經濟觀察報 記者 老盈盈隨著2021年財報陸續發布，上市銀行曬出了房地產業務風險敞口。

受房地產市場整體下行和個別房企風險暴露償付能力的影響，2021年銀行房地產不良貸款和債務風險整體有所上升。

不過，從2021年底開始，房地產利好政策開始出現，市場信心有所恢復，房地產融資環境逐步改善。多位銀行高管判斷，目前房地產行業仍然處于風險上升和釋放階段，房地產銷售還沒有明顯回暖。對于房地產業務，各大銀行依然采取嚴格的風控措施例如強化房地產業務的風險源頭管控，加強房地產項目的抵押擔保、資金監管、按銷售進度還款等關鍵環節的風控。

房地產不良率整體有所上升

從國有大行來看，四大行在房地產行業的對公貸款不良余額和不良率均出現雙升。

財報數據顯示，工行截至2021年末房地產業不良貸款余額338.2億元，較上年末增加175.82億元，同比增加108.28%，不良貸款率為4.79%，較上年末增長2.47個百分點，不良率增長在國有大行中較快。

截至2021年末，建行境內房地產業貸款余額7301億元，較上年增加425.8億元，增幅6.19%，其中不良貸款余額135.36億元，比上年末增加了45.25億元，不良率由1.31%上升至1.85%。

同一時期內，中行房地產對公貸款6871.86億元，占整體貸款余額4.38%，余額和貸款占比皆較上年有所下降；但房地產不良貸款余額346.94億元，較上年末增47.42億元；不良率5.05%，較上年升0.37個百分點。農行2021年報顯示，公司類貸款中房地產業不良余額281.72億元，新增139.63億元，其不良率從 2020年的 1.81%上升到3.39%。

相較而言，交行和郵儲銀行，房地產對公貸款不良余額提升，不良率指標“一降一持平”。財報數據顯示，2021年末，交行房地產業不良貸款余額為52.60億元，較2020年末的47.11億元有所提升，但不良貸款率有所降低，由2020年末的1.35%降低至1.25%。郵儲銀行房地產行業貸款在對公貸款中占比6.16%，提高了1.43個百分點，不良貸款余額較上年末增加了500萬元，不良貸款率0.02%，與2020年末持平。

在已披露業績的股份行中，民生銀行的房地產業務對公不良率提升較多。截至2021年末，民生銀行對公房地產不良貸款的余額是95.74億元，較年初增加了65.34億元，不良貸款率為2.66%，較年初上升了1.97個百分點。

其他股份行方面，截至2021年末，中信銀行房地產對公不良率上升至3.63%，較年初上升0.28個百分點，房地產不良貸款余額103.31億元，較年初增長7億元。招行2021年房地產不良貸款余額56.55億元，較上年末增加了44.65億元；不良貸款率由2020年的0.3%上升至1.41%，涉及到的違約客戶主要是華夏幸福和恒大。

平安銀行年報顯示，截至2021年末，該行房地產業不良率為0.22%，較2020年末上升0.01個百分點；興業銀行房地產業不良貸款率為1.08%，較2020年末上升了0.16個百分點，目前潛在風險的對公房地產項目大約是200億左右，但資產減值已經計提到位；光大銀行房地產不良貸款余額24.36億元，較上年末增加了8.07億元。

何以應對

對于房地產行業的風險形勢，多位銀行高管判斷，目前房地產行業仍然處于風險上升和釋放階段，市場銷售預期的改善還需要一定的時間。

農行副行長崔勇認為，當前市場風險主要集中在少數大型房企，特別是有海外債、信托、理財等非銀行渠道融資占比較高、負債規模較大的房企。從去年四季度以來，監管部門采取多項措施，引導各商業銀行滿足房地產的合理融資需求。但從短期看，行業的預期尚在修復之中，市場銷售、投資下降趨勢還未扭轉，前期負債水平較高的房企和困難房企資金鏈緊張的局面尚未有明顯緩解，預計這部分企業后續仍然面臨一定的風險暴露壓力。

中信銀行副行長胡罡表示，現在看到的情況：第一是房地產銷售還沒有明顯回暖；第二，有些房地產龍頭企業不斷有負面風險信息出現；但也要看到房地產企業，作為國民經濟支柱行業的重要性。他認為，從短期來看，房地產行業的風險還在逐步釋放的過程中。從中長期來看，房地產經過調控后，能夠留下來的或者能夠盡快改善資產負債狀況、提高自身管理的企業，未來還是有競爭力的。

對于防范風險，各家銀行都有具體的管理措施。崔勇表示，農行強化了房地產業務的風險源頭管控，重點加強房地產項目的抵押擔保、資金監管、按銷售進度還款等關鍵環節的風控。同時，配合地方政府和住建部門做好保交樓、保民生、保穩定的金融服務，按照分類原則推進房地產風險化解和處置。

