獅城房價問鼎亞洲：人氣旺上加旺，新加坡加碼滅火

李韜（化名）在中國香港和新加坡兩地分別生活工作逾十年，他在接受第一財經(jīng)記者采訪時直言，兩座城市房價近年來背道而馳。“香港房價跌了兩年，新加坡則漲了兩年。”

李韜目前在新加坡一家金融機構(gòu)負(fù)責(zé)超高凈值人群財富管理業(yè)務(wù)，他向記者解釋了當(dāng)?shù)胤績r飆升的原因：“過去一年半時間，許多金融機構(gòu)、跨國企業(yè)高管移民至新加坡，無論是當(dāng)?shù)氐馁彿窟€是租房需求都得到顯著增長。”

(資料圖)

李韜的觀察亦有專業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)支持。

一項最新研究顯示，新加坡私人住宅價格和租金超越中國香港，問鼎亞洲。

研究機構(gòu)城市土地學(xué)會（UrbanLandInstitute，ULI）于5月30日發(fā)布《2023年ULI亞太住宅可及性指數(shù)報告》，報告顯示，2022年，新加坡私人住宅價格中位數(shù)為120萬美元（約合853萬元人民幣），位列亞太地區(qū)各大城市房價之首，當(dāng)?shù)胤績r在2021年暴漲10.6%之后，去年繼續(xù)大漲8.6%。

中國香港和澳大利亞悉尼分別為房價第二和第三高的城市，其中，中國香港私人住宅價格中位數(shù)為116萬美元（約合824萬元人民幣），較2021年銳減15%；悉尼房價中位數(shù)為98萬美元（約合696萬元人民幣）。

該調(diào)查覆蓋了中國、澳大利亞、印度、印度尼西亞、日本、菲律賓、新加坡、韓國、越南9個亞太國家的45個城市，涉及城市總?cè)丝谶_(dá)35億，約占全球人口的45%。

報告指出，新加坡房價急劇上升的主要因素包括以下幾點：大批海外移民涌入新加坡；年輕人搬離多代同堂家庭以尋求更多個人空間；過去數(shù)年疫情導(dǎo)致建筑材料和勞動力短缺，令新增住房供應(yīng)減少。

加碼購房稅開始奏效

李韜告訴第一財經(jīng)記者，最打動中高產(chǎn)階級和富豪的一點是新加坡的安全性。“新加坡是世界上治安最好的國家之一，社會氛圍和善，注重保護(hù)女性權(quán)益。另外，新加坡稅率較低，也符合全球富豪的避稅需求。”

皓策資管董事總經(jīng)理王巍立也對第一財經(jīng)記者表示，新加坡曾在2010年前后收緊移民政策，但在2020年，當(dāng)全球傳統(tǒng)移民大國紛紛收緊相關(guān)政策，新加坡選擇放寬移民門檻，故吸引大批外國高資產(chǎn)人士。

除了移民人口增長，王巍立認(rèn)為，還有兩點原因推高獅城房價。一是當(dāng)?shù)貒鴥?nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近年保持強勁勢頭，人均GDP達(dá)亞洲第一、全球第五；二是，近十年來，新加坡新增商品房供應(yīng)始終非常有限。

“新加坡每年約有1.5萬～2萬套的新增購房需求，而實際供應(yīng)維持在1萬～1.3萬套左右，一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在這樣的常年經(jīng)濟(jì)增長、人口流入、供應(yīng)緊縮的背景下，新加坡樓市大幅升溫。”王巍立說。

大量資本和高薪人群涌入，令新加坡房價三級跳，當(dāng)?shù)卣?月底再次出手加碼購房稅，以為房價降溫。

根據(jù)新政，自4月27日起，購買二套和三套房的新加坡公民，稅率均上調(diào)5個百分點，分別調(diào)高至30%和35%，外國買家購房稅率更是提高一倍，由原來的30%躍升至60%，這是向外國人征收購房稅的全球最高水平。外國買家在溫哥華置業(yè)支付的稅率為29%，倫敦、墨爾本和悉尼的稅率在14%左右，紐約的稅率僅4.3%。值得一提的是，這已是該國16個月內(nèi)第二次調(diào)高額外買方印花稅。

