中介費降價的空間在哪里

經濟觀察報 記者丁文婷上海報道從浦西到浦東，每天三個小時的通勤路程折磨了王民兩年。今年，他下定決心置換到浦西。一方面為解決通勤問題，另一方面，女兒出生了，父母過來幫忙帶娃，三居室迫在眉睫。

因為浦西的目標板塊沒有合適的新房供應，二手房成為王民的首選，年初，成功賣掉兩居室后，他簽下了一套1000萬元的三房。

個稅、契稅、增值稅，加起來一共花費62萬元。讓王民更加“肉疼”的是，高昂的稅費外，還有20多萬元的中介費，“一輛小轎車沒了！”一趟置換下來，王民花了快90萬元。

(資料圖片僅供參考)

近年來，雖然中介費收取比例沒有太大調整，但隨著房價上行，尤其是一線城市房價大幅上漲，中介費也隨之水漲船高。

今年5月，住建部、市場監管總局聯合發文，“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”。

該文件將房屋買賣交易成本過高這一長期現象再次推到臺前。中介費是否還有下降空間？又該如何擠掉水分？

一分錢一分貨？

王民也考慮過找上海的中小型中介節約一大筆中介費，最終，一家頭部中介公司經紀人的話打動了他，“買任何東西都是一分錢一分貨，便宜沒好貨”。

在上海五大新城經營了23年中介公司的陳凱并不完全認同這句話。陳凱擁有30多家連鎖中介門店，是區域內規模第二大的中介公司，雙邊收費總額1.3%-1.5%，比規模第一的某頭部中介3%的收費低了不少。

陳凱認為，中介公司服務的底層邏輯沒有區別，本質是房屋居間服務，客戶最看重的是交易安全。“房屋交易過程中產生的大部分問題，實際是以預防為先的。”陳凱說，關鍵是企業如何對整個交易流程進行把控，這非常倚賴企業的規則和經紀人的經驗。

在陳凱看來，不論什么規模的中介公司，只要在前期產權調查、資料手續查驗方面嚴格推進，是能夠保障交易安全的。

他舉例，即使房產證上只有一個人，也有可能是夫妻雙方共同財產，為了避免后續的麻煩，單身的需要提供單身證明，已婚的需要賣家夫妻到場簽字。陳凱解釋，雖然交易中心沒有這樣要求，但這可以避免收房時可能遇到的問題。

在交易環節，交易的房產如果涉及到還貸，首付款打進賣方賬戶后，陳凱要求業務員陪同賣方去銀行還款。“留一手”的原因在于，從業幾十年來，陳凱碰到不少賣方拿著首付款還其他債務，導致房屋貸款未結清，最終無法交易。

但陳凱也認同，一旦在交易過程中出現問題，大型連鎖中介公司有更大的能力承擔責任，提供兜底保障。

上海一家頭部連鎖中介門店店長告訴經濟觀察報，近5年，自己賠償過未結清的水電費、計算錯誤的稅費、房屋漏水維修等費用。有一次，買家因為賣家親屬拒絕搬家要求其門店賠償。雖然他認為中介門店并沒有責任，但因為被客戶投訴到總部，門店最終賠償了3萬多元。

“這一點上，大型連鎖中介比一般中介門店更有保障。”該店長表示，單店出現問題時，客戶可以投訴到總部，門店會被要求在一定時效內解決。即使是加盟門店，也有加盟費壓在總部可以托底。

目前，不少大型連鎖中介公司均推出了服務承諾，并制定了相應的賠付標準。據鏈家對外公布的數據，自2013年推出服務承諾以來，截至2023年3月31日，鏈家在全國范圍內累計支付的安心保障金達38億元。

利潤空間幾何？

雖然大家都覺得中介費貴，但在陳凱看來，這并非一個高利潤行業，除非違規經營，比如倒賣或吃差價，行業的真實利潤并不高。

從經營成本看，陳凱30多家門店有240名員工，一名員工的底薪加上社保費用在5000-6000元，還要給予一些業績達標的經紀人獎勵，如報銷端口費，一名經紀人每月成本大約在7000元左右。

此外，30多家店鋪的店面平均租金在8000-10000元。陳凱算過一筆賬，一個月至少要做到200萬元傭金才不虧損。但今年5月，30多家門店的總業績僅為3月的一半，已經站在虧損的邊緣。

與陳凱深耕片區具有老客優勢不同，更多中小型中介門店需要通過加盟獲客，這意味著更大的獲客支出。

李成在深圳百花和華強北板塊擁有兩家中介門店，公司2014年成立，2019年加盟德佑后，每筆傭金收入的10%-15%需作為平臺費繳納，此外，還需要交簽約費、按揭服務費等費用。

天津另一家加盟店店董也表示，行業獲客成本很高，一個像樣的端口需要八九百元，平臺費占傭金的15%，也占到店鋪利潤的30%。

2022年，李成退出德佑，加入了另一個抽成為5%的平臺，除了節省一些平臺費，更多的考慮在于彈性費率，李成介紹，按照公司當時的規定，1000萬元以下的房產中介費率在1.7%，但深圳市場競爭激烈，為了成單，自己常常需要貼傭金進去，這進一步擠壓了利潤。

