作 者丨孔海麗

【資料圖】

編 輯丨包芳鳴,見(jiàn)習(xí)編輯張銘心

12月26日，北京的通勤情況明顯復(fù)蘇，北京網(wǎng)友戲稱(chēng)這是個(gè)“全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的周一”。隨著“陽(yáng)康”群體回歸辦公區(qū)，寫(xiě)字樓里也重新熱鬧起來(lái)。

仿佛是一種寫(xiě)照，這一年，在經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租潮、疫情干擾之后，伴隨著“外資抄底”、“房企拋售”等輿論聲音，北京辦公樓市場(chǎng)也度過(guò)了“深度調(diào)整”的一年。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，寫(xiě)字樓市場(chǎng)變化包括但不限于：2020年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率達(dá)到19.4%，創(chuàng)近10年新高，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金水平降幅達(dá)到8.4%，同樣創(chuàng)下近10年新高；2021年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年持續(xù)去化，年度凈吸納值突破114萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高；2022年，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負(fù)值，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度凈吸納量從2021年的113萬(wàn)平方米快速冷卻到-2100平方米。

辦公樓市場(chǎng)的表現(xiàn)一定程度上可以被視為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，北京辦公樓市場(chǎng)2022年的深度調(diào)整背后也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的折射。前述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著疫情防控的優(yōu)化，疊加房地產(chǎn)行業(yè)利好政策密集釋放、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)在創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)方面的作用被寄予厚望等，北京辦公樓市場(chǎng)的信心和需求將迎來(lái)復(fù)蘇，市場(chǎng)或?qū)?qiáng)勢(shì)回歸。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租潮

2022年，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴(kuò)張停滯、頭部互聯(lián)網(wǎng)公司辦公面積整合等因素，深刻影響了北京辦公樓市場(chǎng)的格局。

回溯可以發(fā)現(xiàn)，近3-5年，以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)不斷成長(zhǎng)壯大，帶來(lái)了大量新增需求。

高力國(guó)際提供給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京辦公樓市場(chǎng)總凈吸納量高達(dá)290萬(wàn)平方米，創(chuàng)造了有歷史記錄以來(lái)的新高。

這其中，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的需求最為強(qiáng)勁，在超過(guò)5000平方米的大宗租賃成交中，該行業(yè)在全辦公樓市場(chǎng)一共租賃了超過(guò)130萬(wàn)平方米的辦公面積。

但2022年年初以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管全面深化，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速擴(kuò)張戛然而止，長(zhǎng)期受益于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，隨之出現(xiàn)明顯調(diào)整。

僅2022年第一季度，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)就出現(xiàn)快速降溫，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)租賃成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過(guò)50%的成交占比，擴(kuò)張速度明顯大幅放緩。

全年來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的租賃成交面積大幅縮減至不足30萬(wàn)平方米，只有上一年的23%。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“如果不是金融行業(yè)對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的需求支撐，今年的辦公樓市場(chǎng)行情將會(huì)更加困難。”

2022年互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的北部市場(chǎng)中，中關(guān)村、上地及望京-酒仙橋區(qū)域，空置率均持續(xù)走高。其中，望京-酒仙橋2022年第三季度甲級(jí)市場(chǎng)空置率同比上漲了9.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了18%；中關(guān)村的空置率在近15年首次攀升至10%。

2022年市場(chǎng)行情的急轉(zhuǎn)直下受到多種因素的綜合影響，需求不足和退租面積增多是直接表現(xiàn)，而作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮是其中一個(gè)重要原因。

高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，主力租戶(hù)行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。一方面，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期；另一方面，部分互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)完成大面積租賃后進(jìn)入辦公空間面積整合期，這些都將影響辦公樓市場(chǎng)的整體格局。

“就互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化監(jiān)管階段，自身行業(yè)的流量紅利消失，頭部平臺(tái)已經(jīng)將注重新增用戶(hù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暣媪坑脩?hù)的留存，客戶(hù)留存率和客單價(jià)的增長(zhǎng)已經(jīng)成為更重要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。” 嚴(yán)區(qū)海補(bǔ)充說(shuō)，“當(dāng)自身經(jīng)營(yíng)壓力增加，收入增速放緩的時(shí)候，就算沒(méi)有行業(yè)監(jiān)管政策出臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)走到了要直面轉(zhuǎn)型的重要時(shí)刻。”

“不過(guò)，隨著政策設(shè)置好發(fā)展的‘紅燈’和‘綠燈’，行業(yè)將迎來(lái)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展階段，以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)仍將是未來(lái)5年辦公樓市場(chǎng)最主要的需求來(lái)源。”嚴(yán)區(qū)海表示。

