“我是受損方，為何要罰息？”江西987戶爛尾房業主斷供被銀行起訴

每經記者：劉頌輝????每經編輯：易啟江,陳夢妤

(相關資料圖)

自987戶業主因所購期房爛尾停貸斷供一段時間后，江西南昌新力城再起銀行與業主的司法紛爭。

近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）在距離南昌西站不遠的新力城小區里看到，工人穿梭著忙碌，眾多業主正前來工地“探班”。

小區加緊施工，48歲的彭知南終于看到交房的曙光。這里曾停工一年多，去年下半年，他與新力城其他986戶業主決定對銀行方面停貸斷供，直至樓盤正式交房。

今年3月，新力城的業主聊天群里陸續出現有人被銀行起訴的消息，彭知南于4月初也收到南昌市紅谷灘區法院關于金融借款合同糾紛的傳票。

原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司南昌市分行訴稱，被告未能按時還房貸，應該立即清償貸款本金98.7萬余元，加上逾期利息、罰息、復利和律師費共計約102萬元。

這讓彭知南感到忐忑又憤懣。忐忑的是，若敗訴，去哪湊齊102萬？憤懣的原因，他在答辯狀中認為，銀行在樓房封頂前違規將資金轉給開發商，更沒有盡到建設資金專款專用的監督責任，導致本應受到嚴格監管的建設資金被開發商挪用。到頭來，小區停工爛尾，他不僅沒拿到房，還被銀行給告了，落下征信不良的記錄。

▲打款記錄顯示，銀行轉賬給運發實業的時間為2020年1月16日，業主據此判斷“銀行在樓房封頂前違規將資金轉給開發商” 圖片來源：每經記者 劉頌輝攝

不過，今年5月，反轉出現了。除了對新力城1戶業主的訴訟判決銀行方面勝訴，其余的訴訟或延期開庭，或被涉事銀行撤訴。

南昌市新建區住房保障中心相關負責人透露：“有關方面開會協調過了，在11月30日新力城交房之前，銀行的起訴不會被通過。不過交付之后，法院將不再支持業主的停貸理由。”

停貸業主們遭到起訴后反應如何？相關訴訟為何又得以暫停？停貸樓盤逾期后能否如期交付？爛尾風波能否順利平息？每經記者日前趕赴南昌展開了調查。

無奈停貸

乘車從江西著名景點滕王閣出發，往西南方向沿著南昌大橋穿過寬廣的贛江，大約30分鐘后就能看到一排高層住宅。住宅樓前的廣場上，大理石地磚破損，墻上“新力城”三個字已殘缺不全。

▲新力城住宅樓前的廣場上，地磚破損圖片來源：每經記者 劉頌輝攝

2019年底，老家在江西豐城的楊金梁，在新力城二期購買了一套90平方米左右的商品房，合同約定2021年11月30日帶裝修交付。

沒想到，小區建設一直拖到現在，中途還陷入停工。

據悉，南昌新力城建筑面積約75萬平方米，總戶數4459戶。項目一期大部分已交房入住，二期全部未完工，逾期未交房超過3200戶。

今年5月上旬的一個工作日，每經記者在新力城二期現場看到，裝修工程隊的工人不多，高層住宅樓共有33層，電梯沒正式運行。楊金梁一邊爬上7樓看自己新房的裝修情況，向工人打聽建設進度，一邊幫同樓棟的業主鄰居拍攝視頻，大家相互交流。

“最近進度看起來還行，只是這兩天好像沒怎么運送材料，不是好兆頭。”楊金梁指著樓下說。在他的背后，樓道間和架空層還處于毛坯狀態，電線在地上裸露著，有些樓層的地磚、門、墻面和吊頂已完工。

據楊金梁回憶，新力城是當時南昌商品房市場上銷售比較俏的樓盤。由于靠近高速公路和地鐵口，買房競爭十分激烈，很多人從南昌周邊的豐城、高安和九江等地趕過來選房。

▲新力城靠近南昌地鐵4號線。圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

45歲的他，在豐城一家藥廠從事藥品銷售工作。如果不出意外，原本計劃以這套房為起點，開啟省會大城市的發展之路，為此，他投入的首付款和已還貸金額加起來接近50萬元。

新力城停工一年多后，2022年8月，業主們聯合發出強制停貸告知書，楊金梁迫于生活壓力也停貸半年多。據知情人士介紹，新力城的停貸戶數最高時達987戶，約占已售出逾期未交房戶數的二分之一（部分公寓房源未售出）。

