01

“小張啊，最近行情是不是有回暖點，我那套房子你再用心推一推。”下班路上，林強（化名）又忍不住給中介發了微信。

“好的，一定?！笔盏叫埑Ｒ幎植皇ФY貌的回復，林強知道，又沒什么戲。

類似的對話在過去大半年間已經上演了數十次，兩人彼此間都有了心靈感應。

林強早些年在某省級單位工作，分到了城南某老小區的一套一室一廳。因為單身，這套房子就一直占據了他的購房資格。

林強本不是一個愛折騰的人。但這兩年杭州樓市“打新”盛行，眼看著身邊運氣好的朋友同事都完成了資產升級，他也終于忍不住了。

去年年中，林強把房子委托給了小張賣。他的計劃是賣掉后騰出購房資格去搖新房。

小張也是個勤快人。但偏偏林強的房子是目前市場上最不受歡迎的不帶學區老破小，去年四五月份還有人看；

下半年行情一冷，真是怎么推也沒用。

手邊買房數據顯示，這個小區今年前3個月，總共只賣掉了4套二手房。而像林強這樣的小戶型，一套也沒用賣掉。

在林強眼里，這套房子現在就像孫悟空頭上的那個箍，牢牢鎖住了他關于換房的美好想象。

02

林強出不了貨，被鎖住的是購房資格；阿龍賣不掉手里的房子，被鎖住的則是錢。

結婚十年，眼看著孩子長大了，阿龍一早就動了換房的念頭。他手里兩套房子，一套江北岸的自己住，一套在江南岸，也有100多㎡。

要說房票，父母手里倒還有一張，但算算手里的錢，想一步改善到位，怎么做預算，都必須賣掉江南岸那套。

這套江南岸的房子，雖不是一線臨江，學區也一般，但去年上半年火的時候，一個月最多能賣10幾套。

但和大多數人一樣，阿龍那個時候總覺得自家小區的走勢，天空才是盡頭，總想等一個更好的價格才出手。

這一等，代價巨大。

如今，這個小區平均一個月還成交不了1套二手房，價格也比巔峰時期，下降了20%以上。

之前聯系的幾個中介，已經都忙著去賣浦沿的新房或者之江的公寓了。

這一來一去，不僅換房計劃受到影響，按目前的趨勢，就算能賣掉，拿到的錢也要少了。

03

林強的老破小、阿龍的江南岸，不過是當下市場里，最普通、也最常見的兩滴水珠。

無數滴這樣的水珠匯聚在一起，共同構筑起了杭州二手房巨大的“堰塞湖”。

數據顯示，目前杭州二手房掛牌量已經接近17萬套，其中住宅有近13萬套。

雖然沒有官方排名，但這個數字，在全國也已排到前列。

一個可以橫向比較的數字是，據當地媒體報道，上海在去年核驗價之前，二手房掛牌量穩定在3.5萬套左右。

而今年的小陽春，又消耗了不少。

目前杭州二手房掛牌量巨大

事實上，僅僅掛牌量多并不可怕。如果都能像去年3月那樣，一個月賣掉11500套二手房，去化也就一年多時間。

但關鍵是，目前杭州二手房成交遲遲未見起色，被人寄予厚望的陽春3月，也只有4300多套。

而這個數字，已經創下近7個月的新高了。

與此同時，2022年又是新房交付大年。預計全年有近百個住宅交付，房源數量近12.6萬套。

簡單換算一下，平均每個月有超1萬套新房交付變成二手房。雖然暫時無法估計其中有多少會變成掛牌量，但可以肯定的是，如果去化速度沒有進一步加快，二手房“水位”一定會越來越高。

04

這樣的供需關系，影響的并不僅僅只有二手房市場。

發生在林強和阿龍身上的故事已經說明，因為流動性受到一定抑制，賣掉二手房，買入新房的傳導機制也開始受損。

剛剛過去的3月，杭州新房市場可謂紅盤盛宴。SKP、錢塘云莊、彩虹軒等多個關注高的新盤集中入市。

但無論是登記人數還是中簽率，卻都不及之前。

數據顯示，3月這輪紅盤潮，期間共有24個樓盤開盤（不含臨安富陽），總登記人數18724戶，平均每盤780戶。

而上一次紅盤潮，也就是去年8月，35個樓盤開盤，總登記人數83217戶，平均每盤達到2377戶。

中簽率方面，3月紅盤潮的平均中簽率為23%，去年8月則為15.5%。

雖然這其中有外地購房門檻提高、有人已經搖到號等多重因素影響，但因為二手房成交低迷，鎖住購房資格和資金的原因同樣不容忽視。

05

所以，現在的問題是，后市二手房能迎來更強烈的反彈嗎？

從目前的情況來看，帶看確實在增加。手邊買房數據顯示，過去30天帶看量為158764次，平均每天超過5000次。

這么大的帶看量，沒有轉化為成交，只能說明目前買賣雙方，對于價格以及后市的預期仍然存在較大分歧。

要解開這一死結，要么房東降價。手邊買房數據顯示，過去30天的跌價房源超過了12000套，是漲價房源的近10倍；

要么給買方注入信心和子彈。前者尚難判斷，后者倒是有實打實的利好。

最重要的就是房貸利率不斷走低。如杭州部分外資銀行首套房貸利率最低可達5.05%，大多數商業銀行首套也已經降到了5.3%。

根據歷史經驗，行情趨冷+利率走低，常常意味著開啟買房窗口期。但前提是經濟大環境不能過差。

從這一點上說，林強和阿龍們，看到此前杭州剛剛頒布的企業疏困政策，心情可能會比較復雜。

標簽： 被二手房鎖住的房票和錢 開始影響新房了