀灘因轄區內長達21.7公里的潔白沙灘而得名，區域氣候條件宜人，空氣質量等級常年“優”，負氧離子豐富。

憑借優質的自然資源，銀灘受到了開發商的青睞。2010年3月，乳山市政府關于加快銀灘旅游度假區發展的一份文件中指出“近年來銀灘房地產業迅猛發展”。公開報道顯示，2007年—2010年是乳山銀灘開發的鼎盛時期，三年間房屋竣工的總面積達562萬平方米。截至目前，“約有200個海景房小區分布在長21公里、寬3公里的銀灘上”是公認的說法。

隨著大開發的推進，“海景”“療養”“養老”等廣告詞也吸引了廣大老年客群。

“大巴車直接從上海拉到乳山。”上海人黃玨（化名）告訴《華夏時報》記者，2013年，退休的黃玨父親在小區門口拿到一份房屋銷售傳單，被“負氧離子”“長壽之鄉”的描述深深吸引。4天的“免費旅游”結束后，黃玨父母名下多了一套乳山銀灘的房子。

老齊對于當年的熱鬧也是記憶猶新：“大巴車一輛接一輛，都是老年人。”值得一提的是，這也是乳山樓市存在“反倒掛”現象的原因：在二手房低至2千元/平的乳山，在售新盤價格卻普遍在7千至8千元。幾萬元就能買一套二手海景房的銀灘，在售新盤金鼎璽悅項目的單價甚至接近萬元。老齊解釋說：“（人）當時都是直接拖到售樓處的，有人一買好幾套，后面想出手虧本就賣不掉。沒人要，二手房不就便宜了？”

那些年，房子賣出去不少，但因為交通、醫療等硬件配套的缺乏以及寒冷的氣候，留在銀灘的外地人并不多。

渴望“濱海度假生活”的黃玨父母，買房后住在銀灘的日子屈指可數。“太遠了，沒有直達的飛機或是火車，都得從威海轉。”黃玨解釋說，以火車通行為例，從上海虹橋站出發，需要先耗時近7個小時到鹽城，再從鹽城換乘約2小時到威海。之后還需坐大巴到乳山，“差不多要折騰一天了”。

與此同時，潮濕與寒冷也是難以回避的問題。因為氣溫較低，除了夏天可以來避暑，其他三季銀灘不少海景房都處于空置狀態，而“一線海景房”斑駁與發霉的墻壁也讓老人覺得這里“比上海還潮”。最重要的是，隨著年歲漸長，黃玨的父母愈發重視醫療配套。但相比醫療資源在全國數一數二的上海，乳山顯然不是一個好的選擇。

2022年的夏天，有游客曬出銀灘的夜景，白天鱗次櫛比的海景房，晚上亮起的燈光卻只是星星點點，這也讓銀灘多了一個“鬼城”的稱號。“沒人來的地方，房價能不跌嗎？”老齊顯得有些無奈。

監管層多措并舉盤活市場

事實上，隨著海景房開發浪潮的退去，乳山的房地產市場早在數年前便衰落。據乳山市統計局發布的國民經濟和社會發展情況公報，2010年，該市房地產開發投資64.43億元，比上年增長27.79%。但從2014年開始，乳山的房地產開發投資便開始大幅度下滑，2014年全市房地產開發投資完成36.32億元，同比下降52.46%。到2018年，乳山的房地產開發投資僅為23.38億元。

2019、2020兩年，乳山市沒有公開該市房地產開發投資的具體數據，只透露2019年的房地產開發投資同比增長7.03%。之后，2021年，全市房地產開發投資41.62億元，同比下降31.4%；2022年前三季度，房地產開發投資20.93億元，同比下降32.3%。

面對房地產市場的持續下行，乳山市政府近年采取了多項措施，完善城市基礎配套的同時，也加緊盤活銀灘存量二手房、盡力“穩樓市”。

例如，乳山在濱海新區規劃設置了10條公交線路，其中4條線路到達市區，6條線路在銀灘區域內運行；日投放45輛車運行，占全市日投放車輛總數25%；為滿足銀灘居民日常醫療需求，還新建了二級乙等綜合性醫院，引進華慈醫院等。

在房地產開發方面，2015年，乳山開始將銀灘旅游度假區的定位調整為“新城區”，建設宜居新城謀求轉型。例如，乳山銀灘取消了普通海景房的規劃審批，要求沿海所有項目在規劃上必須配套配餐中心、醫療護理、文化娛樂等服務，打造“養老養生天堂”。

另一方面，乳山市也加強了對銀灘樓市的監管力度。其中，2020年末，乳山召開房地產健康發展座談會，強調將完善房地產市場監管機制，運用大數據對房產銷售產業鏈進行全過程監管，探索購房冷靜期機制，從制度上規避退房退款難問題。2021年末，為規范海景房銷售市場，乳山市又結合銀灘住房市場特點推行了包括“看房團”備案、信息主動公開、權利義務告知的“六步購房法”。

在2022年工作計劃中，乳山市住房和城鄉建設局強調“多措并舉，加強房地產市場監管”，提出加強海景房銷售過程監管，對存在落實政策不力、銷售過程不規范等問題的開發企業進行約談、責令整改；以及全面推行“三碼公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等。

“人走了”和“人不來”

盡管如此，業內人士仍直言，結合樓市行情和人口、產業的現狀來看，當地市場需求依然有限，短期內市場熱度仍難恢復。

“鶴崗是由于資源性產業萎縮，導致大量人口流失產生房屋空置；乳山是房地產過度開發、卻并沒有吸引到實際的人口所導致的房屋空置。”張波認為：“換言之，鶴崗是住的人離開了，而乳山是根本沒有吸引到人來住。”根據乳山年鑒，2021年，該市辦理戶口遷入873人、戶口遷出3567人。

整體來看，2021年，乳山市總人口為536051人，比上年（2020年）減少5976人；2021年全年出生人口2416人，出生率4.48‰；死亡人口5740人，死亡率10.65‰，人口自然增長率-6.17‰。另一方面，該市老齡化程度持續加深：截至2021年12月底，60歲以上老年人185472人，占乳山市總人口34.6%，比上年增長1.3%。

張波建議，目前乳山應該更多發展產業配套、拉動更多人口流入，而非單一通過旅游資源來吸引人群。“產城融合、宜居宜業，同時兼顧旅游資源，或許更有利于閑置房產的去化以及城市未來長期發展。”張波說。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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