直降百萬，學區房砸手里了？

“不出意外，‘7·31’之后購房的連續第三年全部調劑出區，部分‘四老’房本兒的，也被調劑出區。”7月初，伴隨北京幼升小結果出爐，學區房市場再次引發關注。

“北京西城最嚴學區房政策（2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學）實施滿3年，熱門學區部分房源直降百萬。”這樣的消息不斷涌現，賺足了關注度。然而，看到這樣的內容，深耕學區房的房產經紀人張波卻“毫無波瀾”。

(資料圖)

2016年“全面二孩”政策帶來的出生堆積，直接導致2022年優質學區的學位前所未有的緊張。親歷了市場的劇烈震蕩，張波認為，與其說是政策徹底刺破了“學區房神話”，不如說是階段性的出生堆積帶來階段性的“調劑出區”，2023年不過是2021年7月以后市場的延續。

在同樣推行了多校劃片政策的上海與深圳，學區房市場也經歷了大幅回調。

以上海浦東新區為例，因曾與名校明珠小學對口，區內“老破小”朱家灘小區一度被稱為“上海最強學區房”，單價在2021年沖上近15萬元/㎡的高峰。但在經歷多校劃片政策后，貝殼數據顯示，如今的朱家灘小區單價多在10萬元以內。記者注意到，有急售房主已將單價降至87000元左右，然而這套房掛牌已有8個月，仍然未能售出。

許多家長關心學區房需求高峰過后，生育率的持續走低將會對市場帶來怎樣的影響。圖/中新?

今年春節后，連續兩年經歷價格回調的深圳學區房市場有所回暖。樂有家研究中心數據顯示，全市名校片區的學區房成交價相較其他二手房，較參考價有更大幅度的偏離，以參考價成交的學區房占比從1月的55.5％減少至3月的38.4％。

“比起三年前的高點，價格的確降了。比起今年初的行情，價格也仍然在降，但這只是少數急售房源，大部分業主并不急著出手。好學校永遠在那里，不可能搬走，出生高峰帶來的學位緊張也會在2026年過去，優質資源富集的學區因為價值夠高，所以交易量和價格的底線還在，沒有什么絕對的‘神話破滅’，也用不著一驚一乍。”張波告訴《中國新聞周刊》。

從市場表現看，學區房熱度已經連續兩年出現降溫，達到了政策預期。但這個市場并未消失，學區房還有沒有價值？這個問題一再被追問，不論是計劃購房、換房的家長，還是房產經紀人，每個人都在尋找答案。這個答案甚至會影響到區域內下半年的房價走勢。

求穩還是擇優？

張波已經總結了一套學區房價走勢的變化規律。

7月，“幼升小”調劑出區結果揭曉，價格下調，客戶觀望兩到三個月，10月開始出手，要趕在次年5月信息采集以前遷完戶口。較高的交易量最晚持續到次年3月，這時一套房的總價要比前一年的低點漲50萬到80萬。“7·31”執行的第三年，市場波動已有較為穩定的規律。“學區房畢竟是學區房”。張波告訴《中國新聞周刊》。

“7·31”政策，出自2020年4月30日，北京市西城區教育委員會發布《關于西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》。其中的核心是，“2020年7月31日后在西城購房的家庭將全部多校劃片在學區或相鄰學區”，政策向市場明確了破除學區房狂熱的決心。

為了趕在“關門前”上車，2020年下半年，心急如焚的家長們紛紛出手。年底，經歷了當年的政策執行和幾個月的市場觀望，為了獲得資源最為均衡的德勝學區入場券，家長們在兩個月的時間里，將14萬元的單價猛推至18萬元。

4個月后，首次執行“新政”的“幼升小”結果出爐，“7·31”后購房的家庭，孩子被全部調劑出區，最好的派位結果是新街口學區的志成小學。

“買19萬的房，上12萬的學。”一夜之間，慶幸自己拿到入場券的家長成了“學區房爆雷”的當事人。過去，金融街、月壇、德勝因優質教育資源富集而被合稱為“金德月”，而2021年7月空前的政策執行力度，讓烈火烹油的德勝市場遭遇重錘，比起較少調劑出區且自身產業、區位優勢巨大的月壇、金融街，德勝這顆“學區皇冠上的明珠”立即黯淡下來。

