福建：嚴禁預售資金“體外循環”，防范銀行“監守自盜”

【大河財立方 記者 賴蘇婷 北京報道】完善預售制度的步伐正在加快。

5月29日，福建省住房和城鄉建設廳發布《關于進一步加強房地產項目預售資金監管的通知》（以下簡稱《通知》），當中指出，要從四個方面加強預售資金監管，即實行專戶管理、規范資金繳存、完善使用管理和強化風險防控。除福建省外，河南省、山東省、海南省等地在今年均提出對于加強商品住房預售制度的監管要求。

(資料圖)

“預售監管賬戶未發揮其監管作用是造成爛尾樓出現的原因之一，開發商出于自身的資金壓力違規挪用預售資金，導致項目的后期建設資金不足，最終項目無法如期交付。福建省規定出臺目的在于保證項目的建設資金安全，避免爛尾樓的發生。福建省當前出臺的規定涉及具體的監管細節，該內容值得肯定，預計將有效避免預售資金‘體外循環’，維護購房者的合法購房權益，促進房地產市場的平穩發展。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙在接受大河財立方記者采訪時說。

四方面入手，福建省嚴禁預售資金“體外循環”

具體來看，在實行專戶管理方面，房地產開發企業申請商品房預售許可前，應選擇符合監管要求的商業銀行作為商品房預售資金監管銀行，并與所在地房地產管理部門共同簽訂三方監管協議。協議應當明確預售資金收存和使用方式、監管額度，以及房地產開發企業、監管銀行和監管部門三方權利義務和違約責任。一次預售許可證對應一個預售資金監管賬戶，監管賬戶名應當體現“項目商品房預售資金監管專戶”字樣。《商品房預售許可證》中應當載明監管賬戶信息，監管賬戶專用于商品房預售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業務，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔保賬戶。

規范資金繳存方面，商品房項目預售期間，房地產開發企業要在地產營銷場所入口處、簽約繳款處和其他顯著位置張貼預售監管賬戶信息。落實房地產項目聯系人制度，項目取得預售許可證至開盤前，以及銷售期間，項目聯系人應實地查看項目公示信息是否完整，抽查預售資金是否按監管要求到賬。房地產開發企業應在合同簽約前書面提示購房人，告知應該將定金、首付款等直接存入監管賬戶，并及時辦理商品房買賣合同網簽。

房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”。各市縣要建立預售資金監管信息系統，逐筆核查已網簽商品房購房款項到賬情況。加強對房地產營銷場所的明察暗訪，重點檢查是否在顯目位置張貼預售監管賬戶信息，是否將POS機關聯至非預售資金監管賬戶，是否有營銷人員違規誘導購房者將購房款存入非監管賬戶。

另外《通知》要求，房地產管理部門要結合本地實際，按項目按預售批次確定商品房預售資金監管額度。預售資金按項目管理，房地產開發企業申請使用監管額度內資金，專項用于工程建設支出，原則上應從預售資金監管賬戶直接轉入施工單位賬戶、建材供應商賬戶、農民工工資專戶等。監管額度內資金在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自劃扣；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調項目公司預售資金。

在強化風險防控方面，《通知》提到，房地產管理部門要建立預售資金異動預警機制，對出現存在預售資金余額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產風險項目，要逐一梳理分析原因，實施清單式管理；對存在停工爛尾風險的，要加強實施應急處置。

對房地產開發企業及營銷機構違規預售商品房，截留、挪用、違規使用預售資金的，立即暫停銷售，暫停監管資金撥付，限期整改；限期未整改到位的，對違法違規行為處罰并予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預售許可。對項目公司主要負責人、財務人員、銷售主管及營銷人員予以約談問責。在售樓現場發布購房風險警示，增加日常監管巡查頻次，每季度至少現場檢查一次。對涉及經濟犯罪的，要及時移交公安部門處理。

對商業銀行未將預售資金監管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預售資金監管協議違規撥付預售監管資金的，房地產管理部門應將該商業銀行違規行為即時書面函告當地人行、銀保監部門，追繳被違規劃扣的資金；情節嚴重的，監管部門可暫停或者終止其監管銀行資格，造成損失的，監管銀行應當承擔相應賠償責任。

防范銀行“監守自盜”

記者梳理發現本次《通知》監管的對象，不僅包括房地產企業，還包括監管銀行，當中寫明“情節嚴重時，銀行可能被暫停或者終止其監管資格，并應當承擔相應賠償責任”。

“全國各地出現了不少延期交房、爛尾樓的情況，造成上述局面最直接原因就是預售房款缺乏有效監管。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師接受采訪時說：“根據實際經驗，預售房款被挪用的情況包括以下情形：預售房款在支付的時候被轉移走、預售房款被放到監管賬戶上后被轉移，部分銀行在發放按揭貸款的時候，并沒有把錢轉到監管賬戶上，出現‘監守自盜’的情況。這些違法行為都會大大增加延期交房、爛尾樓的風險。當前福建省針對銀行的規定，可讓違反資金監管的銀行承擔相應的責任，加強監管力度，避免監管資金在監管銀行方面出問題。”

針對防范“爛尾樓”風險的問題，上述人士建議可從以下五方面入手：第一，完善相關立法，加強對逃避資金監管行為的處罰力度；第二，各個地方在上位法的框架內，因地制宜，進一步落實和完善相關規定；第三，嚴格執法，落實預售制度的相關規定；第四，加強對銀行的監督和管理，讓銀行的違規行為和相應的法律責任匹配；第五，加強相關的普法宣傳，提高老百姓的法律意識。

完善商品住房預售制度的步伐正在加快

當前，各地對房屋預售制度政策調整力度和方向不斷得到明確和加強。

1月，在全國住房和城鄉建設工作會議上強調，住房和城鄉建設部指出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。

同月，山東省住建工作會議召開，會議明確，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。

2月，河南省住房和城鄉建設工作會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州市、開封市為試點積極探索預售制度改革和現房銷售。

此外，部分省市陸續進行商品房現房銷售試點工作，其中海南省已要求全面現房銷售，熱點城市部分地塊亦在拍賣環節設置現房銷售條件。

“短期來看，為實現‘保交樓’，預計預售資金監管及預售政策或將保持嚴格狀態，政策也將更加規范。各地或結合當地實際情況靈活調整預售資金監管和預售條件，促進房地產市場供需兩端預期穩定。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜在接受記者采訪時說。

責編:劉安琪 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉

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