“中國(guó)越來(lái)越成為國(guó)際品牌核心市場(chǎng)。”

三里屯太古里見(jiàn)證了新的潮流文化走進(jìn)年輕人視野，與老一輩的三里屯記憶融合發(fā)展的過(guò)程，也見(jiàn)證了一代代消費(fèi)品牌的更新?lián)Q代，以及這個(gè)時(shí)代商業(yè)趨勢(shì)的演變。“在商言商”是太古里的本職，在臟街、酒吧街相繼改造，三里屯太古里成為新的三里屯“名片”后，其又該如何接受挑戰(zhàn)？

對(duì)于消費(fèi)復(fù)蘇，三里屯太古里總經(jīng)理馬澤丹告訴華爾街見(jiàn)聞：“客流恢復(fù)到了2019年之前的80%左右。”

(資料圖)

餐飲行業(yè)率先回溫，但疫情一定程度上改變了人們的生活方式、消費(fèi)觀念，同時(shí)伴隨酒吧街、工體的改造重建，也重塑著三里屯地區(qū)的活力。

“三里屯在我們來(lái)看是北京最有活力的區(qū)域之一。”馬澤丹說(shuō)。因此，在過(guò)去的這些年里，眾多國(guó)際品牌將三里屯太古里作為進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的起點(diǎn)。

2008年三里屯太古里南區(qū)（原名三里屯village）開(kāi)業(yè)的時(shí)候，蘋果和優(yōu)衣庫(kù)都將自己在中國(guó)大陸的第一家門店落了進(jìn)來(lái)。彼時(shí)，內(nèi)地使用蘋果手機(jī)的人還不多，消費(fèi)者對(duì)優(yōu)衣庫(kù)也還不太熟悉。

在后來(lái)的十余年中，優(yōu)衣庫(kù)的橘紅色獨(dú)棟建筑已經(jīng)成為三里屯的標(biāo)志性建筑之一。太古里也見(jiàn)證了每年9月蘋果新品發(fā)布會(huì)后，人擠人的排隊(duì)長(zhǎng)龍。

截至2022年， 三里屯太古里共有商戶近300家，其中品牌首店和旗艦店占比30%，國(guó)際知名一線品牌占40%以上。

有歷史沉淀，也仍然在不斷調(diào)整謀得新生機(jī)。

近年來(lái)，Maison Margiela的巨型圍擋在三里屯太古里南區(qū)主通道亮相，眼鏡品牌GENTLE MONSTER移位至曾經(jīng)的優(yōu)衣庫(kù)原址……

而太古里的“老伙伴”蘋果和優(yōu)衣庫(kù)，前者移到了原址的隔壁，新店面積比舊店大了一倍；后者則去了新開(kāi)的太古里西區(qū)，升級(jí)為3000平米的超級(jí)大店，成為了優(yōu)衣庫(kù)在北京第一家全球旗艦店。

但同時(shí)，Off-White關(guān)閉了三里屯太古里店， Juice、Michael Kors也相繼調(diào)整……

馬澤丹告訴華爾街見(jiàn)聞：“純粹新增的品牌，我們每年有20%左右。”可見(jiàn)品牌的迭代升級(jí)速度很快。

一代代品牌的更新迭代，本身也是一部精彩的中國(guó)現(xiàn)代商業(yè)史。

過(guò)去，人們聊及三里屯，會(huì)聊到工體的國(guó)安足球，繞著工體一圈密集分布的酒吧、夜店，會(huì)聊到崔健在工體唱響《一無(wú)所有》，五月天曾在三里屯夜店駐唱，王朔、高曉松等作家常常日夜混跡于此，掃地阿姨也能數(shù)上幾位偶爾碰見(jiàn)的明星……

足球、音樂(lè)、酒吧，將一代代年輕人聚集于此，也讓這個(gè)區(qū)域的DNA里刻下了張揚(yáng)、潮流、時(shí)尚的印記。

而如今，酒吧街、臟街、工體等相繼改造升級(jí)，潮流品牌的爭(zhēng)鋒如火如荼。潮流品牌、國(guó)際化的生活方式正為人們帶來(lái)更加時(shí)尚多元的體驗(yàn)。

“我們希望三里屯是多元和包容的，城市其實(shí)需要很多不一樣的街道跟社區(qū)，不只是高大上的漂亮櫥窗和高檔的國(guó)際品牌，還應(yīng)該有空間去容納和保留其它元素，讓區(qū)域始終保持多元化和差異化。”馬澤丹表示，太古地產(chǎn)已經(jīng)與北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府、北京公交集團(tuán)簽署三方框架協(xié)議，計(jì)劃攜手改造位于三里屯太古里北區(qū)北側(cè)的一個(gè)公交維修場(chǎng)站。

