黃欣偉：“認房不認貸”，倒數第幾招？

7月的最后一周，對所有房地產同行而言至少是充滿“期待”的。

(資料圖)

不是么？

先是7月24日的最高層會議稱房地產市場的供求關系發生重大變化，提出對下半年的調控政策要適時調整優化。

再是7月27日住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

接著就是北京、廣州和深圳紛紛表態，稱結合當地實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

期間，還穿插著一個減免稅的烏龍球。

一、小招無用&大招不敢的折衷

既然倪部長已經把話挑明了“認房不認貸”五個字，坊間和輿論自然順江而下。

現在的局面是——

就等政策落地了！

就盼上海表態了！

就差認房不認貸了！

不得不承認，“認房不認貸”的調控政策，屬于心情可以理解&做法不敢茍同：

心情可以理解，是在調控需要保持高壓，需要堅決貫徹執行“房住不炒”的大背景之下，亂世須用重典所以難免用力過猛；

做法不敢茍同，是該政策“誤傷”了一大批事實存在的購房需求，包括在其他城市有過購房和之前房貸已還清的購房者，動不動就要首付70%，事實上屬于“變相限購”。

那么，為什么這次倪部長會挑明？

無外乎上中下的三大契合——

上有“房地產市場的供求關系發生重大變化，提出對下半年的調控政策要適時調整優化”的尚方寶劍，自然承認和領會沒難度也不丟臉；

中有目前全國樓市的現狀，特別是今年以來的一線城市樓市顯出頹勢，既沒形象也沒實惠，畢竟土地財政還是目前最快最直接最有效的渠道；

下有對“認房不認貸”政策事實誤傷的認識，何況結合目前的房地產救市政策，LPR和降低利率這些毛毛雨基本無效，但放開戶籍和限購的“最后一招”副作用太大。

那么，坊間為什么對取消“認房不認貸”這么積極響應？

一是迫切需要大招；

二是取消“認房不認貸”這招，足夠大。

二、還是為了掩護限購

把“認房不認貸”和“限購取消”進行一下效果比較的推演，孰輕孰重？

認房不認貸，因為存在著事實上的不合理，如果取消可以釋放出一部分剛性需求，請注意這個所謂剛性需求不是剛需置業，而是包括了改善甚至投資在內的所有房地產消費需求。

如果取消了認房不認貸，成敗兩種結果可以預見也可以預案：

如果釋放（需求）成功，這一波成交量能可以期待，應該也可以對價格起到支撐作用，特別是對二手房市場的信心提振是會被放大的，因為房東當然不想降價所以反應一定過激。

說到底，如果取消認房不認貸起見效了，限購這事可以不提了，因為“效果可想而知”，更要慎之又慎。

反之，如果取消“認房不認貸”政策對樓市依舊“熱鬧一下子&沉寂一陣子”，那么要么說明這幾年這些置業需求要么通過彎道超車已經事實完成，要么就是需求被磨著磨著磨沒了，那么由此也可以想見，限購牌更不要打出了，因為——正效果已逝，反效果依舊，還是別別別。

從兩種政策工具的屬性意義來看：

認房不認貸的取消是“正義”的，是敢于糾偏的表現，也夠得上“勇擔當”的高度；

限購的取消是雙刃劍無疑，雖然也有特殊的時代背景，但“要幾棵大樹還是整片森林”？

是不是可以這么說？

如果“認房不認貸”取消，不管哪種效果，對限購取消的呼聲都可以被平息下去，因為收緊已經用了重典，放開不能依樣畫葫蘆，因為時過境遷，對管理水平的要求自然也不可同日而語了。

三、“會不會”和“行不行”，都不用等太久

從上周最高層會議精神傳遞出來至今，不說各地政策的紛紛響應（至少是紛紛表態）足夠積極和熱鬧，市場端更是立竿見影：

1、新房的案場人氣上升了；

2、二手房掛牌減少&撤牌增多；

3、周末帶看和成交數普遍有所提升；

4、房東談判的底氣又足了，“降價不談”。

市場是最直接的損益房，包括房東和購房者，所以在連續一周的“好消息”面前，市場層面也在用各自的本能方式表達著“用力過猛”，心情同樣可以理解，做法是否合理有效，要待結果說話。

不過，在北京、廣州和深圳紛紛表態之下，上海成為眾矢之的但并不表示上海“十拿九穩”！

首先，北廣深的表態是積極的，但具體落地政策未出，不排除他們的“彼此看&看彼此”，落地政策出什么、怎么出，大家都沒經驗也都不愿意貿然做了小白鼠，等是最安全的；

其次，上海也會跟進表態，但上海會不會第一個表態，會不會取消“認房不認貸”，這個因城施策，因為上海有上海的具體情況，目前看一切皆有可能，但結果也是因城兜底，會慎之又慎的。

不過，雖然政策難猜，但結果可以想象，即短期性。

短期有效就有效，短期無效就無效，不存在“緩步啟動、持續攀升”的可能，因為夠猛的猛藥勢必會立刻見效。

所以，就認房不認貸的取消與否，目前屬于“有希望沒把握”，這也是兩解。

有希望——誤傷人群和需求曾事實存在，“今天還在不在”不好說，但目前沒其他辦法；

沒把握——市場對新政策猛藥的響應，太好和太差都不太合適，畢竟“房住不炒”還在。

所以，上海“木訥”自有上海管理部門的考慮，大家別催了。

目前有種傳說，最快8月初就會出政策，甚至搶在上海二批次土拍的下半場之前，所以各方都“不會等太久”，因為等待太久了。

或許本文發出的時候，政策也在同步急鑼密鼓地上膛了，甚至市場如大部分人所愿的“變天”了，但是上海樓市“都需要政策力挽狂瀾”的背后說明了什么？

昨晚刷到一個曹德旺的視頻，濃重的閩普鏗鏘有力：“沒錢拿什么去消費”？！

上海樓市，祝好走好。

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