深圳“統租”：摸著石頭過河的元芬新村

↑微棠在村中的客戶服務中心，午后，村中老人小孩在此乘涼。

紅星新聞記者｜蔡曉儀 發自廣東深圳

責編｜官莉 編輯｜張尋

(相關資料圖)

街道辦暫緩簽約的決定，讓白芒村“統租改造”按下暫停鍵，但事實上，這里并不是第一個“吃螃蟹”的村。早在白芒村之前，深圳已經開始統租，元芬新村就是另一個典型的案例。

元芬新村位于深圳龍華區，占地約10萬平方米，因毗鄰6號線元芬站和龍勝站，距最近的商業中心僅10公里左右，成為許多來深奮斗者的租房選擇。據當地社區提供的最新數據，村內常駐居民約一萬五千人，戶籍人口約565人，超九成為外來人口。

五年前，經陶元社區和元芬新村股份有限公司牽線，深圳愿景微棠商業管理有限公司（下稱“微棠”）被引入元芬新村，微棠采取整村統租改造為長租社區的方式，以市場化力量參與城中村的整體規劃及綜合整治改造。

在當地媒體的報道中，元芬新村所代表的“元芬路徑”是當地的試點租賃樣板，注重市場化參與、跳脫出傳統的賺取租金差模式，“政府主導、社區協同、企業運營”。在這種新型城中村管理模式下，當地區委區政府及大浪街道也向元芬社區傾斜資源。

↑元芬社區平面圖。據官方介紹，目前元芬新村經微棠統租的樓棟共90余棟

在整村統租的路上，作為微棠第一個集中改造的城中村，元芬新村一路是摸著石頭過河的。官方提供的數據顯示，目前元芬新村經微棠統租的樓棟共90余棟，改造占比超33%。根據官方說法，城中村保障性住房規模化品質化改造提升原則上也不要求對整村進行改造提升，而是結合實際需求，合理確定改造比例。

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改變的房子

五樓的501房剛退租，鄭文雄新買了2個水龍頭準備換上，他用白色的防水膠帶纏了好幾圈，連帶著陽臺門把手也一起擰緊。在新租戶搬進來前，鄭文雄按慣例都要檢查修繕一番。

鄭文雄今年50歲，在深圳元芬新村土生土長，這幾年靠30多年前分配的120平方米宅基地收租。1998年，他攜家人從元芬老村30平米的老房子遷移到由政府統一規劃、僅一街之隔的新村，并在2018年前后花了100多萬建起了如今這棟五層的樓房。

鄭文雄一家四口住在二樓，其余四層樓用于出租，每層四間房，2間兩室一廳和一室一廳，這是當地城中村房東建房的慣例。1990年代，深圳逐漸進入城市化進程，隨著城市一天天生長，本地居民在自家土地上“種樓”，價格低廉的城中村自建房成為許多在深打工人的首選。

與種田收糧一樣，“種樓”主要是為了收租，在一扇扇陽光稀疏的鐵門里，數以萬計的外鄉人曾以此為家。鄭文雄回憶，早些年，他的租客多以附近家具城、工廠工人為主，年齡在40歲左右，隨著產業的轉移和工廠的搬遷，幾千名工人也隨之搬到廣東惠州及江西省一帶。如今，他的租客以帶小孩的家庭為主，有的在做生意，有的在南山、福田等市中心上班，“有一戶租客早幾年已經買了光明區的房子，準備孩子讀完元芬小學就搬走。”

2018年前后，愿景集團旗下的微棠公司開始進駐元芬新村。那時元芬地鐵站剛通車不久，鄭文雄的這棟新房也剛建好。微棠計劃通過統租方式將居民自建房改造成長租公寓。鄭文雄回憶，當時，微棠公司挨個和當地房東聯系征求租賃意愿，并開出約每平方米每月45元至50元的價格。

思慮再三，最后鄭文雄拒絕了。他算了一筆賬，按每平方米45元計算，租給微棠后每層每月租金收入約5400元。如果自己出租，每層每月可收入六七千，“其中包含我的人工管理費，租給他們后收入也高不了多少。”鄭文雄介紹，“我當時也問了我的租客，他們說也不太愿意搬，家里孩子還要在村里的元芬小學念書。另外，合同一簽就是13年，我自己本來就還有時間和精力管理這棟樓。”

