5月8日，住房和城鄉建設部官網消息顯示，住建部和市場監管總局近日發布《關于規范房地產經紀服務的意見》（簡稱《意見》）。《意見》堅持問題導向，突出保護交易當事人合法權益，明確了10個方面的監管措施，其中包括鼓勵按成交價格越高、服務費率越低原則分檔定價，不得混合標價和捆綁收費等。

在業內看來，該政策發布非常有必要，有利于規范房地產中介收費行為，杜絕亂收費現象，使收費更加合理，降低購房人交易成本和負擔。

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住建部和市場監管總局于近日發布《關于規范房地產經紀服務的意見》。

引導雙邊收費、嚴格實行明碼標價成亮點

值得關注的是，《意見》提出，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用；嚴格實行明碼標價，房地產經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費，其所提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準，并且收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。

與此同時，《意見》還強調，嚴禁操縱經紀服務收費，具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用；房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準；房地產經紀機構、房地產互聯網平臺、相關行業組織涉嫌實施壟斷行為的，市場監管部門依法開展反壟斷調查。

在業內人士看來，此次政策的亮點之一在于，引導交易雙方共同承擔服務費用，體現了對購房者權益的保護。正如58安居客研究院研究總監陸騎麟所言，在過往交易過程中，購房者多數處于弱勢地位，從而導致中介費和稅費基本上由購房者承擔，即使賣方愿意承擔中介費，其費用也會在房價中體現。

在諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙看來，此次《意見》的出臺對購房者是重大利好，從中介費由買家單獨支付，改為雙邊收費模式，有利于降低購房成本，體現了對購房者權益的保護；另一方面，政策鼓勵分檔定價模式，成交價格越高，中介費率越低，對于高總價房屋產品也會帶來一定利好。

除此之外，該政策的另一大亮點在于“嚴格實行明碼標價”。實際上，在以往市場行為中，中介機構操縱經紀服務收費的情況較為普遍。據陸騎麟介紹，以往在二手房買賣過程中，中介費都是上下家（即賣方和買方）各付一半，而上家會把中介費轉嫁給下家，部分中介公司把這種市場約定俗成的情況，視為向購房者單邊收費的行為，因此利用其支配地位，在原來的經紀服務收費基礎上再次向賣方收費，并且這部分費用賣方也大多會轉嫁給購房者，由此變相推高房價。在此背景下，《意見》中提出，嚴禁操縱經紀服務收費的行為有利于房價穩定。

王小嬙也表示，以往出現過黑中介惡意提高房價，利用房源、客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費等問題，加大了購房者的購房壓力，其規范化管理對整體房地產市場的正常運行起著舉足輕重的作用，本次政策對中介行業的規范發展以及服務有著指引作用。

加強監管有助推動行業有序發展

“《意見》的發布非常有必要，住房交易屬于大宗商品，經紀費用對于一般老百姓而言是一筆不小的開支，尤其在房價高企的一二線城市。在此背景下，該政策有利于規范房地產中介收費行為，杜絕亂收費現象，使收費更加合理，降低購房人交易成本和負擔。”首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院研究員、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池分析稱。

在廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，不管房地產市場熱或冷，對包括經紀服務在內的市場交易主體，進行規范和秩序整頓，是房地產市場管理和調控的主題。當下，推進這項工作的意義更大，也更急迫。

其原因在于，要盤活存量帶動增量，促進市場良性循環，就需要降低交易成本。此外，二手房交易成本較高、周期長，由于具有較強的專業性，購房者往往訴諸中介來完成。很多中介將非必要收費夾帶其中，比如過橋融資、按揭費、擔保費等，導致購房者增加了不少額外成本。

不僅如此，在新房市場中，李宇嘉指出，個別中介機構還利用房源緊張等信息，捆綁經營貸、消費貸，造成居民額外負擔，而且服務事項并未明碼標價。尤其是近年來，新房銷售中介渠道的傭金居高不下，隨意跳單、惡性競爭、壟斷客源現象時有發生，導致新房銷售的成本也很高。

事實上，國家政策層面，去年以來，政府部門多次提出促進房地產良性循環，滿足剛需和改善性住房需求。“當居民對房價預期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，交易周期、交易成本就成為阻礙市場良性循環的最大障礙。”李宇嘉如是稱。

在此背景下，李宇嘉指出，此次政策的出臺，與之前二手房“帶押過戶”相關政策的目的相一致，即降低不動產交易流轉過程中的各種非必要成本，特別是過去樓市繁榮時期形成了“尾大不掉”的制度性成本，各種機構、從業人員，都想來分一杯羹，以及其中的欺詐和亂象，都讓購房者來買單。只有消除這些成本，將合理的成本顯化出來，房產經紀行業才能步入高質量發展軌道。

監管新政指引中介探索新發展模式

中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體來看，這個政策文件只是綱領性文件，如何具體認定其中的違規細則，還需要各城市落地執行。

值得關注的是，該政策一旦落地，對房產經紀公司而言，將帶來哪些影響？

“此次政策對中介公司優化業務、轉型升級和高質量發展也有較好的啟發，尤其是在服務‘新菜單’方面，后續中介機構可以積極探索相關新業務。”易居研究院研究總監嚴躍進分析稱，預計未來，“雙邊收費”或將成為全國新方向，而延伸服務、增值收入也將是行業需要思考的新領域。

王小嬙表示，在新的監管政策指引下，預計對經紀公司來說，具有一定的挑戰和機遇，“新的監管模式，督促經紀公司朝向更加規范化管理，提升經紀公司的社會地位；但另一方面，也帶來一定的挑戰，如改變中介費率定價模式，如何協調買賣雙方接受，差別化中介費率如何定價等。在新的監管政策指引下，預計未來中介的發展模式有待探索。”

李宇嘉指出，該政策目的是將房產交易鏈條上的成本砍掉，特別是與房產融資相關的收入，而且還要限制中介經紀費用；嚴格執行下去，中介的收入或受到較大沖擊。

不過，李宇嘉同時強調，房產經紀行業是房地產良性循環中的重要一環，該政策出臺，是為了將其打造成長效機制、新模式的一個組成部分。對于中介機構而言，應該通過自己專業服務成為行業中堅力量，而行業從業人員相關服務溢價，則來自于匹配買賣雙方需求、降低搜尋成本，這是他們應該發揮最大作用的地方。其應對之策首先是擺出改革的姿態，這樣才能獲得監管部門的認可，而且也有利于買賣雙方對品牌中介、合規中介的認可度。

不過，針對該政策，各大品牌中介公司暫未作出回應。

新京報記者 張曉蘭?

編輯 楊娟娟 校對 賈寧

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