在商業(yè)的世界里，“在商言商”是太古里的本職工作。但作為三里屯的一張新“名片”，三里屯太古里又會(huì)如何接住這個(gè)歷史任務(wù)呢？

華爾街見(jiàn)聞·全天候科技與馬澤丹進(jìn)行了一場(chǎng)對(duì)話，以下為對(duì)話內(nèi)容（經(jīng)整理）：

01 三年低沉期后的集中“爆發(fā)”

華爾街見(jiàn)聞：大家的消費(fèi)信心回來(lái)了嗎？哪些領(lǐng)域恢復(fù)得更快？

馬澤丹：疫情改變了人們的生活方式，一些人習(xí)慣了在家里工作、線上溝通，因此它對(duì)某些方面會(huì)有一定影響。比如健身房，疫情三年很多健身房調(diào)整營(yíng)業(yè)方向，很多人的健身習(xí)慣也改變了，現(xiàn)在很多人在家里健身，有很多APP去彌補(bǔ)人們的健身需求。即便健身房重新開(kāi)了，也需要迎合人們的需求變化做出調(diào)整，原來(lái)的業(yè)務(wù)模式可能就不太匹配了。

目前來(lái)看，我們的餐飲業(yè)態(tài)恢復(fù)得不錯(cuò)。特別是在春節(jié)后，到北京觀光旅游、探親訪友、商務(wù)出差的人變多了，社交需求變多了。還有一些娛樂(lè)服務(wù)行業(yè)，像美發(fā)美甲美容、KTV等，去年受到很大抑制，今年整體復(fù)蘇也比較快。特別從去年下半年開(kāi)始，很多城市戶外品牌，時(shí)尚服飾品牌，其實(shí)恢復(fù)也不錯(cuò)。

總的來(lái)說(shuō)，客流恢復(fù)到了2019年之前的80%左右。

華爾街見(jiàn)聞：今年找過(guò)來(lái)想要在三里屯太古里開(kāi)店的品牌有變多嗎？

馬澤丹：今年挺樂(lè)觀的。2020和2021年，中國(guó)的零售市場(chǎng)發(fā)展非常快，恰恰在這那段時(shí)間國(guó)外受疫情影響比較大，所以很多品牌對(duì)中國(guó)很有興趣。這些國(guó)際品牌對(duì)中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)都有很強(qiáng)的信心，中國(guó)也越來(lái)越成為國(guó)際品牌的核心市場(chǎng)。

今年我們陸續(xù)看到很多國(guó)外品牌恢復(fù)到中國(guó)考察，尋求合作機(jī)會(huì)。這方面的進(jìn)展我們是非常樂(lè)觀的，今年會(huì)有很多因?yàn)橐咔槎七t的新品牌、新的商業(yè)內(nèi)容落地。

華爾街見(jiàn)聞：目前都有怎樣的新品牌找過(guò)來(lái)？

馬澤丹：類型和模式比較多元化。中國(guó)過(guò)去幾年涌現(xiàn)出了一批做得不錯(cuò)的消費(fèi)基金，它們投資孵化了一些國(guó)際品牌。這些品牌它有很好的歷史基因、原創(chuàng)元素。在資本投入后，它有更多的資源去拓展新市場(chǎng)，通常會(huì)把中國(guó)作為優(yōu)先級(jí)考慮，我認(rèn)為會(huì)有一大批新品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。

過(guò)去三年有很多品牌因?yàn)楦鞣N原因退出了市場(chǎng)。中國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，迭代非常快。品牌退出也會(huì)空出來(lái)很多好的位置，這也驅(qū)動(dòng)商場(chǎng)去尋找新的品牌補(bǔ)充進(jìn)來(lái)。

華爾街見(jiàn)聞：你們傾向于選擇怎樣的品牌入駐？有數(shù)據(jù)顯示三里屯太古里的首店、旗艦店占比達(dá)到了30%，在跟品牌們洽談時(shí)，是不是會(huì)優(yōu)先引進(jìn)首店、旗艦店？

馬澤丹：我們還是傾向于打造引領(lǐng)潮流的、年輕的、創(chuàng)新性的內(nèi)容。更看重的是它能不能為消費(fèi)者帶來(lái)創(chuàng)新的商業(yè)內(nèi)容、新的體驗(yàn)，以及好的產(chǎn)品。