新加坡財政部、國家發(fā)展部和新加坡金融管理局在一份聯(lián)合聲明中作出解釋：“當(dāng)?shù)厝速徺I自住房屋的需求一直特別強勁，當(dāng)?shù)睾屯鈬顿Y者對我們的住宅房地產(chǎn)市場也再次產(chǎn)生興趣。如不加以控制，價格可能會超過經(jīng)濟(jì)基本面。同時，價格相對于收入的比例也有持續(xù)上升的風(fēng)險。”

“就在上述消息公布當(dāng)晚，我正和一位準(zhǔn)備舉家移民新加坡的外國友人聚餐。”李韜告訴第一財經(jīng)記者，“他當(dāng)時已經(jīng)計劃繳納30%的額外印花稅，結(jié)果新政來得猝不及防，他當(dāng)即決定由購房轉(zhuǎn)為租房。”

新加坡政府重拳出擊已經(jīng)打亂了部分市場秩序。在需求端，購房成本飆升之下，買家觀望情緒加重；在供應(yīng)端，一些開發(fā)商選擇推遲項目開盤，以觀樓市變化。

李韜表示，樓市降溫措施影響大批買家，實施滿月有見起色。“短期而言，新加坡住宅價格有望止?jié)q，但也不會下跌。而租房市場或因承接了那些不再購房人士的需求，租金仍有上行動能，只是去年基數(shù)已經(jīng)很高，今年繼續(xù)大漲的可能性不大，可能只會錄得微漲。”

王巍立稱，在抑制炒家炒高樓市方面，新加坡一直較為堅決和嚴(yán)厲。“4月末當(dāng)局提高購房門檻之后，我們判斷，購房資金流入會有所抑制，但相關(guān)政策無法阻止產(chǎn)業(yè)人口以及移民人口涌入，加之高端出租公寓供不應(yīng)求的局面難獲改善，通脹依然居高不下，公寓租金仍會延續(xù)一段上揚態(tài)勢，但整體漲幅會逐步收窄。”

據(jù)ULI的數(shù)據(jù)，去年新加坡每月租金中位數(shù)約為2600美元（約合1.8萬元人民幣），較2021年飆漲三成，同樣為亞洲最貴；悉尼緊隨其后，當(dāng)?shù)鬲毩⑽葑饨鹬形粩?shù)約為1960美元，公寓租金價格為1730美元；中國香港排在第四，租金中位數(shù)為1690美元。

可負(fù)擔(dān)性居亞洲之首

雖說房價和租金高企，不過，新加坡房屋可負(fù)擔(dān)性卻在亞太地區(qū)名列前茅。

ULI報告顯示，新加坡房價中位數(shù)是家庭收入中位數(shù)的4.7倍，住房擁有率常年保持在90%以上。相形之下，中國香港、菲律賓馬尼拉、越南胡志明市等城市的住房可及性則受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房價中位數(shù)約為家庭收入中位數(shù)的20至35倍。

李韜解釋稱：“在新加坡，高達(dá)80%的人口居住于政府組屋，相當(dāng)于中國的經(jīng)濟(jì)適用房。新加坡年輕夫婦大學(xué)畢業(yè)后工作三五年，就有能力購買政府組屋，而且供款壓力較小，基本上公積金就能覆蓋月供。”

據(jù)新加坡教育文化促進(jìn)會官方網(wǎng)站信息，政府組屋的租金和售價由政府確定并低于市價，準(zhǔn)市場價約為市價的四分之一，由此造成的收支差額由政府通過預(yù)算津貼的方式，從出讓土地的收益中彌補。組屋計劃實施二十多年，為98%以上新加坡人解決了住房問題，住房自有化率高達(dá)81%。

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