對不同的房地產客戶，民生銀行采取了差異化的管控措施。第一類，對于優質客戶的優質項目，繼續加大支持力度，提升產品競爭力，積極儲備投放，來擴大優質客戶業務的占比。第二類，對于存量業務中仍然正常開發建設銷售的項目，強化資金管控，落實監管措施，依托項目自身的銷售回款，來逐步償還貸款。“第三，對于存在風險隱患的項目，一是與客戶溝通，補充還款來源，追加抵質押物及其他擔保；二是加強項目管控。我們對一些部分重點項目實行了公章、財務章、營業執照正副本共管；三是視項目情況，引入合作方，推動項目轉讓或代工代建。對于經營持續惡化的客戶，我們制定和落實了風險退出的方案。”民生銀行副行長石杰表示。

而招行對房地產業務的管理主要體現在四個方面，首先在房地產客戶的選擇上，堅持總分行兩級戰略客戶的名單制管理體系，對總戰客戶也進行ABCD四類的分類管理，并根據不同的分類有不同的經營管控策略；其次，擔保方式上，純信用類的項目占比為1.4%，而且主要集中在總戰A類客戶；再次，區域的選擇上，八成以上的項目集中在一、二線城市；項目的自償能力上，超過八成的項目貨值對融資覆蓋倍數超過1.5倍；最后，房地產行業貸款撥備比例目前維持在全行貸款撥備比例的2倍以上。

2022涉房業務怎樣發力

對于2022年房地產信貸業務的發展，從多家上市銀行業績發布會透露出來的信息來看主要有三個方向：一是支持優質房地產企業的并購業務，幫助困難房地產企業實現資產重組；二是支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求；三是支持租購并舉的住房市場體系建設，重點支持保障性租賃住房。

房地產企業并購方面，據交行副行長郝成透露，今年以來，交行主動對接房地產企業的并購需求，特別是并購出險和困難的房地產企業優質項目的需求，推進房地產并購金融服務。截至目前，交行已經與五礦地產有限公司簽署了100億元的并購融資戰略合作協議，與美的置業簽署了90億元的并購融資戰略合作協議，同時正在與其他優質房地產企業洽談簽署并購融資戰略合作協議。下一步交行將發揮自身優勢，在并購貸款、并購顧問、并購基金等并購金融服務領域與優質房地產企業形成合力，共同促進房地產行業良性循環和健康發展。

據興業銀行風險管理部總經理鄒積敏介紹，興業銀行將發揮“商行+投行”優勢加大房地產項目的并購力度，共同維護房地產市場穩定，同時專項安排200億元的并購額度，主動向與該行合作良好的優質開發商推介，推動足值項目與問題開發商脫鉤，在“保交樓”中消除風險隱患，“今年已經做了36億元。”鄒積敏稱。

招行管理層也表示會支持購房按揭貸款的發放。“當前房地產的問題可以通過重組并購實現軟著陸，這是一個有效的途徑，對銀行來說也是結構性的機會。”招行副行長李德林認為。

對于個人按揭貸款，農行副行長林立表示，2022年農行在個人住房貸款投放上，將準確把握和執行好房地產金融審慎管理和窗口指導要求，實施差別化房貸政策，重點加大對居民剛需和改善型需求的支持的力度，在確保集中度符合監管要求的情況下，實現個人住房貸款平穩有序投放。“就今年頭三個月的情況來看，全行新增個人住房貸款總體保持穩健增長。”

建行方面表示，近期個人按揭的需求有所回升，當前會積極支持居民家庭的合理住房需求，助力房地產市場健康發展。

招行副行長汪建中表示，今年以來招行按揭的增長顯得比較吃力，這種吃力跟疫情有關，也跟市場對房地產下一步發展的態勢、預期有一定的關系。“我們最近在加大按揭的投放和營銷的力度，希望能夠保持一定量的增長，無論是通過線上更便捷觸達客戶的方法，還是在定價方面出臺一些優惠，努力把量保持住。總體的按揭定價目前還是保持比較高的價位。”

建行副行長李運則表示，當前全社會都在關注住房租賃，關注長租房、保障性租賃住房，很多地方政府在出臺相關的指導意見和實施細則，住房租賃的政策環境越來越好，建行一定會充分發揮這些年積累的服務經驗和相對先發優勢，進一步把住房租賃服務好。“從實踐來看，目前主要是各個地方政府對保租房項目的認定細則在陸續制定過程中，下一步隨著保租房項目認定書的逐步獲取，相關的影響會逐步的釋放。”李運說。

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