土地是房企生存發(fā)展的重要“儲(chǔ)備糧草”。當(dāng)下，一方面受限于市場(chǎng)新形勢(shì)下資金承壓、去杠桿壓力等原因，房企布局三四線城市投資越發(fā)謹(jǐn)慎；另一方面，在市場(chǎng)下行和集中供地催化下，房企更傾向在利潤(rùn)高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的核心一二線城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備。

三四線土地成交規(guī)模同比降21%，百?gòu)?qiáng)投資比例降至低點(diǎn)

2021年至今，三四線城市土地成交規(guī)模一路走低。從市場(chǎng)、企業(yè)層面均可看出，當(dāng)前三四線城市正面臨被房企逐步調(diào)整出投資重心的局面。市場(chǎng)不景氣、庫(kù)存高、需求透支嚴(yán)重或成主因，而資金壓力則加速了房企撤離的步伐。

(相關(guān)資料圖)

上一輪房地產(chǎn)上漲周期中，在棚改貨幣化安置、政策寬松等因素刺激下，三四線城市經(jīng)歷了一波普漲行情，尤其是強(qiáng)三線城市樓市十分火熱。三四線城市土地是民房企布局重心，也成為土地市場(chǎng)的中堅(jiān)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2021年期間，盡管市場(chǎng)熱度有所下滑，但三四線城市成交面積占全國(guó)土地成交比例始終維持在75%以上。

隨著政策、市場(chǎng)變化，三四線城市土地?zé)岫燃鞭D(zhuǎn)直下：從成交建筑面積來(lái)看，2020年之前，三四線土地成交規(guī)模始終保持正增長(zhǎng)，在2017、2018形成一個(gè)土地出讓高峰，但在2021年卻迎來(lái)發(fā)展拐點(diǎn)，成交建筑面積僅為17.49億平方米，增速首次為負(fù)，同比下跌21%，土地成交金額為3.47萬(wàn)億元，同比下降14%。

諸多房企在2017年、2018年的一波三四線市場(chǎng)行情中踩準(zhǔn)了市場(chǎng)節(jié)奏，收獲頗豐。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年百?gòu)?qiáng)房企在三四線城市拿地面積占比接近60%。對(duì)比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價(jià)，有50%的房企單位貨值較銷售均價(jià)下降，印證了即使三四線城市熱度在衰退，仍有半數(shù)房企投資仍在下沉。

從2018年四季度開(kāi)始，棚改衰退效應(yīng)漸顯，部分三四線市場(chǎng)降溫顯著，房企開(kāi)始收縮低能級(jí)城市投資力度，逐步回歸二線城市。

數(shù)據(jù)顯示，2018年四季度，典型房企在二線城市投資拿地建筑面積占比已基本與三四線持平。隨后三年，三四線占比已經(jīng)降至50%左右，較2017年下降近8個(gè)百分點(diǎn)。

2021，三四線城市的土地市場(chǎng)“先熱后冷”，上半年土地市場(chǎng)的平均溢價(jià)率維持在20%左右，要高于2020年。但進(jìn)入下半年，土地平均溢價(jià)率下降至8%，第四季度僅有4%，降至歷史新低。

三四線城市土地市場(chǎng)不斷下探一直延續(xù)到2022年，土地平均溢價(jià)率僅有3.6%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅更為突出，達(dá)到14.4個(gè)百分點(diǎn)。

截至2022年5月末，投資策略異常謹(jǐn)慎的百?gòu)?qiáng)房企將84%的投資金額集中在了重點(diǎn)22城，22城以外城市布局占比僅為16%，多以佛山、常州、東莞等發(fā)達(dá)城市群中的熱點(diǎn)三四線城市為主。

長(zhǎng)三角、珠三角的三四線樓市更具吸引力

自2021年三四線樓市顯現(xiàn)投資退潮以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企卻打出了“差異牌”，重倉(cāng)長(zhǎng)三角、珠三角部分熱點(diǎn)三四線城市。

2018年以來(lái)，房企在長(zhǎng)三角投資占比持續(xù)增加，2021年，長(zhǎng)三角區(qū)域土地投資占比達(dá)到62%，較2020年增加9個(gè)百分點(diǎn)，較2018年更是大幅提升15個(gè)百分點(diǎn)。

此外，百?gòu)?qiáng)房企在珠三角區(qū)域投資占比一直穩(wěn)定在25%左右，變化幅度不大；但在中西部、環(huán)渤海區(qū)域的三四線投資占比卻持續(xù)下滑。

具體到城市層面，有7個(gè)城市連續(xù)4年占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企三四線投資金額TOP10榜單，其中包括溫州、佛山、南通、嘉興、徐州、無(wú)錫和常州，大部分為長(zhǎng)三角區(qū)域熱點(diǎn)城市，佛山則位于珠三角區(qū)域。可見(jiàn)，三四線城市所處區(qū)位，以及與周邊核心城市關(guān)聯(lián)度是吸引房企投資的重要因素。(中新經(jīng)緯APP)

作者：

謝楊春 克而瑞研究中心研究總監(jiān)

吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員

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