雖然市場(chǎng)關(guān)于房貸利率上調(diào)的風(fēng)聲不斷，但種種跡象表明，4月樓市政策利好仍在持續(xù)：從需求端來(lái)看，多地首套房貸款利率下行，公積金政策優(yōu)化；從融資端來(lái)看，此前房企融資利好政策仍持續(xù)發(fā)揮利好效應(yīng)，年內(nèi)擬融資規(guī)模超2100億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)目前現(xiàn)狀有關(guān)，3月樓市迎來(lái)增速“高光”時(shí)刻后，后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期開(kāi)始回落，需要政策端給予支持。從部分高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，近期房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)中途回落的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，3月和4月的案場(chǎng)來(lái)訪和成交熱度較2月明顯回落，品牌房企的主推項(xiàng)目、來(lái)訪量和成交量亦出現(xiàn)明顯下滑。

房貸利率繼續(xù)下行

(資料圖片)

雖然此前央行方面指出，首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制“既管冷、又管熱”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于利率即將上調(diào)的擔(dān)憂(yōu)，但從目前種種跡象來(lái)看，市場(chǎng)房貸利率仍處于下行區(qū)間。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年4月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116BP和54BP。

從具體城市看，4月，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽(yáng)、贛州、蘭州等9個(gè)城市首套房貸利率下降。從城市能級(jí)看，4月二線城市首套房貸利率環(huán)比下降1BP至3.98%，三四線城市首套房貸利率環(huán)比下降2BP至3.99%，一線城市首二套房貸利率繼續(xù)持平。

同時(shí)，房貸放款也繼續(xù)保持2019年以來(lái)最快的放款速度。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平。廣東某國(guó)有大行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，目前其所在支行房貸放款基本走“快速通道”，如果資料符合標(biāo)準(zhǔn)基本條件，則最短2周內(nèi)就可以完成放款。

事實(shí)上，目前房貸利率已處于相對(duì)低位。央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，已有83個(gè)城市下調(diào)首套房貸利率下限，其中太原、金華、鄭州、珠海等超40城利率下限至4%以下。

不過(guò)，廣東某頭部房企策劃告訴第一財(cái)經(jīng)記者，雖然目前房貸利率一降再降，但很多客戶(hù)仍處于觀望狀態(tài)，其所在樓盤(pán)在3月銷(xiāo)量略有突破后近期又進(jìn)入“瓶頸期”。據(jù)他此前經(jīng)驗(yàn)，二季度通常是銷(xiāo)售旺季，較一季度一般銷(xiāo)量高50%左右。如果房貸利率持續(xù)保持目前態(tài)勢(shì)或繼續(xù)下行，或有季節(jié)性突破口。

在他看來(lái)，與之前相比，目前這一階段房貸利率并不會(huì)成為客戶(hù)購(gòu)房的決定性因素。現(xiàn)在客戶(hù)和之前的購(gòu)房邏輯已有所不同，房?jī)r(jià)“狂飆”期，客戶(hù)更重視“性?xún)r(jià)比”，追求的是盡快上車(chē)，因此房貸利率成為可以吸引客戶(hù)的重要“利器”。而目前這一階段，炒房“泡沫”破滅后，核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)地段才是客戶(hù)最重視的因素。

也有不少購(gòu)房意向客戶(hù)正在密切關(guān)注所在城市的利率變化，東莞某銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，近期，經(jīng)常收到客戶(hù)消息“轟炸”詢(xún)問(wèn)貸款利率變化。“有的客戶(hù)擔(dān)心貸款利率會(huì)上調(diào)，有的客戶(hù)則是希望多‘磨’一下，‘蹲’到一些更優(yōu)惠的貸款利率。”他進(jìn)一步解釋道。

多地密集放寬涉房政策

事實(shí)上，除首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下靈活的房貸利率，為繼續(xù)提振房市，多地在涉房金融政策上也不斷“松綁”。5月開(kāi)局短短一周時(shí)間，南昌、巴中、上海、南寧、蘇州等多城對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整，針對(duì)特定人群提高公積金貸款額度。