“每月家庭開支大，小孩讀書要用錢，工作受到影響，收入減少。以前家庭收入過萬，現在少了一半，還要還房貸5000多元。”楊金梁一邊向每經記者訴苦，一邊考慮著，如果今年再不交房，只能繼續停貸。

每到周末就有人相約去新力城“探班”，小區新建哪些設施，建筑材料用了多少，哪棟樓開始裝入戶門，他們了若指掌。

新力城小區位于新建區九龍湖龍興大街與茅山路交匯處，4年前，這一帶滿是荒地和水田，自從建地鐵后，周邊迅速上馬房地產項目鴻海城、新力鈺瓏灣和新力龍灣等。其中，鴻海城也在中途停工，至今未交房。

▲圖為今年5月7日拍攝的鴻海城 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

67歲的本地人吳讓輝是新力城的保安。據他介紹，目前是全面趕工期，收尾工作在馬不停蹄地展開。一位留守在鴻海城的工作人員介紹，項目的住宅部分也在趕工期，搞綠化和室內裝修，安裝電表箱、地磚等，目標是在6月30日之前完成竣工驗收，“另外幾塊地皮打完地基，開發商沒錢再建了。”

銀行追債

據南昌市新建區住房保障中心介紹，在南昌爛尾樓停貸事件中，新力城是第一個出現銀行起訴業主的樓盤。

每經記者在南昌輾轉找到了第一位遭起訴且收到判決書的新力城業主。據該位業主介紹，南昌農村商業銀行股份有限公司以金融借款合同糾紛為由提起訴訟，今年3月23日上午在南昌市紅谷灘區法院衛東法庭第二審判庭開庭。

“收到傳票后，我們家沒來得及準備，只帶個身份證就去參加庭審。沒經歷過官司，不知道如何應答，結果被銀行勝訴。一個禮拜后，判決書就寄到了家里。”該位業主介紹，2020年12月18日，其與南昌農村商業銀行股份有限公司簽訂《個人購房借款/擔保合同》，借款金額116萬元，2022年5月20日開始逾期，截至2023年3月27日，欠借款本金110.5萬元，利息（含罰息、復利）49158.65元。

南昌農村商業銀行股份有限公司訴稱，因上述業主拖欠借款未按時歸還，應該清償本金110.84萬元及利息，共計113.9萬元；由被告支付律師代理費1萬元以及案件受理費等。

最終法院判決，業主在10日內償還原告已到期本金32222.2元、利息49158.65元，以及從2023年3月28日起至實際清償之日止按合同約定標準計算的利息、罰息和復利；償還原告律師費1萬元；承擔案件受理費7570元；駁回原告其他訴訟請求。

圖片來源：每經記者 劉頌輝翻拍

6月8日，該位業主告訴每經記者，目前，她已服從判決向銀行支付了1萬多元。剩下的錢，法院方面并沒有來催促執行。

上述業主在南昌做保姆工作，丈夫是一名貨車司機。去年上半年，因為疫情緣故，丈夫和大兒子沒有工作，小的孩子在讀高中，家庭收入銳減，加上一個月8000多元房貸和2000多元房租，使得他們經濟狀況陷入困境。

起初，她因為惹到官司，擔心得幾個晚上沒睡好覺，期間還丟掉一份工作。“感覺自己欠了錢，不敢和其他鄰居說，到后面才發現大家都收到了銀行的起訴書。”

從事教師行業的董天易在接到紅谷灘區法院的電話，得知銀行將自己告上法庭時，感到震驚和害怕。

2020年10月1日，董天易舉一家三代之力在新力城二期購得33棟一套125平方米的房，約定按裝修房交付，總價約150萬元，商業貸款120多萬元。彼時，他正在南昌讀研究生，對南昌、對未來抱有無限的憧憬。