打開貝殼App，選擇“東西海”的著名學區，進入“配套”一項，不難發現，購房者最關心的仍是教育，“大家一般都選擇上哪個小學？”

“看德勝的房子，一般都還是沖著學區來的。”張波介紹。執行多校劃片政策以后，德勝學區內的資源優勢更加凸顯，劃片小學有育翔小學、西師附小、三帆附小、實驗二小德勝校區，而德勝學區小升初派位對應的中學是三帆中學、十三中分校、北京四中、北京八中等。

圖/視覺中國

不過，對張波來說，服務的深度取決于一項關鍵信息：“您的孩子哪一年入學？”

如果是2024年9月入學，張波會勸他不要冒險，“大概率還是出區。”如果孩子1到3歲，則是張波要鎖定的“重點人群”：“2026年以后，‘7·31’以前的學位需求釋放完了，入學孩子一年比一年少，您家孩子肯定能在德勝上。”

但家長們心態矛盾。一方面，他們知道近三年德勝的調劑出區是在入學高峰的背景下產生的，但另一方面，相較金融街、月壇等學區，市場默認德勝是政策瞄準的“出頭鳥”。即便孩子入學時，學位不再緊張，可只要抑制學區房的政策基調還在，選擇德勝學區房就依然有不可知的風險。

而張波和同事們則有一套自己的話術：“到時候孩子數量那么少，各個學區搶人還來不及，怎么可能再調劑呢？不過，即便是孩子少，德勝依然有最優質的教育資源，有條件的父母還是會爭取來德勝，德勝學區房依然是稀缺資源，越早入越穩。”

一些求穩的家長索性把目光轉移到德勝調劑出區主要的承接學區新街口，“絕大部分調出德勝的孩子都進了新街口的志成小學，那我干嗎不直接買在新街口，買在志成呢？”“買在新街口，你的孩子是能穩上志成。但是買在德勝，等孩子入學，你很有可能上育翔。”張波深諳家長穩中求進的心態。

究竟哪種分析更可靠？市場給出的答案傾向于后者。貝殼數據顯示，德勝門7月均價約在15.5萬元，六鋪炕在14.3萬元，而調劑出區對應的新街口，均價則在11.8萬元左右。

進入各論壇的學區房版塊，討論仍然熱烈。只是，不同入學時點的家長關注的重點有所不同，近兩年入學的家長“不求優但求穩，只要避開坑校，怎么樣都行”。而2026年以后入學的家長，仍然關注如何幫助孩子“擇優”。

急售大降價，買方仍在觀望

6月以來，深耕德勝學區的中介劉敏比往年更加焦慮。

“往年都是7月份結果出來才降價，今年是6月就開始降價，問的人多，但帶看量和交易量都不高，樓齡新的也不像過去那么好賣。”

為了完成轉化任務，即便是晚上12點來詢問房源信息的客戶，劉敏也會立刻打起精神，給出帶有最大信息密度的回復，并嘗試提出電話溝通，如果客戶拒絕了，他也會竭力爭取立刻添加微信，爭取帶看機會。

貝殼數據顯示，目前德勝門掛牌房源在160套左右，在今年二三月份的高點，該片區每月成交量接近90套，而進入4月，成交量腰斬到40套，5月則進一步跌至30套。

“6月份降價以后成交上來了一點兒，恢復到4月份的水平了。”張波告訴記者，目前德勝學區房的總價整體已經比3月份下降了50萬到100萬。7月截至23日，德勝成交了33套房，最近成交量有所回升，但仍然不及預期。

6月以來，德勝的房價提早下行已不是秘密，反而成了房源的新賣點。“著急賣的降得更多，因為有些房主定了房的，老房子必須得賣。”張波介紹。

同樣的情形亦出現在月壇。“德勝的居民戶數量是月壇的1.6到1.8倍，相比德勝，月壇受‘7·31’影響不大，甚至是整個西城學區受影響最小的片區，雖然也有調劑，但基本都能上實驗二小和復興門外一小。”房產經紀人崔明明告訴《中國新聞周刊》。

“我發給您的都是撿漏房源。”崔明明向記者前后展示了三套房源，其中一套位于月壇南街19號院，43㎡，南北通透的一室一廳，售價678萬元。“同戶型的房子之前賣709萬元，今年9月還賣了一套不帶電梯的，692萬元。現在這個價格，如果只想落戶，非常適合。”不出所料，這套單價15.58萬元的“撿漏房”在掛牌兩天后售出。

