韓國獨有的全租房模式正在經歷一場信任危機。

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近期，“韓國房價暴跌”的消息引發了極大關注。根據《亞洲日報》的報道，2023年以來，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價格較2022年平均下降18.63%，降幅創下歷史新高。不過，也有媒體在實地調查時發現，韓國房價波動的幅度被輿論夸大，但其獨有的全租房模式正在經歷一場信任危機。

為此，《華夏時報》記者采訪了在韓國留學多年的留學生，與其聊了聊關于韓國全租房、月租房、韓國生活成本以及社會文化等方面的話題。

“房價確實受到關注”

嘉諾（化名）已經在韓國留學了近7年。“我自己也是留學生，說實話對于韓國房價的關注并不多。不過，NAVER（韓國最大的搜索引擎）上近期的確有韓國房價的新聞報道。”嘉諾對《華夏時報》記者說。

嘉諾在搜索了相關關鍵詞后，發現排在前列的新聞是韓國本土媒體在2023年2月底發布的一則房價文章，搜索頁面顯示：“韓國房地產院周價格走勢，首爾房價比4年前下跌2.1%。”嘉諾常年居住在韓國釜山，其對記者說：“首爾的房價應該是韓國最高的。”

如此看來，韓國首爾的房價的確出現了調整，但整體的調整幅度或許在可控范圍之內，似乎沒有出現“暴雷”的現象。不過，韓國房價的確出現了連續下跌。韓國房地產委員會發布的數據顯示，2023年4月份，韓國全國房價指數環比下跌0.47%，為連續第11個月出現下跌。

值得關注的是，早在2022年5月份之前，根據多篇公開報道，韓國房價曾經連續上漲了32個月。2021年，韓國房價漲幅達到15.9%。一輪暴漲之后，韓國的房價攀登到了全球前列。Numbeo、澤平宏觀發布的數據資料顯示，2022年，首爾市中心的房價達到15萬元/平米（以下經濟數據均以“人民幣”為單位）左右，外圍區房價也接近8萬元/平米。

“買不起，太貴了，像我們留學生的話基本上全部都是采用月租房的形式來解決居住問題，留學生我沒有見過在韓國買房子的。”嘉諾對《華夏時報》記者說。

敗在“全租房”？

《華夏時報》記者注意到，韓國此輪房地產行情的主角是“全租房”。“很神奇，我覺得是很特別的一種租賃模式。”嘉諾對《華夏時報》記者說。

“舉例來說，全租房就是租客向房東一次性支付一兩百萬元的價格，然后可以一直在房子里居住。等到三四年之后，房東會全額返還租客此前支付的金額，然后租客退租，但在居住全程中不需要再繳納房租。”嘉諾說，“就像免費住了好幾年的房子一樣。”

國泰君安證券發布的研報顯示，全租房是一種介于月租和所有權之間的選擇，在租約的最開始，租戶需要繳納當前房產市場價值50%至80%（具體由合約雙方協議）的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其他租金，合約通常為2年，并且可再續約2年，房東需在合約期滿后退還所有押金。

值得關注的是，租約期間，押金的利息收入與租戶無關，歸房東所有，房東可將其作為收入。“房東可以拿著租客的錢去投資，這種房屋租賃模式在韓國很火，我自己認識的教授就是租了全租房。”嘉諾對《華夏時報》記者說。

公開資料顯示，全租房的起源可以追溯到一個多世紀之前，但是流行于20世紀末。國泰君安證券在研報中表示，2008年金融危機過后，韓國央行大幅下調基金利率。而全租房可以使租戶通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進同級別的住宅，房東則可以收取大額押金投資資本市場，銀行則從中收取利差，全租房使得韓國經濟出現“三贏”的局面。

但是，隨著韓國央行加大利率，“貸款租賃全租房比月租房更劃算”這一優勢逐漸消退。根據Korea?Real?Estate?Board發布的數據，2022年下半年，全租房價格下跌態勢明顯，月租房的數量開始超越全租房，這一節點與上文提到的韓國房價開始下行相同。

談及全租房的風險時，嘉諾對《華夏時報》記者說：“我個人感覺全租房還是很安全的。因為租戶和房東之間是通過不動產中介進行交易的，是有機構保障的。”嘉諾表示，韓國不動產交易中介遍地開花，“我家周圍就有好幾個品牌的不動產交易門店”。但是，嘉諾說；“從性質上來看，不動產交易機構類似于公司，應該沒有相關的政府機構背景。”

但在全租房盛行的模式下，韓國房地產貸款逾期率不斷上升。根據此前路透社的報道，韓國在不斷實行緊縮的貨幣政策，從2021年8月份至2023年1月份，韓國央行多次上調基準利率，累計加息300個基點，達到3.5%。

不斷加息對于房貸人并不友好，也使得暗藏在水下的金融風險開始暴露。6月12日，韓國央行行長李昌鏞表示，韓國房地產貸款逾期率正在增加，需要密切關注相關的金融風險，2023年可能制定更復雜的貨幣政策以防范和應對風險。反映到全租房上，則是開始有房東無法按期償還租戶的押金。

李昌鏞直言，政府應尋求逐步實施家庭債務去杠桿化的中長期計劃。國際金融研究所發布的報告顯示，韓國2023年第二季度家庭債務占GDP的比重達到104.3%，近3/4的家庭財富與房地產關系密切。

人口問題拖累地產？

和嘉諾一樣的大批在韓留學生們則是普遍選用月租的方式來進行住房租賃。嘉諾對《華夏時報》記者說：“我在釜山市中心租了房子，房屋租金是2400元/月，面積是15平米帶有獨立廚衛的開間公寓，每個月水電網費等需要花費300元左右。”

嘉諾表示，其租賃的房子在價格上已經“不算便宜”。“而且韓國的物價比較高，房租加上生活費每個月大概6000元至7000元，但是這個水平只能達到一個日常生活的狀態，沒有多余的錢可以出去社交或者買衣服等。”嘉諾說。

值得關注的是，嘉諾表示，或許是社會文化層面的不同，韓國人包括留學生在租房時普遍會選擇面積較小的開間公寓，鮮少有人會選擇和其他人合租較大的戶型。“韓國這種單身公寓產品非常多，我們學校周邊都是這種戶型。韓國的社會文化好像就是人人都需要獨處空間。”嘉諾對《華夏時報》記者說。

有研究認為，戶型設計和房價走勢與人口的變動有關。安邦智庫研究員周超公開發文表示，韓國房價下跌的根本原因在于韓國整體的人口走勢。6月16日，韓國統計廳發布的數據顯示，2070年，韓國75歲以上人口將占總人口的3成以上。

“我記得我2016年來韓國上語言班的時候，有好幾個老師已經30多歲了，但是依舊沒有結婚。到現在，這種低結婚率和低生育率的現象只能是說更嚴重了。”嘉諾對《華夏時報》記者表示。

值得關注的是，知名經濟學家任澤平也曾提出“房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口”的觀點。5月底，《人物》曾發表了一篇題為“為什么現在的年輕人都不生孩子了？”的文章，與攜程集團的聯合創始人、人口學家梁建章展開了一場中國生育問題的對話。

梁建章表示；“生育率下滑慣性有一定惡性循環的作用。如果社會都習慣了沒有小孩或者只生一個小孩，那對多孩家庭就不會那么友好，房子只造小戶型，酒店也不會提供很多家庭的房間。”中國的人口學家道明了人口與房屋戶型設計之間的關系。

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