誰知買房一年后，新力集團的爆雷消息傳出，新力城項目停工。董天易堅持還貸到當年9月，迫于生活壓力，也加入停貸大軍。董天易向每經記者坦言，停貸屬于萬般無奈之舉，如果順利交房，自己絕對不會欠銀行的錢。

迎來轉機

業主停貸斷供惹官司，經過3月份一位業主敗訴，4月份有兩三位業主相關訴訟開庭后，5月迎來一絲轉機。

彭知南清楚地記得，5月9日這天，南昌天氣炎熱，他按照傳票的時間趕到南昌市紅谷灘區法院衛東法庭，4位得知消息的新力城業主也到現場旁聽。他們中有人為此特意向公司請了假。

彭知南本不愿走上法庭，他曾與銀行方面溝通做出讓步，愿意主動將暫停半年的房貸和利息補齊，由銀行方面刪除他的不良征信記錄。但是，后者要求繳納罰息、復利和訴訟費，合計3萬多元。

“我本是受損方，房沒交付，為何要另外罰息？”彭知南于是拒絕與銀行方面和解，他將傳票和起訴書打印成冊，自己查資料學習撰寫答辯狀，并找來可以證明銀行、開發商涉嫌違規的文件，做好在法庭與銀行方辯訴的準備。

那天上午10時40分，約定的開庭時間過去10分鐘，衛東法庭第四審判庭仍空無一人。彭知南四處詢問才知道，當天的庭審延期，法官和銀行方均沒有到場，原因是“被告另一方運發實業沒有接收傳票”。

這是彭知南相關訴訟第二次延期開庭，另有不少業主被起訴而沒有通知開庭。在場的業主開始懷疑，銀行方面只是先試著送四五戶業主上法庭，催促業主恢復還貸。金融借款合同糾紛的官司數百起，若全都開庭可不現實。

彭知南認為，當初樓盤爛尾停工，自己為了及時止損，不得已采取自救措施、暫緩還貸，不屬于主動違約。而銀行方面有錯在先，沒有將購房貸款轉入指定的監管賬戶，而是轉入開發商在銀行另行設立的其他一般賬戶。

他在應訴答辯狀里表示，銀行方面在撥付建設工程進度資金的過程中，背離了建設工程進度，在樓房封頂前違規將資金轉給開發商，沒有盡到建設資金專款專用的監督責任，導致本應受到嚴格監管的建設資金被挪用，最終導致房屋爛尾。

每經記者在其提供的商品房貸款合同上看到，“借款人授權貸款人將貸款資金從上述賬戶劃付至如下交易賬戶”一欄，字跡與合同中的其他字跡不同，寫著“936”開頭的郵儲銀行賬號。

圖片來源：每經記者 劉頌輝攝

彭知南稱，當初簽合同時這一欄是空缺的，等合同蓋完章拿到后才發現空缺處已填上了936開頭的這個賬號，這一賬號不是預售款監管賬號。

而合同中另一條約定的預售資金監管賬號則是民生銀行630開頭的賬戶。

這是彭知南一家在南昌的第二套房，妻子堅持買下欲留給孩子。不料，如今竟成為最后悔的事，家里人為此不止一次吵架。

6000多元房貸幾乎是彭家月收入的二分之一，兩個孩子在上中學，每月的補課費需5000多元。今年3月份，家里一臺舊轎車被妻子撞壞，面對高額的維修費，彭知南索性以6000多元賣掉，之后沒有再買車。

業主們收到傳票，開庭卻延遲，是什么原因？記者聯系上中國郵政儲蓄銀行股份有限公司南昌市分行的代理律師——江西秦風律師事務所律師巫龍堅。她表示，自己對此類安排不知情，業主是否開庭均以法院的傳票為準，銀行方面是否將繼續起訴，自己也不甚了解。

中國郵政儲蓄銀行股份有限公司南昌市分行一位負責人則回應道，業主停貸斷供觸發違約，不按合同正常還款履行約定義務，根據銀行的政策流程理應走訴訟程序。銀行屬于被違約的一方，走司法途徑符合常理。但是，政府和法院下一步如何處理，具體尚不清楚。

