作者 |?騎豬英雄

(資料圖片僅供參考)

文章來源 |?格隆匯樓市

很明顯，深圳樓市進(jìn)入了更深層次的冰點(diǎn)期。

截至5月中旬，深圳累計推出40個新盤項(xiàng)目，共計14951套住宅，然而整體去化不到三成半。

40個新房項(xiàng)目，不計5月入市待公布的3個新項(xiàng)目，僅11個項(xiàng)目網(wǎng)簽率超過一半，其余銷量則非常一般。

其中最慘淡的是4月入市的保利明玥瀾岸花園，624套住宅，均價約4.12萬/㎡，雖然開盤當(dāng)天有數(shù)據(jù)顯示約4%，但1個月過去了當(dāng)前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示則為0套。

除了保利明玥瀾岸花園，去化比例不到一成的項(xiàng)目，也包括了坪山碧嶺的深業(yè)山水東城花園、龍崗布吉的里城璽樾山花園、龍崗平湖的融湖盛景花園、龍崗新生的美盛嶺尚苑。

從整體網(wǎng)簽備案結(jié)果來看，項(xiàng)目的去化速度遠(yuǎn)不及去年水平。

并且能明顯感受到網(wǎng)簽率的斷崖表現(xiàn)。

比如沙井萬豐海岸城，從一期二期三期開盤遭到爆搶“日光”到四期瀚府開盤四個多月網(wǎng)簽率也僅僅65.02%。

除了市場進(jìn)入低位運(yùn)行以外，一方面項(xiàng)目自身樓道過窄、得房率不及市場預(yù)期，另一方面競品項(xiàng)目鴻榮源珈譽(yù)府也緊跟其后籌備入市。

比如萬科未來之光，4次推盤，2022年11月第一次推出416套住宅，當(dāng)前網(wǎng)簽達(dá)65.2%，2022年12月第二次推出119套住宅，當(dāng)前網(wǎng)簽83.19%。

但到了今年3月第三次推出177套住宅，當(dāng)前網(wǎng)簽僅36.16%，4月推出282套住宅，1個月已經(jīng)過去，當(dāng)前網(wǎng)簽率已經(jīng)不到一成。

除了市場周期的原因，最主要是受附近鳳鳴水岸花園競品入市沖擊，導(dǎo)致客戶被分流。

比如深業(yè)云筑，2022年6月因?yàn)橛袇^(qū)域高光的加持推出的750套住宅，均價4.49萬/平，當(dāng)前網(wǎng)簽已經(jīng)達(dá)到72%。

但今年3月推出的第二批739套住宅，折后單價低出約3.8萬/㎡起，幾乎刷新光明新房的地板價，當(dāng)前網(wǎng)簽比例也依然僅有12.61%。

除了是受市場大環(huán)境影響，更多是因?yàn)轫?xiàng)目一期近期出現(xiàn)交付漏水，樓板開裂，承重墻出現(xiàn)裂縫等質(zhì)量問題。

再比如龍華梅林關(guān)的保利招商龍譽(yù)，2022年9月入市，網(wǎng)簽率達(dá)到了60.48%，但今年3月推出252套住宅，賣了將近2個月，網(wǎng)簽比例也僅僅只有12.7%。

而今年唯一一個猝不及防的“日光盤”，既不是大熱的萬豐海岸城瀚府，也不是3月爆火的超核萬象中心一期，而是龍崗布吉默默地低調(diào)的信義荔景御園。

連夜開盤，不到兩小時售罄。

最主要原因是便宜。

復(fù)式戶型90多平，帶贈送高達(dá)120多平，折合單價相當(dāng)于四萬左右一平，而周邊小區(qū)在5萬-6萬/平。

但是，如果些項(xiàng)目能趕在去年推出，開盤不至于是這樣的成色。

這意味著，深圳樓市的冰點(diǎn)期已經(jīng)無限期開啟。

并且隨著網(wǎng)紅片區(qū)越發(fā)新低的項(xiàng)目，可售型保障住房的不斷攪局，“日光”盤會成為稀有品，甚至消失。

新房去化進(jìn)入冷凍期，法拍房豪宅也出現(xiàn)了更明顯的頹勢。

作為深圳豪宅圈的代表小區(qū)恒裕濱城二期，最近卻流拍了。

流拍的豪宅是恒裕濱城花園二期5座房源，起拍價1.07億，戶型是小區(qū)同面積戶型11套房源之一，擁有超長陽臺，能直接看海。

流拍的主要原因一是評估價溢價市場過高，二是這套房源未按照法拍房常規(guī)的做法起拍價打9折或者85折，而是保持了起拍價與評估價一致，三是交房有風(fēng)險，房源處于“占有使用中”，需要買受人自己清場。

從過往市場成交價來看，恒裕濱城二期實(shí)際市場價格在30萬/平左右。

2023年3月29日恒裕濱城二期成交一套83平房源，成交總價2650萬，成交單價約31.93萬/平；

2023年2月26日恒裕濱城二期成交一套88平房源，成交總價2680萬，成交單價約30.45萬/平。

不過距離恒裕濱城二期的海上世界雙璽一期，則曾經(jīng)出現(xiàn)過接近38萬/平的成交單價。

2022年8月1日，海上世界雙璽一期成交一套221平的房源，總價8220萬，成交單價約37.19萬/平。

目前該套房源二拍起拍價降至8560萬元，計劃于5月29日再一次開拍，和一拍相比起拍總價下降了2140萬，單價從38萬/平跌到了30.7萬/平。

不過目前還沒有人報名參與競拍。

4月南山招商領(lǐng)璽也掛出一套房源，120.53㎡起拍價格1446.36萬，雖引來過萬人圍觀，不過最終還是流拍了。

而二拍降至1157.08萬，經(jīng)過37次出價后才以1337萬成交。

招商領(lǐng)璽位于南山前海媽灣片區(qū)，同樣也是深圳幾小時內(nèi)售罄的網(wǎng)紅樓盤。

深圳豪宅承載的是深圳，甚至全國最頂級的購買力，豪宅基本沒有價格天花板。

因?yàn)檫@部分群體，并不缺實(shí)力，錢都拿在手里。

但當(dāng)豪宅圈中的龍頭小區(qū)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，則代表著市場連真正有實(shí)力的購買群體，當(dāng)下買房欲望同樣不夠了。

這就意味著，當(dāng)下深圳最有實(shí)力的群體，面對豪宅也步入了深度觀望期。

作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場

標(biāo)簽：