5月6日，江西南昌住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)使用政策的通知》，其中提出，支持多子女家庭使用住房公積金。符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。調(diào)整后，多子女家庭貸款最高額度為雙繳存職工96萬(wàn)元。

5月1日，上海正式實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策。新政明確，多子女家庭在上海市購(gòu)買(mǎi)首套住房，最高貸款限額（含補(bǔ)充公積金最高貸款限額）在上海市最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，4月至今，包括泉州、杭州、寧波、合肥、蘭州等10個(gè)城市均調(diào)整公積金政策。除上述支持多子女家庭購(gòu)房、提高最高貸款額度外，還有城市針對(duì)公積金使用范圍、繳存余額系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。如蘭州對(duì)住房公積金貸款存貸比（繳存余額系數(shù)）進(jìn)行調(diào)整，由原來(lái)的18倍提高至24倍，繳存時(shí)間系數(shù)也相應(yīng)予以調(diào)整；合肥則宣布可用公積金付新房首付。

（資料來(lái)源：廣發(fā)證券發(fā)展研究中心）

除公積金政策優(yōu)化外，4月不少涉房政策利好也在升級(jí)：一方面，熱點(diǎn)城市限購(gòu)繼續(xù)放松，鄭州、合肥、杭州等城市均縮小限購(gòu)區(qū)域；另一方面，多地直接“真金白銀”發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。例如，泉州臺(tái)商區(qū)新落戶(hù)人員購(gòu)買(mǎi)該區(qū)新建（一手房）商品住房，可根據(jù)落戶(hù)年限不同給予1萬(wàn)~5萬(wàn)元不等的補(bǔ)助。

“展望二季度，預(yù)計(jì)住房金融政策和各地住房政策仍將大概率保持較為寬松的態(tài)勢(shì)。房貸利率可能維持在低位，商業(yè)銀行保持個(gè)人按揭貸款較快的釋放節(jié)奏。”植信投資研究院資深研究員馬泓預(yù)測(cè)，部分地區(qū)仍將享受取消首套房貸款利率下限的優(yōu)惠政策，部分城市將聯(lián)動(dòng)多孩生育政策放松住房公積金貸款門(mén)檻，積極探索其他模式，個(gè)別大城市可能會(huì)適當(dāng)調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)范圍，鼓勵(lì)改善性需求加快置換。

未來(lái)將呈分化式復(fù)蘇？

需求支持政策密集落地、房企“造血”能力恢復(fù)之余，“輸血”能力也有逐步改善的跡象。4月以來(lái)，房企融資環(huán)境修復(fù)跡象逐漸明顯，克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，4月，80家典型房企融資總量為497億元，同比下降29%，降幅進(jìn)一步收窄。

上市房企融資延續(xù)好轉(zhuǎn)勢(shì)頭，根據(jù)Choice數(shù)據(jù)，截至5月8日，年內(nèi)共有25家上市房企擬通過(guò)股權(quán)融資方式募集資金達(dá)1285.44億元；年內(nèi)共有83家上市房企通過(guò)發(fā)行債券合計(jì)募集資金達(dá)888.26億元，兩者均遠(yuǎn)超去年同期水平。僅5月第一周，就有三湘印象、大名城等多家企業(yè)密集公告融資計(jì)劃。

需求端、融資端利好持續(xù)下，未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)如何？

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能將進(jìn)入橫盤(pán)期，各項(xiàng)指標(biāo)比2022年同期會(huì)有好轉(zhuǎn)，但改善動(dòng)力并不明顯，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)還有待經(jīng)濟(jì)紓困和政策扶持。

從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在《中國(guó)房地產(chǎn)展望2023：分化時(shí)代到來(lái)》中指出，今年將會(huì)首次見(jiàn)證房地產(chǎn)的分化式復(fù)蘇。有的城市房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖，甚至房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，但有的城市房地產(chǎn)會(huì)持續(xù)低迷。他認(rèn)為，區(qū)域分化是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征；房?jī)r(jià)普漲的大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束，城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇；產(chǎn)業(yè)+地段為王；改善時(shí)代來(lái)臨，產(chǎn)品力將成核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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