“銀行不存在預售資金不放到監管賬戶的違規問題，誰說的就拿出證據來。”該位負責人表示。

每經記者聯系多位未被通知開庭的新力城業主，通過查詢江西法院審判綜合服務平臺發現，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司南昌市分行起訴業主、江西運發實業有限公司的金融借款合同糾紛案已于5月15日結案。

新力浮沉

新力城由新力控股（集團）有限公司（以下簡稱新力地產）投資開發，今年4月13日，新力地產在港交所被強制摘牌，結束了1246天的資本征程，是房企出現債務風波以來首家被港交所取消上市地位的內地企業。

新力地產的興起與墜落令人唏噓。

這家開發商僅在成立第9年就以驚人的速度從江西出發登陸上海，被市場冠以“江西地產一哥”“中國最年輕上市房企”“千億黑馬房企”等名號。公司創始人張園林在44歲時成為江西地產首富，躋身《2020福布斯中國400富豪榜》。

縱觀國內房地產行業，首家銷售額突破千億規模的萬科用了26年時間，碧桂園用時21年，綠地用時20年。新力地產僅用10年就突破千億銷售規模，沖進全國房企TOP30行列。購房業主們回憶，當時新力在南昌是絕對的大品牌開發商，以至市場有“南昌人就要有一套新力房子”的說法。

憑借“高杠桿、高負債、高周轉”的“三高”模式，新力地產在房地產“白銀十年”一路狂奔。為了擴大規模，新力地產號稱新項目在“120天啟動開發、180天達到預售標準”。

“盛極而衰，盈滿則虧”。2020年，房地產市場進入下行通道，舉債擴張的新力地產很快便爆發了流動性危機。銷售規模下滑帶來了連鎖反應：債務逾期，人員流失，股票停牌和財報難產。美麗的泡沫被刺破后，張園林的“三高”模式再也維持不下去了。

▲南昌新力城墻上的字已有些殘缺 圖片來源：每經記者 劉頌輝攝

北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池表示，我國的房地產業對經濟增長、財政收入、就業、住房問題的解決等都做出了巨大貢獻，房地產的快周轉模式在過去已經成為常態。但房地產業的經營風險、政策風險、經濟周期風險等還是很大的。

趙秀池認為，房企一方面要苦練內功，保交樓保質量，守信經營，生產適銷對路的產品；另一方面可以采取兼并重組、合作開發、抱團取暖等形式解決當前困難；更為重要的是，各城市政府也要根據各地情況因城施策、因區施策、一樓一策，采取有力措施調整限購限價限貸限售政策，提振市場的購房需求，促進樓市回暖。

“黑馬失蹄”的新力地產，如今的工作重點之一落在“保交樓”任務上。今年1月6日，新力控股官微發布消息稱，公司在2022年排除萬難共交付房屋近3萬套，包括武漢新力城、惠州新力花園等。

一位接近新力集團的人士向每經記者介紹，新力地產雖然從港交所退市，失去重要的融資渠道，但是公司內部的信息傳達通暢，上海總部辦公樓又簽了5年租約。

“張園林仍在集團做主要決策，定期到上海總部開會，主持工作。他在努力盤活公司資產，償還各項債務。”上述人士說，目前，公司除了有尾盤在銷售，還有土地待開發，“上海總部約40人辦公，區域團隊繼續運作，南昌新力中心繼續作為大本營，地產和物業板塊在大樓里辦公。”

南昌新力中心 圖片來源：每經記者 劉頌輝攝

探路停貸糾紛

目前，南昌各方關注并重視新力城項目的建設，前述南昌市新建區住房保障中心負責人介紹，幾次有關新力城業主金融合同糾紛案件開庭，自己都趕到現場旁聽，全力協助購房者解決問題。

該負責人表示，在新力城未交房之前，法院方面駁回主要銀行單位的訴求。不過，一旦樓盤達到交付條件，業主們領到鑰匙，必須及時還貸，“經過溝通得知，被起訴通知開庭的購房者，法院駁回訴訟，不會判決，對大家的利益不會造成損害。”

