經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)不需要救，需要耐心

房地產(chǎn)在經(jīng)歷一季度的反彈之后，市場(chǎng)的數(shù)據(jù)又進(jìn)入到下行：主要城市二手房交易環(huán)比大跌，掛牌量大增，最新的數(shù)據(jù)顯示，作為一線城市的北京，二手房的掛牌量超過(guò)了14萬(wàn)套，上海二手房掛牌量達(dá)到20萬(wàn)套左右，廣州有超過(guò)13萬(wàn)套二手房出售，深圳截至5月29日全市共有53829套有效二手房源在售，創(chuàng)近一年來(lái)新高。

從房地產(chǎn)主要的指標(biāo)看，前4個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降6.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬(wàn)平方米，同比下降5.6%。其中，住宅施工面積542968萬(wàn)平方米，下降5.9%，房屋新開(kāi)工面積31220萬(wàn)平方米，下降21.2%。

(資料圖)

其中，住宅新開(kāi)工面積22900萬(wàn)平方米，下降20.6%。這些指標(biāo)也意味著，房地產(chǎn)在經(jīng)歷1季度的反彈之后，總體仍然處在調(diào)整的周期，而且因?yàn)轭A(yù)期不好，包括開(kāi)發(fā)投資增速等指標(biāo)仍然在下行。

而房地產(chǎn)的下行，很顯然拖累了4月和5月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。

在房地產(chǎn)再次面臨調(diào)整的情況下，市場(chǎng)又響起了“救房地產(chǎn)”的聲音。

有人說(shuō)，救房地產(chǎn)就是救內(nèi)需，救中國(guó)經(jīng)濟(jì)；有人一下子拉出了救房地產(chǎn)的政策清單。從房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性而言，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定當(dāng)然是必須的選項(xiàng)，關(guān)鍵是如何穩(wěn)，是必須通過(guò)所謂的“救市”的刺激政策來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)嗎？

在房地產(chǎn)的穩(wěn)定對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要這一點(diǎn)上，我沒(méi)有任何疑義，這兩年房地產(chǎn)下行引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)讓很多人再次理性的思考房地產(chǎn)問(wèn)題。但是，當(dāng)下房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)不盡如人意，究竟是房地產(chǎn)自身的周期導(dǎo)致，還是政策導(dǎo)致，這是必須搞清楚的。

只有搞清楚了這一點(diǎn)，才能知道出臺(tái)“救市”的刺激政策有沒(méi)有用。

如果說(shuō)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷是房地產(chǎn)周期自身演化的結(jié)果，坦率而言，出臺(tái)任何政策都無(wú)濟(jì)于事。

比如，一些四五線城市，房子的確供應(yīng)過(guò)剩，即使出臺(tái)任何刺激政策，短期可能有效，但由于市場(chǎng)本身處于供過(guò)于求的狀態(tài)，長(zhǎng)期而言，救市政策肯定是無(wú)效的。

解決市場(chǎng)出現(xiàn)的過(guò)剩問(wèn)題，只能靠市場(chǎng)自己“出清”，任何所謂的救市政策只能導(dǎo)致市場(chǎng)的扭曲，而且會(huì)有嚴(yán)重的后遺癥。

但如果由于政策的原因，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了斷裂，一些真實(shí)的購(gòu)房需求被抑制，一些有能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道仍然沒(méi)有打通，那么，出臺(tái)政策解決這些問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)而言無(wú)疑是必要的。

但解決這些由于政策本身導(dǎo)致的市場(chǎng)扭曲，很顯然不能叫“救市”，而應(yīng)該叫政策的糾偏。

從中國(guó)房地產(chǎn)目前的表現(xiàn)看，可以說(shuō)，房地產(chǎn)自身周期與政策的扭曲導(dǎo)致的問(wèn)題并存。

從房地產(chǎn)自身周期看，房地產(chǎn)20年的大周期已經(jīng)宣告結(jié)束。

供給側(cè)，開(kāi)發(fā)商的“三高”模式已經(jīng)走到極致，急需新的發(fā)展模式；

需求側(cè)，三線以下城市房子普遍過(guò)剩，需求飽和；

投資端，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是最好的投資品，特別是經(jīng)歷三年的疫情之后，經(jīng)濟(jì)大周期的轉(zhuǎn)換帶動(dòng)房地產(chǎn)周期的加速下行。

在這種情況下，即使出臺(tái)所謂的救市刺激政策，一方面效果有限，另一方面，并不利于房地產(chǎn)自身完成“市場(chǎng)出清”。

但是，與房地產(chǎn)自身周期轉(zhuǎn)換對(duì)應(yīng)的，是過(guò)去嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)候的房地產(chǎn)政策和當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)完全背離。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性決定了，很難有一個(gè)統(tǒng)一的全國(guó)性的政策來(lái)調(diào)控全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一些城市市場(chǎng)很冷，但一些城市市場(chǎng)很熱。一些城市供大于求，房子太多，一些城市供不應(yīng)求，房子不夠。

從2017年到2021年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在史上最嚴(yán)最長(zhǎng)的調(diào)控周期，出臺(tái)了大量的打壓房地產(chǎn)的政策，從打壓需求，到打壓供給，從以“限購(gòu)”為代表的各種限，到以“三條紅線”為代表的直接扼住房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，無(wú)所不用其極，這些政策很顯然是有效的，導(dǎo)致了市場(chǎng)的降溫，并且引發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的危機(jī)。

從2021年9月30日開(kāi)始，房地產(chǎn)政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)的快速降溫，以及房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)讓政策終于轉(zhuǎn)向維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)政策開(kāi)始支持居民自住購(gòu)房和改善性需求，同時(shí)，把防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)作為重要工作。