隨著深圳二手房市場持續走低，今年5月，李成的2個店只做了40多萬元的業績，僅為2020年月均的1/3。李成告訴經濟觀察報，40萬業績中，一半要分發給經紀人，加上2萬元平臺費，店鋪租金、社保等10萬元，兩家門店當月盈余不到8萬元。

陳凱介紹，行業正常的利潤點在10%-20%。但這兩年波動較大，即使在市區，許多門店大面積關閉，一個在上海內環經營20多家中介門店的朋友，今年已將店鋪關閉了一半。

一位中介行業人士告訴經濟觀察報，在中介企業里，人工成本一般占總成本的60%-70%，租金成本占10%-15%，中后臺的運營成本占5%-10%，頭部大型中介的中后臺運營成本占比更高。

“一個人力成本占60%以上的行業，只能依靠管理和效率賺錢。”但中介門店和從業者數量龐大，行業普遍低效，他表示，2019-2020年高峰時期，全國有150萬-200萬房屋經紀人，這兩年全國二手房交易量下滑，但經紀人數量仍在120萬-150萬人。

這也導致，房屋成交的單筆提成較高，但絕大多數從業者收入并沒有外界想象的那么高。

一套房源成交后，不僅成交中介能拿到錢，開單過程中拍圖、維護、幫忙帶看等服務的中介都能從中分一杯羹，這些中介可能是來自多個門店。

陳凱介紹，2021年市場好的時候，其公司200多個經紀人中，前5%的經紀人可以拿到2萬-3萬元，前20%的經紀人平均工資在1萬-2萬元，超過7成的業務員，收入均在1萬元左右。當前市場行情下，經紀人每月收入在5000元左右，與其所在郊區的平均收入水平相當。

市場冷卻，中介費能降嗎？

今年4月份開始，陳凱將維持了3年的1.5%費率下調。雖然明面上仍然報價1.5%，但近期實際成交的單子費率多在1.3%。對700萬元及以下的房子，他將底線定在不少于1%。

“如果在做與不做之間選擇，1%我們也會做。”陳凱解釋，畢竟對公司來說，做一筆單子才會進賬，公司會考慮到業務員兩三個月都沒開單，會放開費率，彈性一些。

同樣，市場成交量較好時，中介費可能會更高。天津南開區德佑中介一位店董張弛介紹，天津德佑對大標的房子一直設有中介費上限，比如過去，400萬元及以上的房子，中介費最高封頂為99000元。今年3月份小陽春，公司又將中介費封頂線提升至房屋總價在600萬元以上，封頂費用15萬元。

交易量也影響著中介費的折扣力度和底線。張弛所在的南開區是天津成交較為活躍的片區，公司統一規定，中介費率不能低于2.4%。而一些位置較偏、成交量不高的區域，底線則定在2.2%或者2%。

當下市場行情不好，一些中小中介公司往往為了爭搶客戶，給出很大的中介費優惠。但張弛很少給折扣，因為總部的考核標準不僅包括單純的業績，還包括收取傭金的比例，折扣單數過多，會直接影響店鋪的打分和排名，進而影響門店收入。

市場差異化調節

目前，全國的房地產經紀費用并沒有統一標準，各地普遍實行市場調節價。

而在2014年之前，房地產中介服務收費，由政府制定統一指導價；2014年，中介服務費定價權下放到省級；2016年，各省逐漸放開房地產中介服務收費定價，變為市場調節，即由企業自行定價。

各地二手房交易收取中介費的方式、比例不盡相同。易居研究院數據顯示，2023年二季度，全國25個重點城市中，規模占比較高的中介公司二手房中介費率均值為2.2%，其中成都、西安和北京的中介費率較高，分別為2.8%、2.8%和2.7%；石家莊、東莞和太原相對較低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

不同中介公司的收費差異較大。目前，中介費大致分為三個梯隊，以北京為例，第一梯隊是大型連鎖的頭部中介公司，一般在成交價格的2.5%-2.7%，折扣余地較小；第二梯隊是規模稍小的連鎖中介，中介費在成交價的2%上下；不知名的中小中介費率在1%-1.5%，甚至在1%以下。

與北京類似，上海鏈家的中介費在3%，其中1%由賣家支付，2%由買家支付；第二梯隊如中原地產等，費率在2%左右；中小中介費率在1.5%以下，談判空間較大，甚至可以“一口價”。

上海一家頭部連鎖中介店長明顯感覺到，進入買方市場后，賣家的中介費更好收了。這也意味著買方支付的中介費在下降。

他表示，前兩年市場火爆時，雖然公司規定向上家收取1%的中介費，但許多賣家只看到手凈得。“如果你要收，他就加到房屋總價里去。”某種程度上，買家實際承擔了3%的中介費。而現在，大部分賣家都愿意承擔自己1%的中介費。“還有一些賣家甚至愿意多出中介費，只求把房子盡快賣出。”

具體到不同城市和區域，中介費收取方式也不同，張弛告訴經濟觀察報，在天津市內六區，交易量相對好，買方承擔部分更多，而在交易量少的區域，如寶坻區、薊州區，基本由買賣雙方共擔。

整體來說，中介費主要由購房者承擔。易居研究院數據顯示，全國25個重點城市中，中介費由買家全部承擔和買家承擔大頭的占比超過7成，買賣雙方均攤的占比不到3成。

（文中王民、陳凱、張弛、李成為化名）

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