蘇州解除120平米以上商品房限購 釋放改善性需求、助樓市企穩

9月11日，蘇州召開新聞發布會，對蘇州市委市政府于9月8日印發的《關于促進全市經濟持續回升向好的若干政策措施》（以下簡稱“《政策措施》”）進行解讀。這次蘇州出臺的政策共計8個方面30條，其中包括促進房地產和建筑業平穩健康發展。尤其是對業內關注的限購政策，提出購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。

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對此，鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，目前，已經取消限購政策的核心城市有9個，對于強二線城市來講，非核心區取消限購是一種方式，類似120平方米以上商品房取消限購則是另外一種差別化執行取消限購的方式，預計杭州、成都、西安等強二線城市都有可能參考這種模式，靈活調整限購政策。

蘇州此次新政提出，購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。資料圖片

解除120平米以上戶型限購，有利于改善性需求入市

在國家和江蘇省密集出臺一系列穩增長政策措施之后，蘇州研究制定了《政策措施》。在支持剛需和改善性住房需求方面，《政策措施》提出，優先保障和解決更多剛需住房需求人群，新市民、青年人、新就業人群、常住人口購房與本地戶籍居民家庭適用同等政策；滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。

此外，《政策措施》提到，綜合采取購房補貼、房票安置、團購等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，還將落實降低首套房、二套房執行首付比例和首套房、二套房貸款利率，居民個人換購住房個稅優惠，個人首套房“認房不認貸”等政策。

而在穩定房地產投資方面，蘇州《政策措施》提到，綜合運用優質優價、容積率激勵、鼓勵建設多樣化類型住宅產品等措施，支持房地產企業開發高品質住宅。商品房項目在健康平穩前提下，根據項目需求可依法按照科學合理的面積劃分原則，申請預售許可。同時，引導房地產企業由住宅開發為主向城市更新、住房租賃、集中建設、物流倉儲和養老健康等領域延伸。

從上述《政策措施》可以看到，蘇州限購政策的調整和其他一些二線城市全面取消，或是在非核心區先行取消限購不同，其是按面積進行調整，僅對120平方米以上的戶型取消限購政策。這也成為《政策措施》有關房地產內容的最大看點。

對此，張宏偉認為，這有利于蘇州的改善性需求入市。一方面市中心120平方米的改善、高端產品，甚至一部分大平層的項目迎來了限購解除后的改善性需求集中入市，這部分需求均為購買力較強的群體，該群體的入市有助于蘇州樓市的企穩回溫。另一方面，郊區也有一部分120平方米以上的洋房或別墅產品，這類項目因為地段位置原因，短期內存在銷售壓力，限購政策調整后，這類項目也迎來了去庫存的機會。

易居研究院研究總監嚴躍進則表示，蘇州其實是對改善性住房需求或大戶型的住房進行了放松。從此前央行發布的政策看，對于二套房的政策做了明顯的放松，或者客觀上鼓勵二套房和改善性住房需求的釋放。

業內：或有更多“強二線”城市參考蘇州模式

“按戶型面積調整限購政策的措施，廈門在此前執行過。按照這樣的限購措施，體現出有松有放、有保有壓，限購政策在差別化執行。也就是120平方米以下剛需戶型仍然受到限購限制或政策保護。對于蘇州這樣的‘強二線’城市來說，不至于因為120平方米以上的限購政策調整而影響首套剛需置業。”張宏偉稱，對于“強二線”城市來講，非核心區取消限購是一種方式，類似120平方米以上取消限購是另外一種差別化執行的方式，預計杭州、成都、西安等“強二線”城市都有可能參考這種模式，靈活調整限購政策。

嚴躍進認為，限購政策的放松是9月份開始的政策新特點，表現為大城市放松的力度明顯增強，放松涉及外地購房和大戶型購房等領域，一些購房方面的證明和資格已經基本上陸續廢除，市區政策和郊區政策逐漸看齊，對于后續各地購房政策也有較為積極的啟發。

值得關注的是，9月11日，濟南、青島全面退出限購。截至9月11日發稿時，據不完全統計，東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島9個城市已全面取消限購政策；鄭州、廈門、長沙等近30個城市針對局部區域或群體的限購進行優化。

根據諸葛數據研究中心預計，接下來其他“強二線”城市如杭州、成都、武漢等可能會逐步跟進。而核心二線城市放開限購所產生的市場效果或明顯大于其他低能級城市。

“2022年，有些城市嘗試退出限購，但均是‘一日游’。這次普遍提出‘退出限購政策’，退出范圍多大、是否保留中心區限購，一方面取決于樓市的企穩程度，另一方面取決于城市能級。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，由于一線城市和熱點二線城市核心區在公共服務、就業集聚等方面的價值體現，參考2014年的退出限購潮，預計一線城市和二線熱點城市核心區將保留限購，其他城市和地區或徹底退出。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 翟永軍

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