湖南一老人買四套房均爛尾，老百姓如何捍衛自己的血汗錢？

近日，湖南一老人買了四套爛尾樓，站在售樓處手足無措的視頻引發網友熱議。

有人覺得老人很可憐，可能一輩子的血汗錢都搭進去了。也有人覺得，既然老人能夠一口氣買4套房，那么該行為算是一種投資，投資即存在風險，那么樓房爛尾也是風險之一，是老人應該承受的。

【資料圖】

但是我們不妨思考一下，開發商只是精準爛尾了這位老人的四套房嗎？一旦產生爛尾情況，則是整個項目的爛尾，這背后是成千上萬個家庭被拿走了血汗錢，卻住不到屬于自己的新房。到最后，業主錢房兩空，開發商和銀行賺得盆滿缽滿。作為購房人，我們能做的就是保證自己從源頭杜絕此類事情的發生，不買期房！但是，如果我們已經不幸買到了爛尾樓，我們又該如何維護自己的權益呢？

通常情況下，爛尾之前都是有征兆的，例如：施工進度緩慢、表演施工等。一旦發現自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結一切值得團結的業主，利用一切合法合規的法律手段。

第一，查清監管資金情況。商品房預售制度下所有的預售房款必須存入專項的預售房款監管賬戶，必須用于項目的開發商建設，一直到徹底完工，只有在完工后才能用作它用。因此，若項目已經銷售了大半，業主們支付的房款是遠高于工程款的一般不會產生爛尾的情況。一旦產生爛尾，很有可能是資金監管出了問題。

此時，業主應盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚該項目的預售房款監管情況，查看監管賬戶上是否還有預售資金，以及開發商收取的預售資金的用處等。此外，業主盡快提起相關的挪用預售房款資金查處申請，申請建委部門對這種違法行為進行調查處理。若相關部門在規定的時間內沒有履行相應的職責，業主可以提起相關的行政訴訟，通過相關部門對開發商施壓。

第二，曲線救國。根據筆者的經驗，任何一個樓盤的開發從立項、拿地、規劃許可，到施工、預售，再到規劃驗收、竣工備案……需要30項以上的手續，業主可以通過信息公開申請等方式挖掘更多的問題，針對開發商存在的違法違規行為向相關部門提起相關違法查處。若相關部門沒有在規定時間內履行職責，業主可以通過行政訴訟的方式，通過相關部門對開發商施壓，促使開發商解決問題。

第三，業主還可以視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關的逾期交房違約金。如果違約責任約定得比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。選擇這種維權方式，合同是至關重要的證據。同時，如果違約金過低，要追究額外損失的時候，在外租賃的租賃合同、租金收據、租金支付記錄都是很重要的證據，支付租金時盡量選擇采取轉賬的方式。

第四，強有力的組織至關重要。一個強有力的組織如同一支訓練有素的軍隊，維權的隊伍要目標明確、團結一致、行動迅速，才能以最快的速度結束這場沒有硝煙的戰爭，維護自身的權益。

第五，優秀的業主代表十分重要。很多業主有維權的意識，但是不知道該做什么、怎么做。因此，則需要有業主代表，業主代表是大家的“代言人”，也扮演著類似領頭羊的角色。有不少維權失敗的原因就是業主代表不給力，業主代表叛變、或被收買。因此，業主代表一定是要有頭腦、人品好、有時間、愿意為大家付出的，并且業主代表通常不能只是一兩個人，一定要有多個，而且數量為單數，有利于做出決策。

第六，一定要有保密機制和反搭便車機制。維權過程中，如果沒有反搭便車機制，維權很有可能會走向失敗。隨著大家法律意識的提升，越來越多的人會產生維權意識，但是仍有一部分“聰明人”。他們選擇先觀望，等到其他業主們維權產生成效后，他們再站出來。因此，在我們團隊辦理這類的案件的時候，在和購房人建立委托關系前，我們會提出一個要求：業主必須先簽署保密協議和議事規則。如果業主不簽署這兩個文件，這個案子我們一定不會接。

第七，如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態又根本沒法用，業主可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。但若一個項目主體已經完工的情況下，還是不建議解除合同，可以把盡量推動復工作為第一目標。

第八，如果樓盤前景還不錯，相關的政府部門也很給力，可以多方協商，進行重組或者另外要求一個新的開發商接盤。

大多數家庭買一套房都是不易的，樓房爛尾對于開發商來說可能只是一個項目的失敗、一次投資的失利，但是對于諸多家庭來說則是一個重大的轉折。因此，普通百姓在買到爛尾樓時，一定要快速反應、迅速行動，至少錢和房要守住一個。

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