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上海二手房市場交易量已連續兩個月下滑。

上海中原地產數據顯示，5月，二手房成交量從4月的1.77萬套進一步下滑到了1.53萬套，環比下滑13.3%，這一數據接近上海二手房1.5萬套“榮枯線”，而自2019年至2022年5月，上海二手成交量始終維持在2.3萬套以上。

網簽均價也隨量減而回落，一些剛需購房人伺機主動出擊，到處“殺價撿漏”。5月，上海二手住宅市場成交金額510.32億元，環比下滑16.43%。

但價格的下滑深深刺激了房東們，紛紛表示“這么低的價格，不賣了！”導致房源成交難度加大。經紀人們業績也因此受到影響，整個5月都在焦慮中度過。

上海中原地產分析師盧文曦分析，二手房成交量回到“榮枯線”附近，短期壓力較大，如果沒有外力干預，6月二手房成交量有可能會繼續下滑。“大部分房東對于價格的堅持猶在，即便價格有所打開，在此背景下，雙方還是在深度博弈中。”

不降價難成交

上海中原地產數據顯示，截至4月底，上海二手房掛牌量達到20萬套左右，達到歷史高位。“去年缺房源，今年缺客戶。”房產經紀人張娟如是說。

6月初，房產經紀人張宏超難得有時間回趟老家，他表示自己所在的門店成交量相比2月份減少了近30%，門店位于上海市中心核心地段，區域內改善型房源較多，總價1000萬~3000萬元不等。交易量減少，門店內很多經紀人都放假了，這在以前幾乎不可能。

“我已經2個月沒有開單了。”吉祥是一位獨立經紀人，雖然目前手頭還有些客戶在聯系，但他們購房意愿均不大。他笑著說，沒業務的他連基本工資也沒有了。

客戶的減少首先反映在線上。吉祥告訴記者，近兩個月以來，他們線上平臺的月訪問量較2月份減少了近三分之二。“3月份還有4000多次點擊量，平均到每個經紀人600~700次，但4月只有1700余次，5月份更是減少到了1300余次。”

從數據上看，線上看房熱度確實在下降。58安居客數據也顯示，今年5月上海找房熱度環比下降8.1%。

線上客戶的減少直接影響中介門店的到訪量，交易也陷入困境。

以吉祥所在的上海寶山區淞寶板塊為例，板塊內多以上世紀八九十年代的老公房為主，有的小區在不到2個月時間里，掛牌價直降10%，一套60平方米的小兩房單價從4.5萬元/平方米下降至4萬元/平方米，即便這樣成交依然不理想。

除了無人問津的“老破小”，一些品質、地段較好的房源也同樣面臨困境。

記者注意到，幾乎所有價格段的房源都經歷了價格震蕩，調整幅度在10%~15%。以新華路板塊內一套10年左右的三房為例，2023年2月掛牌價為1588萬元，5月價格降到了1388萬元，但依舊沒有客戶。

張宏超表示，即便有客戶詢價，至少還要降價20萬~30萬元才可能成交。

去年高峰時曾賣出17.9萬元/平方米高價的仁恒河濱城，如今成交的兩套房源均價下滑到了13.5萬元/平方米。房產經紀人告訴記者，這相當于一年跌掉了一套“老破小”。

目前，仁恒河濱城甚至出現了一套單價僅為11.5萬元/平方米的急售房源。

此外，地處“世界中心”之稱大虹橋板塊內的萬科時一區，2022年成交單價一度超過10萬元/平方米，如今下降到8.5萬元/平方米，一年時間跌幅達15%。最近小區剛成交一套低層大戶型，單價僅為5.94萬元/平方米。

同樣位于大虹橋板塊的熱門次新小區萬科天空之城，2022年時成交價曾接近9萬元/平方米，如今小區房價已經跌破7萬元/平方米。

上海徐匯區老牌高檔小區中海瀛臺，2022年成交均價為14萬元/平方米，今年5月成交價格直接跳水4萬元到9.8萬元/平方米，回到了2020年。

盡管價格在下降，掛牌量還是居高不下。記者注意到，在貝殼找房網上，仁恒河濱城掛牌量接近120套；位于虹口的高端改善小區瑞虹新城有120套左右房源在售，浦東陸家嘴濱江的世茂濱江花園掛牌也有110套左右。

此外，上海一些超大型小區如中遠兩灣城、上海康城，掛牌量基本在200套以上。

可以預見的是，越來越多的房子將擠兌拋售。

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剛需客撿漏

一些業主已經“放棄抵抗”。

一位撤牌的房東告訴記者，他出售的是一套聯洋的大戶型，掛牌價3200萬元，最近2個月以來幾乎沒什么帶看，后面慢慢降到了2800萬元。價格調低之后，看房的人明顯多了起來，但出價一個比一個低，有人直接一口還到了2400萬元，自己實在難以接受，最終決定撤牌不賣了。

與此同時，一些購房人也開始主動出擊，到處“殺價撿漏”。吉祥告訴記者，剛需市場成交依然很活躍，但成交的前提是降價。

多名房產經紀人也證實了這一點，“現在二手房掛牌太多了，買家開口砍價毫不含糊，直接按掛牌價八折九折‘殺’的也不少。”

張明就是其中一位。今年5月他買下一套位于上海閔行浦江鎮一套兩房，他告訴記者，這套房子地處動遷房小區，今年初均價還在3.8萬~4萬元/平方米。4月份開始房價就“跳水”，張明覺得時機已到，抱著試一試的心態將房價從原來的255萬元打到240萬元。

“我原以為最多還價5萬元，沒想到一下降了這么多。”張明說道。

其實，像張明這樣的購房人不在少數，中原地產數據顯示，今年5月，300萬元以下房源成交占比達到61.54%，低總價剛需房源仍為主力。

房產經紀人告訴記者，像這樣“大減價”的房子房齡普遍超過10年，5年以內的次新房價格變化不大。

當然，像這樣“流淚賣房”的房東畢竟是少數，大部分房東則選擇了“躺平”。

58安居客研究院院長張波表示，當下的二手房市場，買賣雙方博弈已經進入“焦灼期”。

一些“老破小”和早期商品房的市場價出現明顯松動，結合成交結構數據：次新商品房郊環外成交占比上升、老公房中環內成交占比上升、早期商品房和動遷房成交平穩。

據中原地產的統計反饋，今年買新房的購房者中，至少有4成是剛剛賣掉二手房的房東。也就是說，原先的市場成交比例已經從每成交1套新房，市場上同時對應成交4套二手房，滑落至1:2。這樣的一個變化對于二手房市場來說，無疑也是一個不小的打擊。

張波分析，多重因素導致成交乏力，主要原因在于人們對后市信心不足，尤其是當下的就業環境影響下，人們對于二手房市場會趨于保守。

從預期來看，二手房市場情緒波動較大，雖然全國各地出臺了許多利好政策，但對交易量的影響有限，預期不明朗使得大家出手意愿減弱。

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