根據(jù)我的統(tǒng)計(jì)，2022年全年，全國(guó)出臺(tái)的政策超過(guò)了1100個(gè)。然而，令人不解的是，一方面出臺(tái)大量的政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，但是，另一方面，過(guò)去5年出臺(tái)的大量的嚴(yán)厲抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策卻大量存在，這就是雖然出臺(tái)大量的穩(wěn)定市場(chǎng)的政策而市場(chǎng)依然不穩(wěn)定的原因。

等于一方面不斷輸氧，另一方面卻不松開(kāi)卡住脖子的手。

以一線和需求依然旺盛的二線為例。四五月，媒體熱炒的市場(chǎng)降溫，主要是一線和部分熱點(diǎn)二線。但是，從需求而言，一線和熱點(diǎn)的二線城市并不缺需求，特別是改善型需求。

但是，奇怪的是，盡管高層的房地產(chǎn)政策支持的需求明確是“自住和改善”兩種需求，但，我們的政策只體現(xiàn)在支持首套房，改善型的政策一點(diǎn)都沒(méi)有放松，仍然是嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)的政策。

一些城市實(shí)現(xiàn)最嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，一些城市的二套房首付比例是全球最高的80%，二套房的房貸利率遠(yuǎn)高于一套房，而且在利率上還實(shí)行懲罰性的利率，這顯然和中央的房地產(chǎn)政策是相違背的。

這等于把改善型需求仍然劃入打擊而不是鼓勵(lì)的范疇。

卡住真實(shí)需求的脖子，市場(chǎng)當(dāng)然沒(méi)有需求了。

筆者認(rèn)為，只要在改善型需求的政策回到支持鼓勵(lì)的軌道上來(lái)，降低首付比例，降低利率，房地產(chǎn)的真實(shí)需求起碼在三線以上的城市仍然存在，并且目前是主流的需求。

基于此，筆者并不支持那些“救房地產(chǎn)”的口號(hào)，因?yàn)椤熬取奔炔环戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)的事實(shí)，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“出清”和長(zhǎng)期健康。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不需求刺激，只需求政策糾偏。筆者呼吁：

第一，正確認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)所處的階段。

從中國(guó)城鎮(zhèn)化的周期、房地產(chǎn)自身周期、中國(guó)經(jīng)濟(jì)大周期，以及中國(guó)人均居住面積而言，中國(guó)房地產(chǎn)并沒(méi)有進(jìn)入“晚期”，而是剛剛進(jìn)入到中期。

就絕對(duì)的住房面積看，按照官方統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城鎮(zhèn)人均面積不到40平，這還是包含公攤的建筑面積，拋去公攤，人均面積也就剛過(guò)30平，距離OECD認(rèn)為的房子“夠住”的平均水平45平差距還很遠(yuǎn)。

考慮到中國(guó)目前2000年前的房子占一半以上，老破舊的改造量驚人，城市更新和住房升級(jí)帶來(lái)的需求并不亞于過(guò)去20年的需求，特別是，新的科技革命，人類對(duì)綠色、健康、智能化房子的需求剛剛處于起步階段，房地產(chǎn)距離“晚期”還很遠(yuǎn)，那些認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)崩盤(pán)之類的言論只是情緒的宣泄而已。

第二，清理不合時(shí)宜的房地產(chǎn)政策，松開(kāi)卡住房地產(chǎn)脖子的手。

筆者認(rèn)為，目前是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策退出的最好的時(shí)機(jī)。中國(guó)已經(jīng)不需求房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控也無(wú)法解決房地產(chǎn)未來(lái)的健康發(fā)展問(wèn)題，到了該真正落實(shí)制度建設(shè)，長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)候了。

限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控措施都應(yīng)該徹底退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，一點(diǎn)尾巴都不留。

有人擔(dān)心徹底放開(kāi)又出出現(xiàn)炒房的。

放心，你現(xiàn)在拿著小手絹滿大街喊“大爺，快來(lái)玩”都沒(méi)人敢來(lái)了。目前是房地產(chǎn)投資需求最小的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候放開(kāi)，根本不必?fù)?dān)心有人炒房，如果有人炒房，那真的是來(lái)救房地產(chǎn)的天使。

第三，真正貫徹支持“改善型需求”的政策。

降低二套房的首付比例到30%，降低二套房的利率，降低相關(guān)稅費(fèi)。這是政策的糾偏，不是救市。

第四，暢通房地產(chǎn)市場(chǎng)的循環(huán)體系。

支持一些“好的”房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)留在市場(chǎng)，解決他們的融資問(wèn)題，解決房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商和建筑商之間的債務(wù)問(wèn)題。

只要市場(chǎng)循環(huán)，一切問(wèn)題都會(huì)隨著時(shí)間解決，一旦房地產(chǎn)企業(yè)真的倒下，所有的問(wèn)題就真的是問(wèn)題和麻煩。這就是為什么美國(guó)每一次金融危機(jī)，華爾街總是會(huì)被救的原因。

最后我想說(shuō)，解決房地產(chǎn)問(wèn)題需要耐心，需要大智慧。

中國(guó)房地產(chǎn)用了20年發(fā)展到今天，解決房地產(chǎn)的問(wèn)題也需要很長(zhǎng)時(shí)間，千萬(wàn)不能著急，讓市場(chǎng)循環(huán)，讓音樂(lè)繼續(xù)響起，大家繼續(xù)在舞池里跳舞，問(wèn)題才會(huì)解決，如果強(qiáng)行讓音樂(lè)停止，結(jié)果是不言而喻的。

（馬光遠(yuǎn)為民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任）

（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

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