當然，包給微棠最大的好處是，日常瑣事就不用房東自己操心了。鄭文雄邊擰緊水龍頭邊說，“所以許多樓齡長、設備老化的房子，房東懶得管理或沒有時間管理，也樂意把房子租給微棠重新改造。”

↑元芬新村村口，一抬頭就可以看到微棠的統租改造房

在元芬新村，一眼就能看出哪些是微棠統租改造后的房子——隨處可見的“新青年社區”標語，彩虹色的外立面，是微棠獨特的標志。據當地社區相關負責人介紹，元芬新村全村樓房總棟數共259棟，改造多集中在2018年和2019年兩年，目前已有90余棟的業主和微棠簽約并改造完成。這相當于，微棠的統租房已覆蓋全村總棟數的三分之一以上，元芬新村也成為全深圳微棠覆蓋面最大的城中村。

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攪動的市場

在元芬新村，租房市場基本屬于以微棠、泊寓和小軍公寓為主的二手房東。據記者多日走訪和租客介紹，目前市場價格由高到低大致不完全排序分別是微棠、小軍公寓、泊寓、其他二房東、一手房東。

價格是每一位租戶最為關心的問題。記者在元芬新村走訪發現，以一房一廳為例，一手房東的一房一廳空房（不帶家具）價格在1500元左右，小軍公寓等二房東同房型（帶家具）價格在2100元左右，微棠同房型中介報價在2500元左右。兩房一廳方面，一手房東的空房（不帶家具）價格在2200元左右，小軍公寓等二房東同房型（帶家具）價格在3100左右，微棠同房型中介報價在3600元左右。當地多位租客和房東粗略統計，承租給微棠后，同房型漲幅在400至1400元不等。

↑元芬微棠新青年公寓，大單間，月租約1600元

多位房東介紹，三十多年前，業主每戶分配到的新村宅基地面積都是120平方米，房東在出租時一般一層裝修為4間或6間。微棠接手后會重新裝修布局，一層以8間單間最為普遍，價格與民房的一房一廳價格接近。“一開始我們也想不通微棠怎么盈利，既要每個月12號定期給房東發房租，又要花成本改造。”許多房東后來發現，微棠裝修時對房間布局作了調整，“房間數量多了，房租漲一點，以此達到盈利。”“（租金）多少會漲一點點。”安居微棠一位收房管家告訴記者，畢竟公司出錢裝修了，也配備了冰箱、空調等家電，跟普通空房的價格還是不一樣的。

當地房東深有體會的是，隨著微棠作為第三方租賃公司進入元芬新村，當地的租房市場也被攪動。泊寓是萬科旗下的長租公寓項目，比微棠更早以“萬村計劃”項目進入元芬新村。泊寓元芬新村片區看房中介介紹，目前泊寓在元芬樓房共2棟，“基本被微棠包圍了，很多租戶會跳到微棠，當然，也有微棠的租戶找到我們。”在元芬新村隨處可見的小軍公寓也擁有當地大概十分之一的房源。小軍公寓中介楊軍到深圳十幾年，他參觀過微棠的房子，“健身房、娛樂設施等公共空間還不錯，但是房間隔音不太好。”

↑微棠在元芬新村的區域分布，有食堂、籃球場、咖啡館、自習室、健身房等公區

如今走在元芬新村街頭，人來人往的大部分都是年輕面孔。小徐去年6月份從深圳信息職業技術學院畢業，通過平臺搜到微棠，一畢業后就住進了位于元芬新村的微棠公寓，“應屆生有折扣，第一年打完折租金1600元左右，還可以拎包入住。”今年6月合同快到期時，小徐在村里看了一圈，找到了房東直租的1200元空房，但最終還是選擇續租微棠公寓。在她看來，微棠租金會高一些，“管理費占租金的15%，要300多元，但可以拎包入住，有安全保障性，屋內有什么東西損壞可以直接打物業免費維修，就是房間空間比較小。”