辦公樓市場(chǎng)或強(qiáng)勢(shì)回歸

回顧商業(yè)地產(chǎn)的2022年，一個(gè)避不開(kāi)的話(huà)題是“外資抄底”。

有市場(chǎng)人士將黑石、凱德、鐵獅門(mén)等外資企業(yè)在中國(guó)收購(gòu)商業(yè)辦公、長(zhǎng)租公寓、倉(cāng)儲(chǔ)物流的動(dòng)作，解讀為“外資抄底中國(guó)房地產(chǎn)”。

實(shí)際上，這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確。高力國(guó)際、戴德梁行和仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)均顯示，2022年外資公司在中國(guó)樓市的投資金額并未大幅增加，投資比重也沒(méi)有明顯上升。

而具體到北京市場(chǎng)，也未出現(xiàn)“外資抄底”的現(xiàn)象，凱德七折拍下博瑞大廈作為個(gè)案，這種趨勢(shì)并不可持續(xù)。

高力國(guó)際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副董事閆寒告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，截至目前，北京大宗交易市場(chǎng)的成交金額約為250億元，同比去年600億交易額有所下降，交易業(yè)態(tài)以寫(xiě)字樓為主，自用和投資性客戶(hù)基本對(duì)半分，“其中，外資投資占比下降是逐年下降的，今年全年外資投資占比應(yīng)該低于30%，對(duì)比過(guò)去幾年，數(shù)據(jù)確實(shí)是低了一些。”

“而且北京的抄底機(jī)會(huì)基本上很少。”閆寒表示，北京的資產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)保值性較高，真正的抄底機(jī)會(huì)并不多。最近市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些外資購(gòu)買(mǎi)北京商業(yè)項(xiàng)目的行為，可能是個(gè)別項(xiàng)目因?yàn)樘厥庠虺霈F(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，但從整體市場(chǎng)來(lái)看，并沒(méi)有看到價(jià)格松動(dòng)的跡象。

價(jià)值韌性較高的北京辦公樓市場(chǎng)，2023年也或?qū)⒏S經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)迎來(lái)復(fù)蘇。

2022年第四季度，市場(chǎng)等來(lái)了“優(yōu)化疫情防控，放開(kāi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”的政策暖意。年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確了2023年的重點(diǎn)工作部署，突出了穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)工作的重要性，目的在于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)，大力提振市場(chǎng)信心。

在產(chǎn)業(yè)政策方面，不僅深處困局的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了“三支箭”，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)也在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中被寄予厚望，期待未來(lái)平臺(tái)企業(yè)向高精尖技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多就業(yè)。

陸明表示，宏觀政策暖風(fēng)已經(jīng)吹起，下一階段就是將細(xì)分政策落實(shí)到位，做好市場(chǎng)預(yù)期管理，進(jìn)一步恢復(fù)市場(chǎng)信心，而這也是重啟辦公樓市場(chǎng)需求的關(guān)鍵所在。

展望2023年的市場(chǎng)走勢(shì)，高力國(guó)際認(rèn)為，需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上漲也因客觀因素而無(wú)法避免。

嚴(yán)區(qū)海預(yù)計(jì)，疫情對(duì)于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對(duì)辦公樓租賃市場(chǎng)活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總基調(diào)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會(huì)持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

與此同時(shí)，2023年，北京辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量的增加會(huì)在一定程度上拉高空置率。2023年有超過(guò)64萬(wàn)平方米的新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將集中釋放，其中在北部子市場(chǎng)就有29萬(wàn)平方米新增甲級(jí)項(xiàng)目，還有近40-50萬(wàn)平方米的待退面積。特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場(chǎng)，2023年依然會(huì)面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。

“十四五”期間將是深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)縮影。高力國(guó)際認(rèn)為，當(dāng)頭部企業(yè)開(kāi)始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。“辦公樓市場(chǎng)作為產(chǎn)業(yè)變革的承載地，見(jiàn)證并享受了產(chǎn)業(yè)興盛帶來(lái)的發(fā)展紅利，同樣也需要被動(dòng)地去承受產(chǎn)業(yè)變革帶來(lái)的陣痛，陪伴企業(yè)共同成長(zhǎng)。”陸明補(bǔ)充到。

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本期編輯 祝浩杰 實(shí)習(xí)生 余心雨?

標(biāo)簽： 北京辦公樓市場(chǎng)深度調(diào)整這一年 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議