作者 |?李逗

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編輯 |?孫春芳

買了軌道地產(chǎn)的房子，錄入人臉信息，就能享受十年內(nèi)的“地鐵自由”。為了能賣房，一家主營(yíng)地鐵業(yè)務(wù)的南寧軌道公司，使出了營(yíng)銷大招。

2022年11月13日，據(jù)微信公眾號(hào)“南寧軌道薈”消息顯示，南寧軌道公司推出了一項(xiàng)買房送“10年地鐵自由”的優(yōu)惠福利活動(dòng)。條件則是，購(gòu)房人需要在11月11日-12月31日期間，買下一套軌道地產(chǎn)的房子。

在今年的房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)中，已經(jīng)先后出現(xiàn)過(guò)不少花式賣房套路，比如此前的小麥換房、西瓜換房等，但買房免費(fèi)坐地鐵尚屬首例。乍聽(tīng)起來(lái)，這項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠也相當(dāng)誘惑。不過(guò)，雖然活動(dòng)關(guān)注度很高，但真正落實(shí)到購(gòu)房者口袋中的優(yōu)惠，卻并不多。據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，在南寧買房可享 10 年免費(fèi)乘坐地鐵，也只相當(dāng)于優(yōu)惠約 3 萬(wàn)元。

然而，南寧軌道地產(chǎn)的這次“花式賣房”操作，也讓地鐵集團(tuán)這一獨(dú)特的房地產(chǎn)投資主體，成為各方新的關(guān)注焦點(diǎn)。放眼全國(guó)來(lái)看，近期的土地拍賣市場(chǎng)中，地鐵公司正在悄然崛起。

第三方機(jī)構(gòu)中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年前9個(gè)月，權(quán)益拿地金額TOP100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，拿地金額達(dá)585億元，而2020年-2021年所有地鐵公司拿地總額都沒(méi)這么多。

地鐵公司們?nèi)缁鹑巛蹦玫兀尫懦隽耸裁礃拥男盘?hào)？土地拍賣市場(chǎng)，地鐵公司們積極入局，又將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的變化？

地鐵公司成拿地新勢(shì)力

今年深圳土地市場(chǎng)的第三批集中拍賣時(shí)，在所有參拍的十幾家房企中，深圳地鐵反倒成了在土地市場(chǎng)上的最大買家。它以60.38億元，底價(jià)拿下坪山區(qū)的3宗地塊，包攬了整個(gè)土拍貨架上的一半地塊。

很多人對(duì)深圳地鐵的最深印象，是萬(wàn)科的第一大股東。但不知道的是，與萬(wàn)科的合作，只是它踏入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)始。

2015年的那場(chǎng)“門口野蠻人”之戰(zhàn)中，萬(wàn)科和寶能打得正火熱，深鐵卻最終從華潤(rùn)和恒大手上收購(gòu)了股份，成了萬(wàn)科的第一大股東。這之后，來(lái)自萬(wàn)科的房地產(chǎn)投資收益，成了深鐵最重要的利潤(rùn)來(lái)源，日子要比單純收票錢好多了。

嘗到地產(chǎn)紅利的深鐵，也開(kāi)始親自下場(chǎng)，涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)了。

這些年，深鐵自身在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上動(dòng)作頻頻，甚至專門成立了專業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。其旗下子公司深鐵置業(yè)就是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，2021年銷售金額138.78億元，擠進(jìn)了深圳市場(chǎng)前三，僅次于華潤(rùn)置地和萬(wàn)科。

無(wú)論從拿地宗數(shù)，還是總地價(jià)來(lái)看，深鐵都站到了深圳土地市場(chǎng)上妥妥的C位。

但這種現(xiàn)象也不只深鐵獨(dú)有。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除深圳地鐵之外，廣州地鐵、杭州地鐵、青島地鐵、武漢地鐵、南寧軌道交通、昆明軌道交通等10多個(gè)城市的地鐵公司均有地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。

比如，今年5月，在廣州首輪集中供地中，廣州地鐵斥資165億元拿下4宗地塊；今年前9月，廈門軌道交通拿地金額也以125億元排到了全國(guó)拿地榜的第20名。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“一方面，區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)越來(lái)越成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)給地鐵建設(shè)輸血，已經(jīng)成為地鐵開(kāi)發(fā)的主要支撐；再次，國(guó)企或政府平臺(tái)中，地鐵的實(shí)力相對(duì)雄厚，生地拿下，地鐵開(kāi)通后賣房子，溢價(jià)比較高。”

地鐵公司拿地有個(gè)特點(diǎn)，一般拿地鐵沿線的地，且開(kāi)發(fā)模式也不同于一般住宅建設(shè)。市界了解到，地鐵公司所攬土地，幾乎每一宗都有“量身定做”的影跡。