另一套大降房源位于復興門北大街，1989年建成的樓棟，東、西、北朝向的精裝小三居，單價12.9萬元，遠低于該小區14.7萬的均價。上一套同戶型房源以1060萬的價格成交，而這套標價940萬元，降幅高達120萬。這套房源掛牌不到半天就成功出售。

不過，另一套位于復興門外大街的“老破小”，單價為14.1萬元，與該區域14.87萬的均價有不小差距，由于該小區一向成交活躍，這樣的降幅也堪稱“撿漏”。但今年5月以來，交易頻率顯著降低，這套總價775萬元的“撿漏房”掛牌一周，未能出手。

在過去有學區房風向標的海淀學區盤蜂鳥家園，房產經紀人表示，海淀“1911”政策在2021年嚴格執行后，蜂鳥家園經歷了總價200萬元的跌幅后，目前成交量很少，所以整體降幅不明顯。但如果業主急售，降價幅度也在10％~15％左右。“這兩年就要入學的‘剛剛需’買了也沒用，2026年以后入學的不著急買，這就是現在學區房的尷尬之處。”前述經紀人告訴記者。

顧清的女兒今年兩歲，一家人戶口都在豐臺，居住的房屋在老人名下。今年5月，北京二手房交易不及預期，顧清看到相關報道后，認為出手時機快要到來，便從6月開始看房。由于這是夫婦倆的首套房，預算相對充足，“未來政策不明朗，但德勝的資源畢竟還是最好的，我們看房齡新的房子，貶值風險也小。”

顧清屬意教場口9號院的一套三室一廳，小區2005年建成，樓棟21層，有電梯、精裝修，去年10月掛牌，目前的價格是1180萬元。“中介說這套房最近三個月兩次降價，5月降了30萬，6月降了50萬。”顧清告訴《中國新聞周刊》。房子臨街，噪音較大，但顧清對朝向、戶型都還算滿意，唯一的問題是時機。

“中介一再告訴我，80萬是相當大的降幅，再降的空間不大了。但我仔細了解了這套房的帶看情況，7月份，貝殼只有一條帶看反饋，市場這么冷淡，我們覺得還有落的空間，現在還不是最低點。”顧清顯得頗有把握。

“極端的情況不是沒有。之前有一套北廣家園的房子，報價1160萬，980萬就賣了。但這是撿漏，賣了就賣了，很長時間都不會再有。”張波告訴《中國新聞周刊》。

“現在您就看急售的房子，我們推的也都是這種。大部分的業主并不著急賣，等兩三年對他們來說不是問題，所以他們沒有降價的意愿，您看這種房源也沒有意義。”多位房產經紀人都持相似態度。

“樓齡新的也扛不住了”

劉敏焦慮的另一重原因，是他發現德勝學區內，樓齡新的房源也在大幅降價，而買方仍在觀望。

“‘7·31’以前，學區房的價值100％體現在學區，樓齡、房型、朝向這些都是附加值，頂多再加20％~50％。但‘7·31’以后，學區價值占比大降，樓齡等房產特性本身的價值凸顯出來。”劉敏告訴記者，在市場上，這意味著樓齡越新的房子越稀缺，議價能力越強。

回顧德勝今年2月以來的成交數據，不難發現，市場因疫情結束而反彈的前兩個月，量價雙高。從成交價與掛牌價的差額來看，當時的議價空間與樓齡新舊密切相關。上世紀50到60年代的樓房，成交價與掛牌價有30萬到50萬的差額。80年代到90年代的房屋，差額在十余萬元。2000年以后建成的房源，除了總價高、流動性較差的大三居，掛牌與成交價基本一致。

此外，學區內不同小區仍然對應不同的劃片小學，同時對應育翔小學與西師附小的房子價格更加堅挺。

然而，等到4月，情況就變得微妙起來。西城區德勝的成交數據顯示，4月交易的2000年后的房源，成交價相較報價降幅明顯。其中，大三居的降幅分別為20萬、58萬、66萬。更值得注意的是，70平方米左右大小的房源，降價幅度分別為24萬和74萬。

