一線樓市，終于對癥下藥了

“松綁一線房市”，實際上是給購房者松綁，即降低購房者的交易成本和購房門檻，算是對癥下藥了。

撰稿丨關不羽

7月27日夜，住建部發文對房地產調控政策進行了調整。其中最受市場關注的是三條：降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”。

(資料圖片)

圖/網絡

7月29日、7月30日，北京、深圳、廣州相繼作出了落實政策調整的積極表態。很多分析和評論都認為，這是一線城市房市“松綁”的明確跡象。

01

住建部這次調整“三件套”，確實是為四大一線量身定做的。

降首付，四大一線之外的大部分城市，都已按照監管部門首套20%的最低標準執行。而北上廣深依然的首付比例分別為40%、35%、30%、30%，要高出很多。

稅費減免的情況也類似，“四大”之外很多城市都出臺類似降稅費的政策。

至于“認房不認貸”，更是針對性地解套。因為原本“認房又認貸”就是針對人口流入量大、改善需求旺盛的熱點城市，和三線以下的房市關系不大。

圖/圖蟲創意

因此，住建部的“三件套”確實有政策風向標意義，此前密集的政策調整或明或暗的“四大一線除外”，算是告一段落了。

而且，這三條都是實實在在為購房者降負降本的政策，不管能不能起到所謂“救市”的作用，都是與民方便、讓利于民的正確方向。

02

多年以來，房地產調控政策都存在一個矛盾現象。調控的政策目標都設定為抑制房價過快上漲的惠民方向，但是政策措施卻是大幅增加購房者的交易成本和交易風險。

減負的目標用增負的手段去實現，這是不是很矛盾？結果多輪調控下，房價也沒見跌，購房者的交易成本卻是實實在在地漲了。與其說是調控房價，不如說是把房地產蛋糕向強勢的交易方傾斜分配。

比如“認房又認貸”，首付比例提高，無疑是有利于房地產商的資金回籠。而認定為第二套房的利率提高，銀行也增收了。三方交易，銀行和房地產商雙贏，那誰是輸家？

以調控房地產為名的地方政府財政增收，更不需要整花活，簡單粗暴地增加稅費就是了。

即便這類大幅增加購房者成本的調控政策是“抑制投機”的出師有名，其實也是徒有其名。更何況“認房又認貸”能把疑似炒房的標準放寬到十年、二十年前有過貸款記錄的購房者，這樣寬泛的標準真有點匪夷所思。

其實，抑制房價上漲的辦法有很多。最有效的莫過于增加供給。上世紀90年代中后期，大量香港移民涌入加拿大，加拿大熱點城市的房價曾經創下了九十天上漲100%的紀錄。

加拿大政府的做法是大幅增加土地供給。你漲100%，我就掛牌300%的土地，僅僅一個月時間就控制住了房價瘋漲。放開供給的市場化操作有效抑制了投機性交易，抑制了投機性交易，也降低了真實購房需求的交易成本。

加拿大是發達國家中少數還有大量公地的國家，正好我們也有。然而，幾乎每輪調控，地方政府都采取了減少土地供給的逆向操作。這是為了抑制房價，還是為了土地保值？

▲加拿大溫哥華（圖/圖蟲創意）

地方政府不愿承擔低價出地抑制房價的成本，取而代之的是增加購房成本抑制交易量。這種做法短期內造成量跌價穩的短期假象，卻不會真正改變房價的上漲趨勢。

這套調控組合拳起不到真正抑制房價的作用，卻可以最大程度地把成本轉嫁給購房者，尤其是剛需購房者。為了解決剛需購房難的政策調控，卻讓剛需購房者承擔更多的政策成本，這比乾坤大挪移神功還要神奇。

因此，多輪樓市政策調控周期呈現出房價“退一進三”的臺階式上漲，反而造成了“房價永遠漲”的錯誤印象。

直到這輪經濟下行壓力下的最強調控，房價是真漲不動了。隨之而來的是政策調整密集出臺，LPR也連續下降，抑制反轉為鼓勵。在此背景下，四大一線的房市也終于有了政策松綁的跡象。再不松綁，中國房地產的最后防線也有失守之虞。

03

四大一線的房市，就是中國房地產的最后防線。

2022年，房企中土儲面積最大的保利和萬科，分別占總土儲的35%、24%。兩家持有的一線土儲占比均為10%。如果按照貨值計算，應不低于25%。

三線以下的土儲價值不穩，二線也在分化，相對穩定保值的一線土儲是這兩家超級房企的壓箱底資產。而土儲面積排名前十的其他房企，一線土儲的占比甚至更高。城建的一線土儲占比75%，越秀近4成土儲位于一線四城。

如果一線房市破防，很多頭部房企將會陷入困境。很多人不關心房企的生死，甚至巴不得房企早死早好。殊不知房企是地方財政、土地金融的節點，牽一發而動全身。

四大一線的房市，也并非歲月靜好、高枕無憂。宏觀經濟形勢的寒風可不是此前多輪政策調控的“一陣風”，四大一線的房市也不能獨善其身。

房價確實漲不動了。國家統計局公布的《2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示：

一線城市中，北京、上海新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.1%和0.4%，廣州、深圳環比分別下降0.1%和0.3%。同比方面，一線城市新房價格同比上漲1.3%，漲幅較5月回落0.4個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅較5月擴大0.3個百分點。

雖說國家統計局數字和“體感”照例有差異，但是多項數據下降也看得出趨勢。尤其是二手房銷售價格的降幅擴大，有較強的風向標意義。

在限價、限制交易的市場環境下，交易量比價格指標更能體現市場供需關系。

▲上海寶山永樂路（圖/圖蟲創意）

上半年四大一線的二手房交易量都是第一季度“小陽春”，第二季度交易量大幅回落，二手房的掛牌量均處于高位。

據中原數據顯示，上海市二手房掛牌量已經突破20萬套，創歷史新高。而財聯社報道，北京市二手房掛牌量也已近20萬套。廣州市、深圳市目前二手房掛牌量分別為13.5萬套、5.2萬套。

深圳的二手房掛牌量明顯低于三位老大哥，是因為深圳商品房總保有量不到200萬，與北京的1300萬套、上海的800萬套相差甚遠。因此二手房掛牌量也相應減少了。

一線房市的特點是改善型居住需求占比很高，“一步到位”購買新房很困難，很多購房者都是賣舊換新地逐步更新。因此，二手房市場不旺盛，新房市場很難啟動。

各項指標顯示，一線房市已經出現了“需求不足”的跡象。這就需要釋放更多的購房需求。所以，“松綁一線房市”，實際上是給購房者松綁，即降低購房者的交易成本和購房門檻，算是對癥下藥了。

江湖上流傳一句刻薄話，“房地產是夜壺，需要時就拿出來用用”。其實，購房者才是“夜壺”，現在到了需要用的時候了。這種“夜壺觀”才是中國房地產行業的根本問題。

市場需求可以被忽視、被抑制，被隨意拿捏，這不是正常的市場機制，也就不會有正常的市場表現。

缺乏穩定的市場環境，政策預期與市場預期的反復對撞，政策成本疊加市場成本，一股腦兒倒在購房者頭上。談何房地產行業長期穩定發展呢？

但愿這次政策松綁，不是“拿出夜壺用用”的救市，而是政策思路的根本轉變，是讓房地產行業回歸正常市場機制的真正松綁、長期松綁。與民方便，讓利于民，才是經濟發展的長遠之道。

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