與小徐一樣的年輕租客占據了微棠客源的絕大部分。一位微棠中介介紹，目前18歲至45歲的租戶居多，其中18歲至30歲的占比70%。據微棠去年披露給當地街道辦的數據，微棠住戶人口平均年齡25.8歲，其中房租占收入比為19.6%，74%住戶以地鐵通行方式為主，82%的住戶為上班族。

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“平穩渡過”

在整村統租路上，作為微棠第一個集中改造的城中村，元芬新村一路上都是摸著石頭過河的。元芬當地社區負責人向紅星新聞記者介紹，起初，村內房東對統租一事并不認同，所有人都在觀望這家第三方租賃公司的做法和實力。微棠能順利進駐元芬新村，離不開當地村股份有限公司的接納。

上述負責人介紹，當時股份公司中的業主及親屬帶頭第一批簽約，并一一發動村里的業主。“他們打電話讓房東回村看看這個微棠項目，如果合適就簽。許多在外地的房東圖省事，又有村集體背書，就把房子租給了微棠。”據了解，目前元芬新村本地居民共560戶，如今近半已外遷，有的常年定居在香港，房子交由親戚打理，有的為了孩子讀書已搬到市中心。

↑微棠在社區內的咖啡閱讀室。

起初，愿景微棠在深圳的辦公地點就坐落在元芬新村居委會的四樓，來往簽約的業主都在此處簽字蓋章。后來，微棠租下村委會隔壁的自建房，在深圳擁有了獨立的辦公樓。隨著人員的擴張，銷售部、運營部、設計部等部門也散落分布在村內微棠統租房的一樓，“元芬新村成為了微棠的大本營”，一位微棠工作人員介紹。也因此，元芬新村擁有了微棠在全深圳最齊全的生活配套設施和比例最高的服務管理費。

“與白芒村統租相比，微棠在元芬新村的改造算是平穩渡過”，元芬新村所在的大浪街道相關負責人介紹，五年前微棠進入時，改造范圍小，推進時間長，租戶有足夠的時間和空間去選擇新的住所。當地房東也透露，最后收房時曾有4戶租戶還未搬離，房東一戶給了一萬搬遷補貼后，租戶搬離至附近未統租改造的城中村。

至于微棠為什么選中元芬，上述社區負責人介紹，或許是2018年前后元芬地鐵站剛剛通車，元芬新村又是個新規劃的大村，村里也愿意嘗試新型社區模式，才促成了雙方的合作。

據官網介紹，愿景微棠至今在深圳40多個城中村、4條地鐵線均有改造完的統租房在掛牌出租。記者梳理發現，目前統租完成的微棠公寓多集中在龍華區，以6號線元芬站元芬新村為中心向周邊開拓。同是元芬地鐵站附近，覆蓋了下早新村、上早村、陶嚇新村、鵲山新村、羊臺新村等多達8個城中村。一站之隔的陽臺山東站也有7個城中村在出租微棠改造的新青年公寓。此外，還有分布在民治站、白石龍站、紅山站等站點附近的城中村。

微棠也在今年迎來了公司的轉折點。據媒體報道，2023年2月28日，市屬國企人才安居集團旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌，該公司注冊資本20億，由市人才安居集團持股51%、原大股東愿景明創持股49%。人才安居集團受訪時表示，目前已摸排167個城中村、3萬個樓棟、超3000萬平方米潛力改造空間，將在各區快速打造1到2個標桿項目，確保全年籌集超過3萬套。

在元芬新村辦公的微棠管理人員向紅星新聞記者介紹，如今公司項目主要是跟深圳市政府的人才安居集團合作，房源主要在深圳北、白石龍、紅山、龍華、民治等地，整個龍華區差不多500棟，接近4萬套房源。下半年，福田、南山、寶安都會有房源。

上述管理人員稱，今年人才安居集團獲得銀行授信支持后，目前微棠的品牌也正在進行更新升級，因此不便透露太多，“但可以解釋的是，以前的愿景微棠統租改造為第三方公司進行的市場化行為，如今安居微棠的統租行為是政府主導，在全市范圍內就城中村住房進行籌集并開展城中村保障性住房規模化品質化改造提升。”

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