房地產正消失在三四線

最近，大家最關心的房事是碧桂園，因為它是否暴雷，關系著大多數地產人的未來。

這輪危機真正爆發，是從碧桂園公告承認上半年虧損約500億后開始的。他們給出的理由，和2022業績虧損原因一模一樣：

銷售業績、資產減值和匯兌損益。

(資料圖)

銷售子姨就不多說了，反正七月份的銷售額，已經比今年一月又少了一半。

只是，很多人可能忽視了，銷售業績往往會伴隨著資產減值一起出現，尤其是碧桂園這種六成銷售額依靠三四線市場的房企，銷售越差就越得降價。

碧桂園的上半年報還沒公布，我們就拿2022年碧桂園上市來首次虧損的年報舉例。2022年，碧桂園營收4300億，同比下滑17%，凈利潤虧損約60億，同比下降122%。

資產減值多大程度造成了虧損？碧桂園年報說，對在建物業和已落成物業計提了230億的減值，這些金額被列為開支，合并進了碧桂園的：

銷售成本。

我們等著看碧桂園這次虧損500億，銷售成本會增加多少。

今年的三四線市場，幾乎被拋棄了。這幾天，南昌縣住房保障中心發給縣內欣光花園項目的函，大概為我們呈現了小縣城如今的慘狀：

項目整個二季度就賣了11套房子。

欣光花園位于南昌縣蓮塘板塊，周邊配套一般，所以開盤均價只有7000多。項目入市一個月后，價格降到了6字頭，今年只賣6000塊。

但哪怕是骨折價賣房，哪怕是南昌縣自今年三月份起，出臺了購房補貼、銷售補貼、人才購房補貼等等政策，還是沒有客戶，大家買房的觀念已經被徹底扭轉了。

欣光花園不是個案。南昌縣的海倫堡位置可比欣光好得多，對面就是蓮塘一中，15分鐘開車到南昌市區的九龍湖。

2021年開盤時，單價賣一萬出頭，最新價格是8000元，樓層還能隨便選。

銀三角板塊的金茂宸南里、楓和府和瓦良格三個項目，2019年6月剛開盤沒多久就遇到了疫情，那時單價大約1萬1左右。

三年后再一睜眼，期房都變成了現房，最低價6800元。

還有拿地樓面價不到6000塊的潤永通，以前賣一萬多，現在參考均價9500元，哪怕能賣到這個價格，也相當于：

賣一平米虧500塊。

南昌縣的朋友說，過去這個小縣城一年能賣大約200萬方的房子，現在已經只有三四十萬方，相當于打了兩三折。所以我們看到，當地政府已經急迫到：

要親自替企業家經營企業了。

南昌縣住房保障中心那份函，似乎沒看到市場艱難，說二季度南昌縣賣了4244套房子，同比增長近80%，但欣光花園成績全縣倒數，嚴重拖了房地產市場發展的后腿。

現在要求項目方，及時調整營銷策略,對銷售不力的營銷團隊進行：

約談、調整、解聘。

開不開除銷售先等等，怎么住房保障中心的數據，還和縣政府的對不上了呢？

7月底，南昌縣政府人民網站剛公布了上半年樓市的情況分析，里面說全縣商品房銷售面積，同比下降5.4%，增速比今年一季度下降9.2%。到了住房保障中心這，就成了二季度增長80%。

更離譜的是，這些銷售整改措施，限期提交到中心，否則就要采取措施處理。

小時候子姨學習成績也在班里排名靠后，現在想想，多虧老師沒發函：

命令父母和我斷絕關系。

據子姨了解，南昌縣如此重視房企銷售業績，可能也和南昌市整體樓市不好有點關系。

本地媒體說，南昌市住房成交已經四連降了，而且環比降幅不斷擴大。九龍湖學區房一直是南昌房價最堅挺的地方，像綠地悅城、國博等項目，哪怕到了2022年都一直賣兩萬六七一平。

到了今年大家預期持續下降，業主拋盤，現在賣一萬八。

放到全省來看也一樣如此，贛州、九江等地，一個比一個慘。

江西的開發商朋友說，九江現在一個月就賣200套房子，都是起碼有四五十個在售項目的地方，相當于一個項目一個月就賣一兩套：

這個行業在那些地方，已經消失了。

地方政府為此憂心忡忡，南昌市要求下屬各區、縣，以日報的形式，每天上報成交情況，領導非常關注。南昌縣住保中心那張成交表，可能也是由此而來。

因為成績不好，南昌縣已經不是第一次給銷售情況靠后的項目發函了。

當地有些企業，因為不想像碧桂園一樣降價承受虧損，導致業績很差，于是便收到政府函件，要求整改。

當地還有一個項目因為根本沒客戶買房，開發商索性悄悄把售樓處關了，節約每月幾萬塊的成本。沒想到很快便收到了函：

要求重新開放售樓處。

連項目降沒降價、售樓處開沒開門，政府都能事無巨細地管理到。當地開發商感嘆：

好像疫情后，政府做事更細致了。

8月17日，南昌市發布樓市放松新政，宣布首套房首付比例降到最低兩成，二套首付最低三成。改善型居民買房，都按最低比例執行，另外還要推動房票安置方式，以及購房補貼政策等等。

子姨看了下，南昌新政最有力的兩條，降低改善型居民購房比例，是學前幾天的廈門；房票安置，是學最高層會議后，第一個調整政策的南京。都沒有突破現有政策預期。

輪到自己管得到領域，有關部門就沒有指導企業時的霸氣了。

我記得有位江西出身的老領導，曾經說過好幾次，當領導干部應該：

夾著尾巴做人。

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