最明顯的體現(xiàn)在土地出讓條件的制定。比如，廣州地鐵在今年廣州首批土拍時(shí)，以165億拿下了近半地塊。其中的4宗地，基本都要求競(jìng)買人須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)等。這樣的出讓條件，明顯只有廣州地鐵才能符合。

而根據(jù)出讓公告，深鐵最新拿下的3宗地塊，其中兩塊地的屬性都為地鐵上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

多數(shù)地鐵公司拿下地之后，主要用來(lái)建設(shè)“地鐵+物業(yè)”項(xiàng)目，即TOD（“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目）。

TOD模式是以公共交通站點(diǎn)為中心，在一定步行范圍內(nèi)建設(shè)高密度的、功能復(fù)合型的社區(qū)，該模式是以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式。

西南交通大學(xué)TOD研究中心主任朱曉兵認(rèn)為，地鐵公司做TOD項(xiàng)目是個(gè)順理成章的事情，因?yàn)榈罔F公司本來(lái)就要建地鐵的，它在地鐵站點(diǎn)蓋一些物業(yè)也是“摟草打兔子——順帶的事”。

“但是地鐵周邊一般客流量高，所以土地價(jià)格也不便宜，一些民營(yíng)房企像龍湖也在覬覦這一業(yè)務(wù)模式，如果投標(biāo)者多，地價(jià)貴，地鐵公司也不一定出手拿地。但是今年土地市場(chǎng)的價(jià)格，讓很多地鐵公司有了撿漏的機(jī)會(huì)。”

跟深鐵學(xué)做TOD生意

在探索TOD模式之路上，深圳地鐵走在了行業(yè)的前列。

早在2008年，深圳地鐵耗資17億元，買下了深圳前海141萬(wàn)平方地塊。首次進(jìn)行地鐵上蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)啟了靠物業(yè)銷售收入反哺地鐵開(kāi)發(fā)的模式。

這種“以房養(yǎng)鐵”的模式，也構(gòu)成了深圳地鐵此后主要的利潤(rùn)來(lái)源，公司年?duì)I收在過(guò)去十年里增長(zhǎng)了20倍，一度突破200億元。在近5年的收入里，有超過(guò)一半都來(lái)自地鐵物業(yè)。

這種模式，源自對(duì)香港地鐵模式的學(xué)習(xí)。香港人多地少的資源稟賦倒逼著香港地鐵摸索出一個(gè)更高效的業(yè)務(wù)。上個(gè)世紀(jì)70年代，香港地鐵就引進(jìn)了TOD模式。得益于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，港鐵很早就成為中國(guó)最賺錢的地鐵公司。也是因?yàn)橛辛烁坭F的成功探索在前，作為后來(lái)者的深鐵集團(tuán)，這才有了追趕的路徑。

深圳地鐵的發(fā)展之路，要比港鐵晚了許多年。上世紀(jì)90年代初，深圳地鐵就開(kāi)始了工程勘察設(shè)計(jì)，不過(guò)直到2004年，深圳地鐵一期工程才正式開(kāi)通。

光靠地鐵業(yè)務(wù)，并不能讓深圳地鐵過(guò)得風(fēng)生水起。深鐵的日子之所以能過(guò)得很滋潤(rùn)，主要在于把地鐵運(yùn)營(yíng)建設(shè)投資的錢，通過(guò)地鐵上蓋物業(yè)綜合體（TOD）的模式再賺回來(lái)。

TOD帶來(lái)的利潤(rùn)空間是十分誘人的。深圳地鐵2022年上半年財(cái)報(bào)顯示，其利潤(rùn)主要來(lái)源于站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊（TOD），占比217.54%。

同時(shí)，深圳地鐵也連續(xù)4年都成為國(guó)內(nèi)最賺錢的地鐵公司。2022年上半年，深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營(yíng)收119.75億元，同比去年54.14億元上漲一倍以上，總量和增速都排在全國(guó)地鐵公司之首。

這樣的成績(jī)單，讓很多地鐵同行都眼紅不已。要知道，國(guó)內(nèi)地鐵公司的經(jīng)營(yíng)還離不開(kāi)財(cái)政資金和政府補(bǔ)貼。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，如果去除政府補(bǔ)貼，24個(gè)城市中只有深圳、武漢、南昌、濟(jì)南、廣州五個(gè)城市地鐵是盈利的。

同行們都想學(xué)習(xí)深鐵模式，也嘗一嘗TOD的甜頭，探索一條造血能力更強(qiáng)的發(fā)展路線。而在政策的積極倡導(dǎo)下，多地也有了更多落地TOD項(xiàng)目的舉措。