我們并不是一味地認(rèn)為必須是首店，其實(shí)新品牌很多，但不一定都能成功。很多潮流品牌之所以沒(méi)有開(kāi)獨(dú)立店，也是因?yàn)楫a(chǎn)品的豐富度、企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)容量都還沒(méi)有達(dá)到這個(gè)階段。所以我們會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)期的策略，有的品牌我們會(huì)跟很久，并在合適的時(shí)間引進(jìn)來(lái)。

我們希望整個(gè)過(guò)程是能夠符合商業(yè)原則和邏輯的，而不是一味地為了新的首店而做，而且我們也希望首店不光在名字上是首例，而是希望它們真正為消費(fèi)者帶來(lái)新的內(nèi)容、呈現(xiàn)和不一樣的體驗(yàn)。

02 “城市需要很多不一樣的街道跟社區(qū)，而不只是高大上的漂亮櫥窗”

華爾街見(jiàn)聞：三里屯周邊有很多大使館，也是年輕人匯聚的一個(gè)集中地，這種復(fù)雜生態(tài)會(huì)給太古里帶來(lái)怎樣影響？

馬澤丹：三里屯本身就是一個(gè)很獨(dú)特的地方。北京作為歷史古都充滿了皇城風(fēng)范，而三里屯地區(qū)又兼具時(shí)尚潮流的DNA，北京像三里屯這樣的地方不多。

在我們來(lái)看，三里屯是北京最有活力的區(qū)域之一。它毗鄰使館區(qū)，是北京最早有西方生活方式元素的地區(qū)，比如最早的咖啡廳、最早的啤酒屋、最早的酒吧等。在整個(gè)區(qū)域中還有工體，有國(guó)安足球俱樂(lè)部，很多印記都是張揚(yáng)、有活力的。同時(shí)三里屯區(qū)域本身也在不斷發(fā)展，比如機(jī)電院、紅街，再往北邊有三里屯北小街，有很多特色餐飲。

這些疊加在一起讓三里屯形成了多元化的在地文化氛圍，既有歷史感，又潮流，為我們帶來(lái)了很多商業(yè)價(jià)值，有利于商業(yè)發(fā)展。我們?cè)谝?guī)劃和定位上，做的是年輕人的潮流風(fēng)尚目的地，也正是因?yàn)槿锿捅旧砭陀羞@種文化基礎(chǔ)和多元包容的特點(diǎn)，為我們做商業(yè)奠定了自然的DNA。

華爾街見(jiàn)聞：有利于商業(yè)發(fā)展指的是能夠吸引更多的品牌入駐嗎？

馬澤丹：這種氛圍能夠給予品牌很多發(fā)揮空間。很多品牌也會(huì)認(rèn)為三里屯跟它們時(shí)尚潮流的定位比較匹配，這種氛圍對(duì)品牌來(lái)說(shuō)是很有吸引力的。

我們希望能夠構(gòu)建一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，不同的品牌都能把最新、最前沿的內(nèi)容帶到三里屯。剛好北京作為首都也有這樣的條件，它面向的是全球市場(chǎng)，對(duì)品牌來(lái)說(shuō)能夠在北京做一個(gè)有特別概念的門店、旗艦店，對(duì)他們?cè)谥袊?guó)市場(chǎng)的影響力，以及對(duì)消費(fèi)者的影響力都是非常重要的。

華爾街見(jiàn)聞：線下零售不僅是在過(guò)去三年中受到挑戰(zhàn)，隨著電商的發(fā)展，很多品牌也轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，作為實(shí)體商業(yè)，這些趨勢(shì)對(duì)你們的影響如何？

馬澤丹：我認(rèn)為所有品牌未來(lái)都會(huì)走向兩極化。品牌一方面會(huì)加強(qiáng)在線上的宣傳投入，比如小紅書(shū)、微信、淘寶、京東等不同電商渠道的市場(chǎng)穿透力，增強(qiáng)線上的觸達(dá)力和銷售。

同時(shí)，品牌也在加大對(duì)核心市場(chǎng)旗艦店的投入。很多品牌越來(lái)越要求開(kāi)面積大的店，在核心市場(chǎng)的核心點(diǎn)位增強(qiáng)他們對(duì)年輕消費(fèi)者的影響，然后在文化上、在服務(wù)上去影響新一代的消費(fèi)群體。某種程度這種旗艦店不光是一個(gè)銷售場(chǎng)所，還承擔(dān)著打造消費(fèi)體驗(yàn)，樹(shù)立品牌形象的功能，用豐富的空間體驗(yàn)去影響新的消費(fèi)群體，承載了很多品牌宣傳的需求。