“4、5、6月是最差的。”這是房產經紀人的共識。5月，樓齡為2000年后已售房源，成交降幅分別為80萬元至90萬元，高一點的達到了120萬元。6月，情況進一步下滑，降幅最大的房源，面積不到100平，成交價比報價降了253萬元。

“中介一直跟我說，樓齡新的房子稀缺，每年入市掛牌的就不多，降價賣得更快。但實際上，樓齡新的房子持續降價的也不在少數，到現在也沒賣出去。”顧清還想再搏一搏。

她向記者展示了一處房源，所在小區盛暉家園2009年建成，面積為84.09㎡，單價不到15萬元，總價為1260萬元。“無論是從面積、樓齡還是房型上看，這種房子過去流動性都很高。但實際上，它5月份降了20萬，6月份降了30萬，還能再談，可見樓齡新的房子也愁賣。”顧清說。

“想觀望，這是肯定的，誰也說不好最低點在哪里。不過，最近市場熱起來了，交易量也有所回升，想趁低點進場，時間窗口不多了。”張波告訴《中國新聞周刊》。

“擇校焦慮”能緩解嗎

市場起伏不定，而昌平媽媽陳明已經等不及了，她決定將昌平的大三居賣掉，她的孩子明年9月上小學，她打算拿出900萬元的預算，選一套學區房上車。

陳明的單位離互聯網總部聚集的上地更近，原本打算在上地“入門”，但今年“幼升小”結果顯示，在2019年1月1日后購房的家庭，被調劑到清河北外附，“上地也不穩了”。

“不穩”意味著有概率進入“坑校”，這是陳明最大的擔憂。“孩子自認為自己不錯，但他還那么小，我實在不敢賭。做父母的總想給孩子托個底，能‘混’多好看孩子，別太差就行”。

時逢西城學區房價格下行，陳明相信，與海淀相比，西城的資源水平更為平均，當然，鑒于德勝當前的價格下行，范圍可以進一步限縮到德勝。“就算出德勝，也在西城里面，還是符合預期的。”她把自己的糾結發進水木社區的學區房版塊。

很快有人打破了西城帶給陳明的安全感。“過來人告訴你，西城已經回到從前，開始卷了。”收到眾多反饋后，陳明更郁悶了：“我現在沒辦法確定孩子是不是屬于前30％……老母親的心，想讓她快樂成長，又怕她跑慢了。”

除了近兩年以“避坑”為首要任務的家長，更多人將目光投向了學區房需求高峰過后，生育率的持續走低將會對市場帶來怎樣的影響。

這兩年，北京的幼兒園、小學入學形勢正在發生微妙的變化。2022~2023學年，東城、西城、海淀、朝陽4個教育強區的小學招生人數比去年減少。

《2022-2023學年度北京教育事業發展統計概況》中透露，在2022~2023學年，東城、西城、海淀、朝陽的小學招生人數全部負增長，分別比上年減少664、937、864、1295人。其中，東城、海淀、朝陽已經是連續兩年負增長。

但同期，北京全市小學招生人數比上年小幅增加。盡管小學招生人數相對穩定，但出生人口減少大趨勢下，幼兒園招生難現象已經開始出現，并會逐漸擴大和蔓延。傳導到幾年后，入學人數下降，也是大概率事件。

當入學人數下降，北京優質學區房會真正降溫嗎？家長們會更加理性嗎？

“學區房的出現是出生人口增加遇到了教育不均衡導致的，學區房的出現是發展問題，當下的政策基本集中在降低獲得優質資源的難度，但優質資源依然存在，比如西城、海淀的高中錄取率依然全國最高。”中原地產首席分析師張大偉判斷，“出生人口變化，會導致2到3年后學區房需求銳減。”

中央財經大學國際金融研究中心客座研究員張啟迪認為，隨著出生人數不斷下降，學生越來越少，優質學區的學區房價值也會下降。“由于出生人數持續減少，而優質學區資源相對固定，更少的學生對應固定的學區，這也就意味著優質學區房的稀缺性也會下降。”

不過，也有分析認為，小學入學的擇校需求會長期存在，東城、西城、海淀、朝陽的入學人數減少可能只是暫時的，一旦學位壓力緩解，供給再次大于需求，還是會有更多適齡兒童涌入教育強區。

（應采訪對象要求，本文受訪對象均為化名）

發于2023.8.7總第1103期《中國新聞周刊》雜志

雜志標題：學區房連續降溫了

記者：王宇

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