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【資料圖】

8月27日，山東省住建廳發(fā)布《關(guān)于全面推行“先驗(yàn)房后收房”制度推動(dòng)提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》，強(qiáng)調(diào)將在全省范圍內(nèi)推行“先驗(yàn)房再收房”制度，并指出要為業(yè)主創(chuàng)造條件，全面了解房屋質(zhì)量問題。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受記者采訪時(shí)表示，商品房尤其是毛坯房在驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主通過肉眼通常難以發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題。即使發(fā)現(xiàn)問題，此時(shí)建筑物已經(jīng)建好，開發(fā)商也多采用“小修小補(bǔ)”方式解決。

郭毅認(rèn)為，如果政府能夠引入第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)，對(duì)建筑物的外在和隱蔽工程質(zhì)量同時(shí)檢測(cè)，或許能更好地發(fā)揮審核效果。

收房環(huán)節(jié)尚存亂象

今年7月末，中央政治局會(huì)議提出“保交樓、穩(wěn)民生”以來(lái)，“保交樓”行動(dòng)很快成為全國(guó)各城市的一致步伐。事實(shí)上，“保交樓”的“保”字含義豐富，“保”強(qiáng)調(diào)的不僅是按時(shí)交付，還蘊(yùn)藏著“保質(zhì)量”的內(nèi)涵。

“保交樓”更要“交好樓”，而“新房驗(yàn)收”正是“交好樓”的關(guān)鍵一環(huán)。在全國(guó)各地“保交樓”的陣營(yíng)中，山東省已率先在全省實(shí)施“先驗(yàn)房再收房”舉措：8月27日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于全面推行“先驗(yàn)房后收房”制度推動(dòng)提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》（下稱“山東省《先驗(yàn)房后收房通知》”）表示，將在全省新建商品住宅中全面推行“先驗(yàn)房后收房”制度。

業(yè)內(nèi)人士表示，“先驗(yàn)房后收房”絕對(duì)有必要再?gòu)?qiáng)調(diào)，因?yàn)橛袀€(gè)別地方并不嚴(yán)格遵循“先驗(yàn)房再收房”準(zhǔn)則，少數(shù)開發(fā)商還存在不規(guī)范交房行為。記者了解到，目前在新房交付環(huán)節(jié)，部分企業(yè)的確存在不規(guī)范操作。

8月29日，一位購(gòu)買張家口懷來(lái)縣某知名房企項(xiàng)目的購(gòu)房者對(duì)記者表示，該項(xiàng)目銷售人員曾要求其“先簽字收房，再給鑰匙驗(yàn)房”。這名購(gòu)房者向記者表示，由于當(dāng)時(shí)無(wú)法看到房?jī)?nèi)景象，因此不得不拒絕收房：“開發(fā)商未履行’先驗(yàn)房再收房’制度，反而采取’先收房再驗(yàn)房’的做法，這不是讓購(gòu)房人’開盲盒’嗎？”該名購(gòu)房者認(rèn)為。

除了上述項(xiàng)目，廊坊市永清縣凱越城二期的業(yè)主陳雨（化名）也對(duì)記者反映，永清縣凱越城二期延遲交房?jī)赡甓嗪蠼K于等來(lái)開發(fā)商“通知收房”，但沒想到的是，開發(fā)商雖然通知收房，該項(xiàng)目卻并未經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收。

陳雨向記者表示，今年5月1日，開發(fā)商永清縣澳凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放“交房通知書”，通知業(yè)主5月6日收房，但業(yè)主們?cè)凇疤椒俊睍r(shí)發(fā)現(xiàn)，新房不僅存在漏水、墻皮脫落、電梯故障等問題，更尷尬的是小區(qū)竟然未通天然氣。雖然個(gè)別業(yè)主由于特殊原因已選擇收房，但大多數(shù)業(yè)主都因質(zhì)量和配套問題拒絕收房。

陳雨稱，由于小區(qū)未通天然氣，那些已收房的業(yè)主目前只能使用電磁爐做飯。雖然飲食問題可以克服，但今年寒冬的取暖問題則是擺在入住業(yè)主面前的一道難題。

