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2022年，房地產市場銷售仍在繼續探底，未出現較為明顯的復蘇信號，土地市場整體較為低迷。本文詳細總結本年企業拿地的特點：一是大型央國企、區域深耕型民企、地鐵類公司、地方城投四類企業拿地力度較大；二是拿地金額TOP100格局發生變化，民企銳減三成，地方城投增至三分之一；三是代表企業投資規模和力度顯著下降，布局換倉一線城市。

【資料圖】

拿地力度較大企業：大型央國企、區域深耕型民企、地鐵類公司、地方城投

在市場深度調整周期，多數房企明顯放緩拿地節奏，特別是民營房企明顯均削減投資規模和力度，部分房企及城投企業填補了這部分市場空間。具體來看：

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中國房地產市場月報2022年12月

2022年中國房地產企業銷售百億專題

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2022年12月）

第一，大型央國企投資力度仍較高。華潤、中海、保利、建發、招商蛇口、中國鐵建、越秀地產、華發股份等央國企位列拿地金額前10，這些企業具有較為突出的融資優勢、信用資質和開發經營能力，仍保持了相當的投資力度，拿地銷售比均超20%，部分企業拿地銷售比超30%，抓緊土地市場底部適度補充資源有助于在市場回暖后搶占先機。同時，中字頭基建公司異軍突起，特別是中建系公司，2022年中建系公司多家進入拿地金額前100，如中海地產、中海宏洋等地產業務規模較大的子公司，中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等公司拿地金額也進入前100。

第二，區域深耕型民企發揮所深耕區域投研、品牌等優勢，在優勢城市精準拿地擴大區域市場競爭力。如濱江2022年新增36宗地，35宗均位于杭州，大華新增土儲集中在上海、廣州兩市，眾安新增7宗地中6宗均位于杭州。隨著土地市場趨冷，部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，儲備土地資源，如偉星房產在合肥、南京、蕪湖、臺州等城市新增13宗地，進入拿地金額前20。

第三，地鐵類公司逆勢拓儲。廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通、蘇州軌交集團、杭鐵集團等企業位列拿地金額前100企業，合計拿地金額541億元，其中，廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通拿地金額超百億，蘇州軌交集團、杭鐵集團超50億，進入拿地金額TOP100企業數量與2021年持平。這些城市地鐵公司多數屬于經濟發達、人口密集區域，對城市內部交通需求較高，軌道交通處在快速發展期，地鐵公司開發建設的任務量較大。同時，地鐵開發建設資金需求量大，普惠性公共交通使得公司依賴政府補貼，因此通過地產開發反哺地鐵建設運營成為很多城市地鐵公司的選擇之一。地鐵公司在房地產業務方面具有特殊優勢，地鐵公司具備一定的資金優勢，且在TOD模式開發方面擁有豐富的經驗。

第四，地方城投公司托底拿地明顯。按面積TOP100拿地企業中，2022年有地方城投公司71個，去年同期有21個，是去年的3倍多，其中較多的省份有湖南9個，四川、江蘇、山東各8個。

拿地金額TOP100格局：民企銳減三成，地方城投增至三分之一

央國企家數增至一半，地方城投占三分之一。從拿地企業家數來看，2022年拿地金額TOP100企業中，央國企占比53%、地方城投占比32%、混合所有制企業占比6%，分別較上年同期增加8、26、1個百分點，民企占比下降35個百分點至9%。

圖：2021年（左）、2022年（右）拿地金額TOP100不同所有制企業家數

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

央國企拿地金額占比超六成，民企降至不到一成。從拿地金額占比來看，2022年拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占比66.8%、地方城投占比16.4%，較上年同期增加19.6、13.7個百分點，民企拿地金額占比較上年同期下降28.1個百分點至9.3%，混合所有制企業拿地金額占比降至7.4%。

圖：2021年（左）、2022年（右）拿地金額TOP100不同所有制企業拿地金額占比

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

代表企業：投資規模和力度顯著下降，布局換倉一線城市?

代表房企投資規模和力度顯著下降。2022年，50家代表企業權益拿地總額為6765.6億元，同比下降62.4%，權益拿地面積同比下降77.4%，拿地銷售比均值為15.5%，較上年下降11.4個百分點。其中，央國企拿地銷售比為21.4%，仍保持了一定的投資強度；民營房企權益拿地總額降幅則超80%，拿地銷售比僅5.8%，投資規模和強度銳減。

圖：2021年、2022年50家代表企業拿地金額及拿地銷售比

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

換倉一線城市。2022年，代表企業快速調倉換倉一二線城市，50家百億代表企業的一、二線城市拿地金額合計占比為91.3%，較2021年上升了20.2個百分點，其中，一線城市拿地金額占比較上年增加23.8個百分點至40.4%，投資強度陡增，主要源于一線城市市場支撐度更強，有望率先企穩復蘇；受部分二線城市市場成交降幅較大影響，因此二線城市拿地金額占比有所下降，同比下降了3.6個百分點，但拿地金額占比達到50.9%，仍是主要重倉城市；三四線城市市場承壓，因此，布局快速收縮，2022年拿地金額占比僅為8.7%。

表：2021年、2022年代表房企拿地金額城市等級分布

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

城市布局更加聚焦收斂于三大城市群。2022年，代表企業投資布局更加聚焦收斂，拿地城市數量均值從上年的19.8個城市下降至7.2個城市。從城市群來看，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群拿地金額占比較上年增加9.4個百分點至77.6%，其中，粵港澳（內地）、京津冀城市群拿地金額占比分別較上年增加3.8、6.0個百分點，此外，成渝城市群拿地金額占比較上年微增0.5個百分點至7.0%。從重點城市來看，北京、上海、杭州、深圳、廣州、成都、寧波、廈門、南京、合肥等城市位列拿地金額前十城市，均為三大城市群核心城市及成渝、海峽西岸城市群核心城市，其中，北京、上海、深圳拿地金額增速較快，均為正增長。

表：2021年、2022年代表房企拿地金額城市群分布

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

圖：2022年代表房企拿地金額前20城市

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標簽： 年房企拿