未來(lái)我們還是會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化跟品牌的合作，做這種旗艦店的策略。

太古里是一個(gè)街區(qū)形態(tài)的購(gòu)物中心，它有建筑外立面，有戶外區(qū)域。不管是戶外的搭配，還是定制的櫥窗外立面，其實(shí)都比一個(gè)大盒子里的商場(chǎng)更有空間和靈活度，能做的東西是很不一樣的，這是我們的優(yōu)勢(shì)。

華爾街見(jiàn)聞：過(guò)去三里屯的名片是酒吧街、臟街，如今變成了太古里，你怎么看這種變化？

馬澤丹：時(shí)代是在不斷更迭的，酒吧街、臟街讓人們記憶猶新的是它背后所代表的多元化、開(kāi)放、包容的文化特質(zhì)，這些特質(zhì)滿足了年輕人的個(gè)性需求和表達(dá)。我們其實(shí)一直希望整個(gè)區(qū)域有兼容并包的多元化發(fā)展，而不是整個(gè)區(qū)域都變成三里屯太古里。

雖然我們?cè)谙蛲庋由欤Ｍ懈嗟目臻g、容量，但我們希望三里屯保持它的豐富多樣性和差異化。比如工體、紅街、機(jī)電院等，都能保持各自差異化的特色，營(yíng)造本身就很輕松、潮流的在地化氛圍。

三里屯北區(qū)周邊，包括臟街上的一些小店，后來(lái)在北京治理違章建筑開(kāi)墻打洞中被慢慢清退了，這個(gè)過(guò)程要從兩個(gè)方面看。

一方面，治理后城市的環(huán)境和空間尺度更舒適了，更干凈了，整個(gè)區(qū)域的連通性也更好了。

另一方面，城市其實(shí)需要很多不一樣的街道跟社區(qū)，保持更有活力的多元氛圍，而不只是高大上的漂亮櫥窗和高檔的國(guó)際品牌。所以我們還是希望在三里屯區(qū)域內(nèi)，不管在什么地方以什么形式，其實(shí)應(yīng)該保留和以有序的形式去發(fā)展這些元素。

03 “品牌迭代周期越來(lái)越快，商場(chǎng)也需要快速反應(yīng)”

華爾街見(jiàn)聞：每一年也有許多品牌離開(kāi)三里屯太古里，你們的流動(dòng)性很大嗎？淘汰率有多高？

馬澤丹：淘汰率每年都有，去年稍微少一點(diǎn)。

這其實(shí)是主動(dòng)淘汰與被動(dòng)淘汰疊加在一起的。有的是品牌到期后因?yàn)楦鞣N原因不續(xù)約了，我們?nèi)フ倚碌钠放铺鎿Q。有一些品牌想留在三里屯太古里，但它的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不太理想，我們也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，比如調(diào)換店鋪位置，或者招新的品牌進(jìn)來(lái)。有的品牌雖然調(diào)整了位置，但實(shí)際上并沒(méi)有離開(kāi)三里屯太古里。

純粹新增的品牌，每年有20%左右。

華爾街見(jiàn)聞：在過(guò)去15年中，品牌們的更新迭代很多，在你的感知中，整個(gè)商業(yè)生態(tài)在往什么方向進(jìn)化？

馬澤丹：這個(gè)很難有統(tǒng)一的說(shuō)法，不同的品類也有不同的表現(xiàn)。

比如很早之前在太古里北區(qū)，我們開(kāi)了中國(guó)第一家Maison Margiela，當(dāng)時(shí)它還是一個(gè)先鋒的小眾設(shè)計(jì)師品牌，那時(shí)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)沒(méi)有能夠接受這樣的品牌，所以它暫時(shí)離開(kāi)了一段時(shí)間。

后來(lái)Maison Margiela經(jīng)過(guò)幾年的不斷發(fā)展，如今即將歸三里屯太古里，會(huì)在太古里南區(qū)重新開(kāi)設(shè)一個(gè)旗艦店。