值得說明的是，陳雨提供的投訴截圖顯示，今年5月9日，永清縣住建局在回復(fù)陳雨的投訴時(shí)指出，經(jīng)與永清縣澳凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核實(shí)，該項(xiàng)目未通過驗(yàn)收，永清縣住建局當(dāng)時(shí)表示“將立即下達(dá)’停止交房’通知”。

記者注意到，山東省《先驗(yàn)房再收房通知》強(qiáng)調(diào)，推行“先驗(yàn)房后收房”制度，是對(duì)商品住宅“交付驗(yàn)收”流程的再造和規(guī)范的細(xì)化，提前創(chuàng)造條件讓業(yè)主全面了解、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)房屋質(zhì)量狀況，對(duì)于維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益，提前解決質(zhì)量問題，化解矛盾糾紛具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

8月29日，京潤(rùn)律師事務(wù)所主任、著名房產(chǎn)律師張志同接受記者采訪時(shí)表示，按照相關(guān)法律規(guī)定，商品房交易本就有“先驗(yàn)房再收房”的規(guī)定，開發(fā)商唯有通過相關(guān)部門的驗(yàn)收后才具備交付資格。此外，張志同律師還指出，如果開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)未能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收、導(dǎo)致無(wú)法交付，這種情況購(gòu)房者可以要求退款或通過訴訟途徑維權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次山東省發(fā)布《先驗(yàn)房后收房》通知，不僅具有積極的引導(dǎo)意義，也是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益保障的依據(jù)以及對(duì)開發(fā)商規(guī)范操作交房程序的警醒。

專家建議引入第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)

值得注意的是，山東省《先驗(yàn)房后收房通知》有這樣的措辭：為業(yè)主“創(chuàng)造條件”全面了解、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)房屋質(zhì)量狀況。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一個(gè)信號(hào)，山東省號(hào)召并要求“先驗(yàn)房再收房”，其實(shí)是將容易引發(fā)矛盾的“驗(yàn)收問題”擺在明處，不僅是讓開發(fā)商打消“搞小動(dòng)作”的想法，也是在為業(yè)主收房“撐腰”。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受記者采訪時(shí)分析，交易雙方購(gòu)買“所有商品”都是先驗(yàn)貨再收貨的原則，但房子具有一定的特殊屬性，作為大宗交易產(chǎn)品，在交付之時(shí)已是成品，尤其針對(duì)毛坯房的驗(yàn)收，作為業(yè)主，驗(yàn)收通常只能看到室內(nèi)空間或門窗等，真正的“隱蔽工程”難以通過肉眼驗(yàn)收識(shí)別。而在驗(yàn)收過程時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商也多采用“小修小補(bǔ)”的方式解決。事實(shí)上，真正大的質(zhì)量問題，業(yè)主通過肉眼驗(yàn)收的方式，是難以發(fā)現(xiàn)的。

那么，如何能夠更好保障“交好樓”以保障購(gòu)房者權(quán)益呢？

郭毅指出，針對(duì)“驗(yàn)房環(huán)節(jié)”，應(yīng)當(dāng)是政府在開發(fā)商取得竣工備案時(shí)，組織專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定，對(duì)新房檢測(cè)、驗(yàn)收不僅要包括建筑物的外在建筑品質(zhì)，更要包括隱蔽工程質(zhì)量。只有通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)和評(píng)定的開發(fā)商才能獲取大產(chǎn)權(quán)證，才有資格分割給業(yè)主單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證。

山東省《先驗(yàn)房再收房通知》另指出，山東將按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、業(yè)主參與、專業(yè)保障”的原則，在新開工建設(shè)的商品住宅中全面推行。其他尚未竣工交付的住宅工程，可參照實(shí)施。

對(duì)此，郭毅認(rèn)為，業(yè)主公開驗(yàn)收盡管是其中一個(gè)環(huán)節(jié)，但業(yè)主不具備專業(yè)性，如果政府主導(dǎo)引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收，會(huì)有更好的質(zhì)量審核。

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