自今年3月以來(lái)與城市軌道交通建設(shè)和TOD發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃批復(fù)、支持政策等顯著增多。與之相應(yīng)的，各地紛紛制定了TOD項(xiàng)目的投資計(jì)劃。

比如，成都市政府宣布，TOD項(xiàng)目計(jì)劃2022年投資超240億元；青島計(jì)劃在“十四五”期間以TOD帶動(dòng)投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城；重慶每年將推進(jìn)實(shí)施5至8個(gè)TOD項(xiàng)目，計(jì)劃至“十四五”末，啟動(dòng)30余個(gè)TOD項(xiàng)目建設(shè)等。

不過(guò)，朱曉兵認(rèn)為，TOD的理念可以效仿，但是模式能否復(fù)制要看條件，“因?yàn)楦鞯厝丝凇⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房?jī)r(jià)都不一樣，不是每個(gè)城市都能像深圳那樣高房?jī)r(jià)的，而前幾年因?yàn)槟玫馗?jìng)爭(zhēng)激烈，各地土地市場(chǎng)的價(jià)格卻并不便宜。”

獨(dú)立搞開(kāi)發(fā)，行得通么？

過(guò)往的TOD項(xiàng)目建設(shè)中，地鐵公司要么是在股權(quán)層面合作，先出錢拿地再引入房企組隊(duì)開(kāi)發(fā)，要么是和房企一起合作拿地開(kāi)發(fā)，少有地鐵公司直接下場(chǎng)建房子。

但現(xiàn)在，房企們的大多精力都用在保交樓上，能活躍在土地投資市場(chǎng)的企業(yè)已經(jīng)不多了。這給了地鐵公司一次發(fā)展契機(jī)。

TOD建設(shè)的浪潮，加上土地市場(chǎng)的低谷期，讓很多地鐵公司都嗅到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新機(jī)遇。

一些地鐵公司開(kāi)始進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如，杭州地鐵直接成立分地產(chǎn)公司；無(wú)錫地鐵在無(wú)錫的項(xiàng)目，就是自己主導(dǎo)開(kāi)發(fā)；成都軌道集團(tuán)也自己開(kāi)發(fā)了不少項(xiàng)目等。

去年年底，廣州地鐵拿下的上官苑二期地塊，也在近期公布了規(guī)劃。整個(gè)規(guī)劃方案中，上官苑二期地塊的操盤只有廣州地鐵一方。

不過(guò)，地鐵公司畢竟不是專業(yè)的地產(chǎn)公司，懂軌道的地鐵集團(tuán)，真的能甩開(kāi)地產(chǎn)公司，單獨(dú)搞開(kāi)發(fā)么？這方面，成都軌道交通的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不少前車之鑒。

最近幾年，成都軌道交通集團(tuán)獨(dú)立開(kāi)發(fā)了至少6個(gè)TOD項(xiàng)目。但許多人還是發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目的入市節(jié)奏要比市面上的其他項(xiàng)目慢得多。

典型如，中環(huán)TOD十里風(fēng)和項(xiàng)目，已經(jīng)預(yù)告開(kāi)盤有一年了，才遲遲入市；而另一個(gè)由成都軌道集團(tuán)獨(dú)立開(kāi)發(fā)打造的TOD項(xiàng)目——馬廠壩TOD青云壹號(hào)，也是過(guò)了很久才拿到預(yù)售證。

一位成都TOD市場(chǎng)長(zhǎng)期觀察的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道：“實(shí)際上在TOD業(yè)務(wù)正盛的時(shí)候，成都市政府對(duì)它定位很高，成都軌道也拿了很多地塊。但事實(shí)上靠自己的團(tuán)隊(duì)做開(kāi)發(fā)的，所占的比例其實(shí)非常小，它大部分的項(xiàng)目是自己拿地之后，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，把頭部房企引進(jìn)來(lái)，所以實(shí)際上還是以合作為主。”

基于以往的經(jīng)驗(yàn)，朱曉兵對(duì)于地鐵公司獨(dú)立拿地開(kāi)發(fā)的模式并不看好。他強(qiáng)調(diào)：“TOD最大的魅力或者說(shuō)它的價(jià)值就在于，通過(guò)各方的合作發(fā)揮各自的專業(yè)特長(zhǎng)，能夠把品質(zhì)做好，蛋糕做大，價(jià)值提升。所以實(shí)際上，即便現(xiàn)在軌道公司自己拿地變多了，但是后續(xù)的一些運(yùn)營(yíng)，然后包括物管物業(yè)的建設(shè)上，也是需要找專業(yè)的公司合作的，我覺(jué)得這個(gè)原則是不會(huì)變的。”

標(biāo)簽： 土地市場(chǎng)來(lái)了新勢(shì)力 地鐵公司為何大手筆拿地