“新力城作為江西省重點‘保交樓’項目，正在抓緊完成掃尾工作。目前，施工進展順利，現場最多的時候有900多名工人作業，今年將完工交付。”該位負責人表示，法院方面對案件的審理十分謹慎，“鴻海城等類似項目，同樣會采取這種處理方式。”

鴻海城現場圖片來源：每經記者 劉頌輝攝

“保交樓”涉及的商品房樓盤大多是由于開發商資金不足而導致逾期交付，為破解保交樓工作難題，去年8月29日，由央行指導，國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出2000億元“保交樓”專項借款。該筆專項借款封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

在這之后，保交樓專項借款在鄭州、洛陽、開封、沈陽和哈爾濱等城市加速落地。

據南昌本地媒體今年2月報道，全市“保交樓”相關項目共計41個，其中38個項目已經正常復工復產，期間完成工程投資額10.47億元。南昌市共申請“保交樓”國家專項借款17.5億元，已向相關區（縣）專用賬戶撥付約13.14億元，第二批專項借款也在申請當中。

目前，新力城已借到“保交樓”專項借款2.243億元，南昌市從住建、公安、法院、稅務等職能部門和項目所在街道，抽調專人組成工作專班，成功追回紹興中院凍結的1.99億元監管資金，兩筆資金合計4億多元，推動工程整體恢復運轉。

國內關于銀行起訴爛尾樓停貸業主已不鮮見，相關案例比如浙江省嘉興市中級人民法院2022年2月14日判決爛尾樓購房者不用繼續償還剩余貸款，由開發商承擔，并且退還首付款及還貸本息。

▲新力城旁邊的其他樓盤圖片來源：每經記者 劉頌輝攝

新力城業主與郵政儲蓄銀行方面的金融借款合同糾紛案件顯示“結案”狀態，南昌市紅谷灘區法院一位負責新力城金融借款合同糾紛的承辦法官今（6月12日）表示，彭知南（化名）的案件于5月15日結案，是因為銀行向法院提交了撤訴申請。原告申請撤訴，所以后續沒有走開庭流程。

北京市盈科（南昌）律師事務所律師徐浩表示，今年4月20日，最高人民法院印發了《關于商品房消費者權利保護問題的批復》。根據相關批復內容，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

“大概率因為上述文件的施行，讓原告方面察覺到繼續起訴的勝算不大，因而選擇撤訴處理。”徐浩認為，購房者們被逾期交房，還被銀行起訴，本身并不合理。

從業主敗訴到銀行撤訴，這場發生在南昌的一系列拉鋸戰，無疑牽動全國其他停貸旋渦中的“新力城們”的神經，同時影響背后的每個家庭。

（應受訪人要求，文中彭知南、楊金梁、董天易均為化名）

記者手記|南昌為處理爛尾停貸事件做出了富有成效的探索

剝開事件的內核，停貸官司背后是一個個真實而窘迫的故事。

在江西采訪路上，我遇到過滿臉皺紋的六旬父親、聲音疲倦的中年母親，還有剛走上工作崗位的上班族。他們的職業跨度大，有醫務工作者，普通勞動者，也有公務人員，普通勞務工作者居多。

在這之前，他們大多認為這輩子不會和法院打交道。從中小城市到省城買房，他們打扮干凈利落，本該成為親戚間的驕傲。然而實際上，月薪6000元的個人，要背負8000元的家庭還款壓力。收不到房的情況下，另得支付租房費用。超額的開支，讓他們家庭捉襟見肘。

記得一位采訪對象哭訴：“自古以來都是“一手交錢，一手交貨”。為什么我們的錢付出去，承受了還債壓力卻無房可住？”“整個過程，開發商有錯，銀行有錯，我們沒有做錯。如果有錯，唯有買錯了樓盤。”

房貸糾紛不應是冰冷式的判定。值得欣慰的是，新力城的進展，顯現了當地有關各方為處理停貸糾紛做出了富有成效的探索。

我們希望與新力城一樣的爛尾樓盤順利復工，早日交樓。

記者|劉頌輝

編輯|易啟江 陳夢妤

視覺|鄒利

視頻編輯|步靜

排版|易啟江

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