上海“土拍盛宴” “大玩家”占據主力市場

越來越多的開發商想要擠進上海土地市場的牌桌。

中房報記者 付珊珊丨上海報道

繼7月13日上海今年第二批次上半場土地出讓攬金405億元后，8月1日，上海第二批次下半場的供地也展開了角逐。

(相關資料圖)

根據土地出讓安排，第二批次下半場共推出9宗地塊，總出讓面積483.5畝，總建筑面積75.8萬平方米，總起始價220.2億元，將在8月1日和8月2日舉行。其中，8月1日出讓的5宗地塊分布于浦東新區、普陀區、閔行區、奉賢區，總出讓面積18萬平方米，總規劃建面45.8萬平方米，總起始價130.2億元。

“雖然下半場供地數量明顯少于上半場，但這并未影響到房企參拍積極性。”一位參拍房企投資部人士表示，從地塊報名情況來看，9塊地中有4個地塊報名人數超過10名。但從參拍的房企來看，央企、國企依然是主力，民營企業占比較低。

從下半場首日出讓結果來看，5宗地塊全部成交，2宗地塊觸頂搖號成交，2宗地塊溢價成交，1宗地塊底價成交，地塊熱度分化明顯，最終攬金139.79億元。

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熱度分化

上海第二批次下半場供地首日出讓的5宗地塊存在明顯的分化。

首先是奉賢新城16單元05A-02地塊僅有一位競買人，因此該地塊以底價11.78億元成交，競得人為上海江海數字產業發展有限公司，此為上海臨港和奉賢新城建設共同成立的子公司，托底色彩明顯。

另外有多位競買人的4宗地塊于8月1日上午和下午分別出讓2宗，但在地塊拼搶程度上，上午出讓的2宗地塊顯得較為冷清。

其中，普陀區桃浦科技智慧城地塊有2名競買人競價，最終，該地塊由上海寶華企業集團有限公司與上海東苑房地產開發（集團）有限公司組成的聯合體以32.88億元成功摘得，該地塊并未觸及最高限價，溢價率約4.05%。

上午出讓的另一幅地塊為浦東新區惠南新市鎮宣橋地塊，該地塊依然未觸及最高限價，由上海泉山房地產開發有限公司以3.53億元斬獲，且溢價率僅有0.28%

相比之下，下午的2宗地出讓過程更有看頭。閔行區梅隴社區地塊為本批次最貴的1宗地塊，起始價56.14億元，出讓面積5.16萬平方米，容積率2.5。在今年上海多輪供地中，位于閔行區梅隴社區的地塊熱度均較高。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，梅隴地塊是這批土地出讓中關注度比較高的地塊之一，雖然從地理位置上屬于閔行，但更靠近徐匯的華涇板塊。區域內小區眾多，因此各種生活配套也較為齊全，商場、學校等都有。地塊北面和東面是居住小區，環境既定，居住氛圍成熟濃厚。距離軌道交通華涇西站約600米，建設中還有19號線，同樣是華涇西站，南部還有機場聯絡線的華涇站，建成后交通便利度會進一步提升。區域內有“華之門”超級大規劃項目，涵蓋商業、辦公、酒店、住宅等多種業態，尤其商業部分大約有17萬平方米，建成后對區域各方面拉動的想象空間非常大。地塊設計下限有1048套房源，對房企來說是很好的土地儲備。

由于地塊的優越性，該地塊吸引了中海、華潤、建發、華發、招商、保利&上海建工、中鐵建、中鐵置業+金茂、越秀、金隅、綠城、安徽高速、萬科等15家房企及聯合體報名。競價過程也頗為激烈，競價速度較快，一個報價出來5秒內就會有新的報價跟進，不到2分鐘，地塊競價就達到最高限價61.76億元，進入搖號階段。該地塊最終由綠城搖號競得，成交樓面價47853元/平方米，溢價率10%。值得一提的是，這是綠城今年首次在上海公開市場拿地。

下午出讓的浦東新區川沙新市鎮城南社區地塊也是此次較為熱門的地塊，地塊起拍價為27.13億元。該地塊吸引了保利、中海、華潤、建發、華發、招商、中鐵建、中鐵置業+金茂、大家、國貿+中能建、越秀、綠城、安徽高速等14家房企及聯合體報名，最終由華潤置地通過搖號獲取，成交價29.84億元，成交樓面價38676元/平方米，溢價率10%。

在同策研究院研究總監宋紅衛看來，土地市場是樓市的直接反應，目前上海樓市的特征不是降溫而是“分化”，核心區域項目仍然備受關注，有大量潛在購房者，外圍區域項目購買力相對不足。在此影響下，房企自然對于流速快、好去化的地塊顯示出更多積極性，而一些偏遠、難去化的地塊熱度自然較低。

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“大玩家”的盛宴

截至目前，上海今年的土地出讓也已經過半，越來越多的開發商想要擠進上海土地市場的牌桌。例如江浙的一些新面孔——同潤、金新城等都在躍躍欲試。雖然在這一輪房地產行業洗牌過程中，有人倒下去，但也有新的“黑馬”崛起，例如亞倫地產、偉星房產等，而這些企業多有實業做支撐，企圖為手中的現金流尋找更高的投資利潤。

這些開發商不約而同都選擇了上海。上述房企投資部人士認為，原因有幾個方面，上海市場基礎好，項目銷售去化有保障，拿上海的地很安全；上海的土地規則較為公平和透明，給開發商留足了利潤空間，拿上海的地有錢賺；此外，在搖號規則下，土地不再是價高者得，這讓更多類型的房企都有搏一搏的機會。

該人士進一步表示，即使如此，想要入局上海市場也有一定門檻，畢竟一線城市寸土寸金之地，土地價格仍然相對高企，參拍企業需要繳納較高額度的地塊保證金，這對于不少房企而言并非一筆小數目，現金流不充裕的企業連參拍資格都沒有。

今年以來，隨著萬科、中海、華潤回歸土地市場，加上最近兩年深耕上海的招商、保利、華發、象嶼等央企、國企，目前上海土地市場已經成了“大玩家”的盛宴。這其中又以大型央企、國企為主。從今年上海兩個批次土地參拍情況看，招商、華潤、綠城、保利、象嶼、越秀、中鐵建、華發幾乎參拍了所有熱門地塊。

雖然龍湖、碧桂園等民營房企也在回歸上海土地市場，上述江浙實業企業也在嘗試在上海拿地，但普遍來看，民營房企所占份額依舊較小。8月1日出讓的5宗地塊，僅有寶華一家民營房企斬獲，其余4宗地毫無意外被央企、國企所拿。

在一些業內人士看來，目前房企在上海的拿地側重點也發生了變化，大型央企、國企更愿意追逐熱門地塊或者以深耕為基礎擴儲，而民營房企或小型房企則更看重地塊的確定性，安全是他們考量的首要因素。

目前，上海第二批次下半場土地出讓還在如火如荼進行中，8月2日依然會有多宗熱門地塊推出，根據報名情況來看，競拍人均超過兩位數，這其中既有大型央企、國企，也有名不見經傳的江浙小企業，這些地塊最終花落誰家，中國房地產報記者也將持續關注。

值班編委：李紅梅

責任編輯：李紅梅?劉亞

審讀：戴士潮

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