其實(shí)時(shí)尚行業(yè)的發(fā)展有很多輪回，許多品牌在發(fā)展過(guò)程種都會(huì)經(jīng)歷波峰、波谷，不同的設(shè)計(jì)師，不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格也會(huì)給品牌的發(fā)展帶來(lái)起伏。我們也不一定都能追得這么準(zhǔn)，但我們希望能盡量更準(zhǔn)確地判斷品牌的變化起伏，緊跟品牌的發(fā)展節(jié)奏和周期，讓他們能夠在合適的時(shí)候來(lái)到三里屯太古里。

華爾街見(jiàn)聞：現(xiàn)在也發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上新的品牌越來(lái)越多，一個(gè)品類會(huì)有多個(gè)品牌；但同時(shí)一些品牌也在加速退出市場(chǎng)。

馬澤丹：這是跟中國(guó)的消費(fèi)發(fā)展聯(lián)系在一起的。

10多年前，消費(fèi)成熟度沒(méi)有這么高，細(xì)分品類的空間不大，比如運(yùn)動(dòng)鞋大家可能就買一雙。現(xiàn)在非常細(xì)分了，有籃球鞋、跑步鞋，羽毛球鞋，網(wǎng)球鞋等等；跑步還分訓(xùn)練鞋、慢跑鞋、快跑鞋、馬拉松鞋。

越來(lái)越多的運(yùn)動(dòng)品牌也跟時(shí)尚結(jié)合在一起，很多品牌已經(jīng)不只是作為運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品存在了，還高度時(shí)尚化，包括和不同的設(shè)計(jì)師做聯(lián)名產(chǎn)品。特別是疫情這三年，人們對(duì)休閑穿著的追求精細(xì)化程度越來(lái)越高，行業(yè)的消費(fèi)模式也在不斷變化，大家對(duì)時(shí)尚的認(rèn)知也發(fā)生了很大變化。

以前很多品牌在國(guó)外火了很久才慢慢來(lái)到中國(guó)。現(xiàn)在中國(guó)有很強(qiáng)的互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)，例如抖音、小紅書(shū)等社交媒體平臺(tái)，它們對(duì)潮流時(shí)尚的融合和發(fā)展起到了很強(qiáng)的助推作用。許多國(guó)際品牌也在這些平臺(tái)上做大量營(yíng)銷推廣，極大地縮短了時(shí)間差，很多品牌在國(guó)外興起之后，很快就在中國(guó)被接受了。

當(dāng)然，品牌迭代周期也越來(lái)越快，有些品牌可能突然之間就火了，突然之間又下去了。

華爾街見(jiàn)聞：品牌快速的迭代，會(huì)對(duì)商業(yè)體帶來(lái)影響嗎？現(xiàn)在用多長(zhǎng)時(shí)間就能把一個(gè)品牌引進(jìn)來(lái)，從引入到開(kāi)店周期，能夠壓縮到多短？

馬澤丹：我們做商場(chǎng)也需要快速反應(yīng)。以前商業(yè)項(xiàng)目可能提前一年就定下來(lái)一個(gè)品牌，并且簽約周期比較長(zhǎng)。現(xiàn)在，特別像三里屯太古里，我們更新迭代的速度很快，引入品牌的周期也會(huì)相應(yīng)縮短，租約可能也會(huì)變得更短，不是一個(gè)傳統(tǒng)的比較長(zhǎng)的租約了，從而讓雙方都有更好的靈活度。

有一些品牌確實(shí)要談比較長(zhǎng)時(shí)間，有的則是比較快的，很難有一個(gè)明確的周期，但整體來(lái)說(shuō)時(shí)間都在縮短，品牌做決策的時(shí)間也在不斷壓縮，尤其一些品牌在以互聯(lián)網(wǎng)思維做迭代，產(chǎn)品線迅速更新，迅速測(cè)試市場(chǎng)，迅速做決策和調(diào)整，這也使商業(yè)的發(fā)展速度越來(lái)越快。

華爾街見(jiàn)聞：這是否也意味著三里屯太古里未來(lái)的流動(dòng)性也會(huì)更快呢？

馬澤丹：是的，流動(dòng)性會(huì)加快。

現(xiàn)在有些品牌的銷售比例大部分已經(jīng)是在線上了，它們會(huì)根據(jù)線上的銷售推廣和線上體驗(yàn)的需要，或者是需要有一些落地活動(dòng)去配合線下店鋪。所以他們線下店鋪的時(shí)間點(diǎn)、成本投入等方面都會(huì)更加靈活，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)不是從單店損益這個(gè)維度來(lái)判斷了，而會(huì)根據(jù)更宏觀的市場(chǎng)發(fā)展需要來(lái)判斷。

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