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8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年前7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為67717億元，同比下降8.5%，跌幅有所擴(kuò)大。此外，連續(xù)4個(gè)月增速保持正值的商品房銷售額同比也出現(xiàn)下降，跌幅為1.5%，商品房銷售出現(xiàn)量價(jià)齊跌的狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，進(jìn)入到8月份，房產(chǎn)市場低迷態(tài)勢并未改變，年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資難以扭轉(zhuǎn)下跌的趨勢。不過，同日，央行展開逆回購操作和中期借貸便利（MLF），后者利率較上期大幅下降15個(gè)基點(diǎn)達(dá)到2.5%，其或?qū)?dòng)5年期以上LPR下行，進(jìn)一步拉低房貸利率，對商品房銷售有利好效應(yīng)。

(資料圖)

開發(fā)投資持續(xù)下探

進(jìn)入到三季度后，房地產(chǎn)市場的主要數(shù)據(jù)指標(biāo)依然沒有明顯好轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為67717億元，同比下降8.5%，這一指標(biāo)的增速持續(xù)處于下跌狀態(tài)。對比來看，前7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資水平已經(jīng)跌至與2022年前9月份相差無幾。

具體到開竣工方面，國家統(tǒng)計(jì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積為799682萬平米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積為563026萬平米，下降7.1%。

此外，由于房企普遍投資意愿不強(qiáng)，房屋新開工面積跌幅較大。數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，房屋新開工面積為56969萬平米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積為41546萬平米，下降25.0%。

不過，在“保交樓”的持續(xù)發(fā)力下，房屋竣工面積仍處于同比增長的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，房屋竣工面積為38405萬平米，增長20.5%。其中，住宅竣工面積為27954萬平米，增長20.8%。

此前，住建部方面表示，自“保交樓”工作開展以來，各地加快項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，多措并舉，加快項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付。目前，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。

商品房銷售額同比轉(zhuǎn)負(fù)

對于房地產(chǎn)市場而言，其當(dāng)前面臨的問題之一便是“消費(fèi)不足”，這一點(diǎn)在數(shù)據(jù)上得到了明確體現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，商品房銷售面積為66563萬平米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

而商品房銷售額為70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。值得關(guān)注的是，這是自2023年2月份以來，商品房銷售額增速同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。復(fù)盤來看，商品房銷售面積這一數(shù)值在進(jìn)入2023年以來持續(xù)為負(fù)，除了前4月份有了明顯的回升之外，自5月份以來便持續(xù)下跌，且跌幅有擴(kuò)大的態(tài)勢。

至于商品房銷售額，2023年前3月份，商品房銷售額同比增速回正，并在前4月份增速擴(kuò)大在8.8%。隨后，這一數(shù)值也隨著商品房銷售面積的縮減而增速下跌，并在前7月份轉(zhuǎn)為負(fù)值。

這在一定程度上表明，7月份房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)不樂觀。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月份重點(diǎn)監(jiān)測的30城新房銷售面積為943.36萬平米，環(huán)比下降27.59%，同比下降28.25%，樓市繼續(xù)下探。而受到銷售走弱的影響，截至7月末，商品房待售面積為64564萬平米，同比增長17.9%。其中，住宅待售面積增長19.5%。

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資金壓力大

隨著碧桂園官宣延期支付兩筆美元債的票息，房企的資金壓力再度被擺在桌面之上。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為78217億元，同比下降11.2%。其中，各項(xiàng)到位資金均處于下跌狀態(tài)。

具體來看，國內(nèi)貸款為9732億元，下降11.5%；利用外資為30億元，下降43.0%；自籌資金為23916億元，下降23.0%；定金及預(yù)收款為27377億元，下降3.8%；個(gè)人按揭貸款為13950億元，下降1.0%。

盡管國家統(tǒng)計(jì)局連續(xù)多個(gè)統(tǒng)計(jì)期未發(fā)布土地銷售數(shù)據(jù)，但從市場端來看，由于“囊中羞澀”，近六成的百強(qiáng)房企在前7月份都沒有選擇補(bǔ)倉。數(shù)據(jù)顯示，2023年前7月份，TOP100房企的土地新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)的總額分別為116655億元、8270億元和7278萬平米，拿地金額百強(qiáng)房企的投資力度同比下降20%，投資力度的收縮幅度較6月份更加嚴(yán)重。

目前行業(yè)信心處在低位，盡管自2023年以來有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端的制約之下，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩，企業(yè)去化壓力仍然較大。如此背景之下，后續(xù)的政策顯得尤為重要。

8月15日，中國人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）。值得關(guān)注的是，此次逆回購操作利率為1.8%，較前值下降10個(gè)基點(diǎn)，MLF操作利率則為2.5%，較前值下降15個(gè)基點(diǎn)。

一般而言，LPR與MLF的操作利率呈聯(lián)動(dòng)狀態(tài)。因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，5年期以上的LPR有望下調(diào)，并進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下行。

針對后續(xù)房地產(chǎn)的走勢，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“8月份以來，房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢并未改變。不過，在中央及主管部門發(fā)聲之后，多個(gè)城市對樓市政策進(jìn)行了優(yōu)化，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多的城市加入到政策優(yōu)化的隊(duì)伍中來，但政策釋放效應(yīng)需要一定時(shí)間，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。”

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